住宅建设项目投资管理与控制

王 晖

（广西区直房改办，广西 南宁 530021）

一般来说，住宅建设项目具有建设周期长、投资规模大、投资构成复杂、建设环节多、影响投资变化的因素多等特点，这就决定了投资的管理与控制必定是一个动态的变化的过程，其中包括对投资计划的分析论证，对投资计划执行情况的跟踪、检查、分析和评估，及时发现计划执行中出现的偏差，分析偏差产生的原因，并针对出现的偏差采取针对性的措施，及时纠正和消除产生偏差的原因，使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。

住宅建设一般可分为项目决策阶段、设计阶段、招标阶段和施工阶段等，按照建设项目的各个阶段分别设置投资控制目标进行投资控制是常用的方法。在分阶段进行投资控制的过程中，要特别注意客观因素的变化对投资控制的影响，主要采用技术手段进行控制。

1 住宅建设项目决策阶段的投资管理与控制

项目决策在项目建设中处于十分重要的地位，尽管不同的决策者可能面对不同的决策目标和不同的决策问题，但都必须遵循合理的决策程序，坚持科学决策、民主决策的原则，认真做好项目前期工作，才能提高决策的正确性，避免决策失误。

在住宅建设项目决策阶段，首先要做好市场分析，在市场调查的基础上，预测市场前景和走向，进行市场竞争策略研究以及市场定位和营销策略研究；经过市场分析后提出项目建设方案，进行项目投资估算，并做融资方案分析与财务分析；同时要在资源利用、环境影响、经济效益和社会效益等方面进行分析与评价，最后采取经济与技术相结合的手段进行多方案比选，确定最佳的投资方案。也就是说，通过对房地产市场、国家经济和项目效益等多方面进行深入的可行性研究后，对拟投资项目的开发位置、规模、功能、房型组合等进行决策，估算项目的总投资并预测合理的项目成本支出费用、销售价格、投资收益率等目标控制值。正确的投资决策不仅决定住宅项目建设的投资成本与收益，其估算值还是项目开发投资管理目标的最高限额，贯穿于项目开发建设全过程，控制着项目决策之后设计、招标和施工阶段的投资支出。

实践证明，住宅建设项目从酝酿、构想开始，通过可行性研究决策之后，进入项目设计、招标和施工阶段，直至竣工验收交付使用，项目建设前期工作对于投资控制有着至关重要的作用。因此，掌握科学的方法，做好项目决策阶段的工作，是避免投资决策失误、提高建设项目综合效益的有效途经。

2 住宅建设项目设计阶段的投资管理与控制

工程设计阶段是决定投资控制目标的关键阶段，是正确处理技术与经济关系、确定和控制建设项目投资的关键环节。工程设计是否经济合理，对控制建设项目投资具有十分重要的意义。工程设计投资控制的中心思想是采取预控措施，促使设计在满足质量和使用功能的前提下，不超过设计投资并尽可能地实现节约。住宅建设项目设计阶段的投资管理与控制的主要措施有：

2.1 优选方案设计和工程设计单位

设计方案的选择需要建设单位通过对设计方案的合理性和经济性进行综合对比分析，从若干备选方案中选出最佳的设计方案。选择设计方案，要根据当时的市场环境，结合实际条件，综合考虑决策阶段确定的市场定位、规模、功能、房型组合等多种因素，进行方案比选。一般采用设计方案竞选和工程设计招标的方式来确定优秀的设计方案和设计单位，从而促使设计单位实现确定的住宅建设项目功能目标、质量目标、工期控制目标、投资控制目标，采用先进技术，降低工程造价。

2.2 执行设计标准

设计标准是国家经济建设的重要技术规范，是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据。正确应用设计标准规范，对于提高住宅建设项目设计阶段的投资控制水平是十分必要的。这就要求设计单位和建设单位充分沟通，了解工程设计项目的使用对象、建设规模和功能要求，选择相应的设计标准规范作为依据，合理确定住宅工程面积分配、功能分区以及材料、工艺、装修标准和单位面积造价控制指标，从而提高住宅工程的经济性和合理性。

