房地产必须与城市化协调发展

李景国 袁一正

（本文作者单位中国社会科学院）

城市化是房地产发展的重要支撑

国家计生委表示，2033年前后人口达到蜂值约15亿，如果2010-2033年城市化速度年均保持1%，2033年城市化水平将达到70%左右，城市人口为10.5亿，比2009年增加4.2亿，平均每年增加人口超过1700万。

到2009年底，我国城镇人均住房建筑面积已经达到28平方米以上，《全面建设小康社会居住目标》提出到2020年人均住房目标达到35平方米，如果按人均住房35平方米估算，我国城市化进程中城市每年新增的1700万人口约需要近6亿平方米住房，超过1999-2008年10年间全国年平均房屋竣工面积（4.24亿平方米），相当于2009年全国住宅销售面积（8.5亿平方米）的71%。城市化不仅推动住宅产业发展，也推动整个房地产业的发展。这不仅因为商品住宅在商品房中占有绝对大的比重，2009年全国房地产销售总量（93713万平方米）中商品住宅销售（85294万平方米）占91%，也因为城市化进程中农村人口向城市转移不仅为居住地产带来巨大发展空间，人口向城市的聚集也为商业等各类地产带来巨大发展空间。 因此，城市化是房地产发展的重要支撑。

房地产发展推动城市化进程

城市化支撑房地产的快速发展，反过来，房地产的发展也有利于推进城市化进程，二者相辅相成。

首先，城市化进程中要使农村人口真正转变为城市人口，就必须有效解决其就业问题，稳定的就业和收入是农村人口向城市转移的先决条件。与房地产业紧密关联的建筑业属于劳动密集型产业，能够吸纳大量农村劳动力。据统计，2007年我国房地产业从业人数达151.3万，建筑业的从业人数更是高达3133.7万，其中大部分是农村劳动力。农村剩余劳动力进入房地产业特别是建筑业，加快了城市化进程。

其次，农村人口要进入城市，面临的另一个问题就是住房。住房是居民基本消费品，房地产发展是农村人口能够向城市转移的必要条件，也是城市化得以不断推进的物质前提，城市化进程意味着居民住房需求市场由乡向城的转换。没有稳定的居所，转移到城市工作的农村人口（如民工）就无法扎根城市，没有居住城市化就不能实现这些人的真正城市化。整体而言，农村人口的收入水平远低于城市居民，对住房的要求和承受能力远比城市原有居民低。因此，需要一个新房与二手房、售房与租房协调并进、统一发展的房地产市场，引导和方便城市新居民梯次性改善住房需求。

第三，房地产发展推进城市综合开发，本身就是城市化进程的一部分。房地产业的发展促进了城市空间结构的调整和城市规模扩大，提高了城市承载能力，改善了居住功能，美化了城市居住环境和城市景观，提升了城市档次，提高了土地利用的经济效益。新的产业园区、商业步行街、商务区、大型连锁超市、社区服务系统等新的工商业业态使城市面貌日新月异。房地产业的发展也带动和促进了城市通讯、交通等基础设施建设，刺激政府公共投资，带动城市基础设施的建设和完善。

当然，稳定的房地产市场才能推动城市化，稳定的住房价格和市场供给有助于向城市转移的居民按照自身就业、收入状况有序安排城市住房购置。城市房价过低，可能导致城市化过快、就业机会不足，形成类似拉美模式的过度城市化。城市房价过高，则会使向城市转移的人口长期无力购置住房，导致居住城市化长期滞后于就业城市化和工业化。因此，稳定的房地产市场和合理的房价有利于推进高绩效城市化进程。

现阶段我国房地产发展与城市化进程不协调的主要表现

现阶段我国房地产发展与城市化进程的不协调表现在诸多方面，其中最主要的是：

房地产发展的空间布局和城市化发展阶段不协调

我国是一个大国，区域之间经济社会发展水平不平衡，发展速度差异大，不同城市发展也有不同，地区经济社会发展的不平衡性决定了城市化发展阶段差异。城市化进程通常被粗略地分为前期和后期两个阶段，前期遵循 “集中型城市化”规律，表现为资源要素由农村向城市聚集特别是向大城市聚集、城市中心区人口密度不断增加的趋势。这就要求房地产投资与集中型城市化规律相适应，向城市中心区集中、采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率。城市化后期阶段，则遵循“扩散型城市化”规律，房地产开发投资应由城市中心区向郊区和周围小城镇转移。

从整体上看，目前我国大部分城市处于城市化的前期阶段，这些城市的房地产发展应该向城市中心区集中，集约开发，充分提高城市土地利用效率。然而许多城市政府热衷于政绩工程，超越经济发展阶段和资源承受能力，片面追求城市规模，把城市化简单理解为扩大城市范围。另一方面，部分发展迅速的大城市，如北京、上海等已经进入城市化的后期阶段，根据“扩散型城市化”规律，这些城市的房地产发展应该及时由城市中心区向郊区和周围小城镇转移。但有的城市没有及时对郊区和周围卫星城进行充分的开发，造成这些城市房地产供给不足，房价快速上涨。