2.3 推行标准化设计

标准化设计就是在设计过程中，对于一定范围内的通用部分，采用标准图作为设计依据，从而促进建筑生产工业化水平，加快工程进度，节约材料，降低投资。推行标准化设计，要求在设计阶段投资控制与管理中，对功能和要求相近的住宅工程，按照统一的建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计。建筑物的柱网、层高及其他构件参数尺寸力求统一化。因此，采用标准化设计，可以节省设计力量，缩短设计周期，提高劳动生产率，加快工程建设进度。

2.4 推行限额设计

限额设计就是用确定的投资估算控制初步设计，用初步设计概算控制施工图设计。也就是将工程设计投资额和工程量分解到各专业或按单项、单位、分部分项工程进行细分，在确保实用功能的前提下，经过分解后的各部分（专业）设计不得超出相应的投资限额，使建设项目总投资在设计阶段得到有效的控制。

限额设计要求建设项目实施的决策和设计各阶段都要有明确的限额目标，施工阶段要严格控制设计变更，需要变更的问题尽可能在设计阶段解决，并且在设计变更前要做到先算账后变更，严格控制工程造价。在限额设计中，要采用同一造价指标进行各阶段、各专业的造价限额分配，即以编制投资估算或初步设计概算时采用的造价依据作为统一的限额设计依据，尽可能避免价格变动对限额设计的影响。

在住宅建设项目中，经济合理的工程设计不仅能使建设投资得到有效控制，而且对建设项目的质量控制和工期控制以及项目建成后的经济和社会效益都将起到决定性作用。

3 住宅建设项目招标阶段的投资管理与控制

住宅建设项目实施前的工程招标是通过应用技术经济评价办法和市场竞争机制，有组织地通过公开、公平、公正的投标竞争，从众多的投标人中择优选定中标人，以达到节省投资，获得高质量的工程和服务的目的。工程招标是在市场经济条件下竞争最为充分的采购方式，是对项目建设的组织、管理、经济、技术等多方面进行全面控制的有效手段。因此，工程招标是住宅建设项目工程采购的首选方式。

由于我国建筑市场管理秩序仍有待改善，工程招投标过程中的舞弊现象屡见不鲜，为了确保投资建设项目自身的利益，建设单位在工程招标中要做好以下几点：

3.1 投标人的资格审查

通过了解投标人的财务状况、资质条件、技术能力、经营业绩、管理水平和资信等方面的情况，以及是否具有类似工程的施工经验、人员、施工机械配置情况以及项目经理的情况等，事先淘汰不合格的投标人，排除将合同授予不合格投标人的风险。选择施工质量可靠、诚实信用、资产良好的施工承包商和供应商，非常有利于建设单位进行工程造价管理和住宅建设投资的控制。

3.2 评标工作

评标是由依法组建的评标委员会根据招标文件规定的评标标准和评标方法，遵循“公平、公正、科学、择优”的原则，通过对投标文件的分析比较和评审，向招标人提出书面评标报告并推荐中标候选人的过程。评标方法一般有：经评审的最低投标价法和综合评估法，其中综合评估法又包含综合评分法、最低评标价法和性能价格比法。经评审的最低投标价法适用于招标人对技术、性能没有特殊要求的一般项目，普通住宅建设工程即属此类。评标时，建设单位要对项目的“最低投标价”做到心中有数，在正式确定中标单位之前，一般都对得分最高的一两家潜在中标单位的标函进行质询，旨在对投标函中有意或无意的不明和笔误之处作进一步明确和纠正，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

3.3 工程承包合同的签订

工程承包合同的管理对住宅建设项目投资的管理与控制有着重要的影响，根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定，合同价可以采用固定价、可调价和成本加酬金三种方式。在工程实践中，采用哪一种合同计价方式，应根据建设工程的特点，以及对工程费用、工期和质量的要求等，综合考虑项目的复杂程度、工程设计工作的深度、工程施工的难易程度、工程进度要求的紧迫程度后确定。并且，建设单位通常为招标文件的起草者，居于合同的主导地位，应把握机会确定一些重要的合同条款，以最大限度地维护自己的权益，达到对建设成本的有效控制。同时要初步明确合同结算方式，合同价变更规定，材料、设备的供应方式，分包工程管理等内容，避免“低报价、高索赔”的发生。

4 住宅建设项目施工阶段的投资管理与控制

经过招投标阶段落实了住宅建设工程的施工单位，建设项目进入施工阶段。施工阶段是把原材料、半成品和设备按照设计图变成工程实体的过程，是实际发生资金支付的主要阶段，是建设项目固定资产价值和使用价值实现的关键时期，也是住宅建设项目投资管理和控制的关键时期。在这一阶段采取有效措施加强工程造价管理，管好用好资金，对建设项目总体目标的实现具有至关重要的意义。住宅建设项目施工阶段，要从投资目标控制、工程变更与合同价款调整、索赔控制和工程竣工结算等方面进行投资管理与控制。

4.1 施工阶段投资目标控制

在施工阶段进行投资目标控制就是要把计划投资额作为投资控制的目标值，采用动态控制原理，在施工过程中定期进行投资实际值与目标值的比较，发现并找出实际支出额与投资控制目标之间的偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标值的实现。要在项目投资目标层层分解的基础上编制资金使用计划，合理地确定投资控制目标值。然后根据实际投资与计划投资、实际工程进度与计划工程进度的差异进行投资偏差和进度偏差分析，找出产生偏差的原因，并采取相应的纠偏措施加以控制。在数量分析的基础上可以将偏差的类型分为四种形式：

（1）投资增加且工期拖延。这种类型是纠正偏差的主要对象，必须引起高度重视。

（2）投资增加但工期提前。这种情况下要适当考虑工期提前带来的效益，如果增加的资金值超过增加的效益时，要采取纠偏措施。

（3）工期拖延但投资节约。这种情况下是否采取纠偏措施要根据实际需要而定。

（4）工期提前且投资节约。这种情况下不需要采取纠偏措施。

施工阶段投资偏差的纠正与控制要采用动态控制原理，结合施工现场实际情况，依靠有丰富实践经验的技术人员和工作人员通过各方面的努力共同实现纠偏。同时，需要建设单位协调参建各方，精心组织施工，挖掘各方潜力，节约资源消耗，重视施工各阶段投资控制，从组织、管理、经济、技术等多方面采取措施，控制投资。

4.2 工程变更与合同价款调整

由于住宅项目的建设周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目建设实际情况与招投标时的情况相比发生一些变化，从而产生工程变更并导致合同价款调整。为了尽量避免产生工程变更，勘察设计阶段的工作一定要细致，尽可能在设计阶段解决潜在的可能导致发生工程变更的问题，招标文件中体现的工程量要全面准确，防止在实施中变更施工项目或增减工程量。

在施工过程中出现工程变更，现场工作人员必须根据实际情况和相关资料，分析产生变更的原因，分清责任，评估工程变更的费用和工期。对于工程变更的处理，要求如果出现了必须变更的情况，应当尽快变更，工程变更后要尽快落实，同时要对工程变更的影响做进一步的分析。

《建设工程施工合同（示范文本）》约定的工程变更价款的确定方法如下：

（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款。

（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款。

（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。

4.3 施工阶段索赔控制

工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。工程索赔一般由当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因等因素构成。因此，在面对工程索赔时，必须以合同为依据，及时、合理地处理索赔，应当加强主动控制，尽量减少索赔。这就要求建设单位在工程管理过程中，尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生。这样能够使工程顺利地进行，降低工程投资、减少施工工期。

4.4 工程竣工结算

工程竣工结算是工程承包人按照工程承包合同完成所承包的全部工程，经验收质量合格，符合合同要求之后，向发包人进行的最终工程价款结算。工程竣工结算审查是竣工结算阶段的重要工作，经审查核定的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目验收后编制建设项目竣工决算、确定住宅建设项目开发成本和销售价格的重要依据，直接影响项目建设经济效益和社会效益的体现。工程竣工结算过程中，建设单位与监理单位要密切协作，核对合同条款、检查隐蔽工程验收记录、落实设计变更签证、按图核实工程量、严格执行定额单价、按照规定计取各项费用、防止各种计算错误，对竣工结算的真实性和准确性进行严格把关。

综上所述，住宅建设项目投资管理与控制需要建设单位建立健全投资管理和控制体系，在项目建设各个阶段，通过优化建设方案、工程设计方案、资源配置方案和施工方案，采取科学的方法和有效措施，运用动态控制原理将建设项目投资控制在投资计划限额之内，确保建设项目的质量、工期和投资控制按既定目标实现，使住宅建设项目获得预期的经济效益和社会效益。