房价快速上涨成为城市化进程的障碍

近年来，房价上涨速度远远高于同期居民收入的上涨速度。以北京市为例,据统计，北京市房价从2004年的4747元/平方米上涨到2009年的13224元/平方米，年均增长率达到22.7%。而同期城镇居民人均可支配收入上涨速度为12.1%，房价上涨速度远快于人均可支配收入增速。房价的快速上涨，也带动了地价和房租的快速上涨，形成了所谓高房价、高地价、高房租的“三高”问题。房价过快上涨使相当部分普通家庭难以承受，城市化过程中准备由农村进入城市的居民住房消费能力更低，高房价使得他们对城市望而却步，成为城市化进程的障碍。

房价快速上涨有诸多原因，如投机炒房等。房地产业发展滞后、房地产市场供应满足不了城市化加速带来的巨大需求，导致供求失衡，也会造成房价快速上涨。房价快速上涨不仅使原有城市居民难以提高居住水平，更会成为农村人口向城市转移的拦路虎。

促进房地产与城市化协调发展

毫无疑问，从城市化进程看，中国房地产发展具备未来较长时期向好的客观条件，但发达国家房地产市场走过的历程告诉我们，即使在城市化进程中也难以避免房地产市场的周期起落，重要的是要防止大起大落，有大起才有大落，避免大落首先要预防大起，特别是防止房价的大起。

美国和日本在城市化和经济快速发展时期，仍然经历了多个房地产市场起落周期。美国1870年以来房地产共经历了8个周期，一个周期一般是18年左右。1870年以前美国基本上还处于传统的农业社会，1870年到1940年美国的工业化发展迅速，大量人口向城市转移，城市规模不断增大。1870年美国城市人口所占的比例不过20%，到1920年其比例上升到51.4%。其间的1923年—1926年美国佛罗里达房地产投机狂潮导致房地产泡沫，引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。2008-2009年的金融危机，其导火索也是房地产。而日本经历了6个周期，周期较短，大概10年左右。

美国虽然刚经历了经济危机、日本经济已经出现较长时间的低迷、萧条，但它们的经济实力、人们的生活水平仍然远高于其他国家。中国是发展中国家，国家综合经济实力虽然增长迅速，但人均GDP、人们的生活水平还很低，一旦因房地产市场大起大落引发经济出现较长时间低迷，不仅严重影响人们生活水平的提高、影响社会稳定，也会严重阻碍我国城市化进程,甚至可能使我们错失发展的战略机遇期，拖累、延缓中华民族的复兴和崛起。

房地产与城市化协调发展是避免房地产大起大落的重要基础之一。这种协调主要是房地产发展要与城市化进程中起步期、加速期、减速期和平稳期等阶段相协调，与各阶段城市化的速度相协调，与城市化的水平和模式等相协调。同美国一直在移民不同，日本房地产前几次下调后得以恢复，但1990年代初泡沫破裂（下调）后导致经济至今低迷，之所以如此，最主要的原因之一是当时日本的城市化水平已经达到90%，房地产失去了进一步快速发展的支撑，难以从低谷中恢复，并波及整个经济长期低迷。

当然，城市化仅是影响房地产发展的重要因素之一，房地产还需要与更多影响因素协调发展，至少还应包括以下几个方面：一是，房地产自身的协调发展。要基本实现“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，其中价格基本稳定是核心。既然是市场，价格就会有波动，出现一定幅度的波动是正常的，要有效发挥市场的自我调节作用，政府的干预主要是避免房地产价格出现大起大落。保持价格基本稳定，供给和需求之间的协调是关键，供需协调不仅需要供需总量的协调，也需要供需结构的协调，以满足不同层次收入家庭的需求。另外，供给和需求相协调不仅要体现在商品房本身的供求方面，也要体现在土地的供求方面。二是，房地产与经济发展相协调。实际上，城市化是经济发展的结果，城市化对房地产市场的支撑是经济与房地产关系的具体表现之一。房地产发展要与城市化进程相协调，必须与经济发展相协调。房地产的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有经济的支撑，只有与经济的发展速度相协调，才能促进经济快速健康发展。三是，房地产的发展要与居民收入增长相协调。居民收入增长是房地产发展的关键因素，房价上涨速度远超居民收入增长速度，市场将失去支撑。所谓居民收入增长不可仅看平均状态，贫富差距过大的情况下，即使收入的平均增速快于房价增速，也难说能够支撑房价上涨。四是，房地产需要与金融安全体系的发展相协调。房地产是资本密集型产业，开发、消费都需要银行支持。美国本次金融危机爆发的导火索即是消费信贷，房地产消费信贷出现问题迅速酿成冲击全球的金融危机和经济危机。房地产大起大落最可能危及金融体系，而金融是国家经济的血脉，势必又传导、危及整个国民经济。因此，房地产发展必须与金融安全体系发展相协调。

房地产是资本密集行业，而资本的趋利性往往使其失去理性，经验和事实告诉我们，单靠市场难以调节非理性市场行为，更何况我们的市场还很不健全和完善。有人认为，对房地产应两条腿走路：政府管政策房、市场管商品房，政府不应调控市场房的价格。笔者认为，政策房在我国占比很低，绝大多数家庭住房需要进入市场，如果这些家庭中大多数买不起房，市场将失去支撑。同时，占绝大比重的市场房其价格的剧烈波动足以影响经济平稳发展，即使从国民经济稳定发展角度，政府也应该调控房价。