房地产开发企业与商业银行借贷博弈分析

□文/刘快军 秦大伟

一、房地产开发企业融资现状

1、上市融资和债券融资直接融资所占比例很小。目前，我国约有各类房地产企业3万余家，在沪深资本市场上市企业比例不到千分之三。由于受到当局的严格监管，债券融资规模在房地产全部投资中即使在所占比例最高的1999年，也不过2%。至于投资基金和房地产信托等融资方式筹集到的资金也极为有限。

2、外资在房地产开发企业资金中有所增加但比例仍极小。尽管房地产业利用外资的数量在2003年后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却偏小，2007年外商投资所占比重仅占房地产开发总投资的1.75%。

3、银行信贷资金是房地产企业的主要资金来源。近年来，银行对房地产开发企业开发投资的贷款在整个开发资金中所占比例一直保持在20%左右，但实际上，房地产开发企业资金构成中来源于银行贷款的比例比这个高得多，以2003年为例，房地产开发企业其他资金来源为6，106.1亿元，占全部资金的46.27%，其中大部分为订金和预收款。考虑到其中相当比例的部分购房者利用按揭贷款买房，由此可推断实际银行贷款占全部资金的比例至少为50%。

近几年来，由于房地产业本身的发展过热，导致泡沫显现，国家通过出台相关政策对房地产市场进行宏观调控。从2006 年开始，从“国六条”、“国十五条”，到多次上调贷款基准利率，出台了一系列财政和货币政策组合拳，一定程度上限制了房地产业过热发展的势头。银行贷款稳中有降，从表1中也可以看出近几年的国内银行直接贷款已降到18%左右，但直接或间接来源于银行的总资金仍占较大比重。商业银行仍是房地产开发企业最主要的资金供给者。而对于商业银行来说，当房价处于稳定和上升的时候，房地产企业贷款和个人住房贷款仍是银行较为优良的资产之一，也是银行利润的增长点。虽然随着央行“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款等7个方面提高了门槛，但房地产企业的融资结构仍然具有明显的银行依赖性特征。（表1）

表1 2001～2007年我国房地产开发投资的资金来源结构表（单位：亿元）

二、借贷博弈模型的构建

1、模型假设。基本假设：（1）银行和房地产开发企业（以下简称“企业”）都是理性的“经济人”；（2）银行和企业是该博弈中的所有参与者；（3）双方进行动态博弈，且银行与企业在信息上是不对称的，所以银行和企业之间是不完美信息动态博弈。

用以下的博弈矩阵来表示银行与企业之间的借贷博弈关系：

参数说明：W表示贷款本金，r表示贷款利率，S表示发放贷款的筛选成本和以后的监督成本之和，R表示企业投资收入，T表示企业获得贷款的成本，I表示企业不守信用带来的信誉损失，包括以后难以从银行取得贷款及其合作企业的不信任所带来的交易损失，C表示不守信企业为取得贷款多花费的成本，包括较高的抵押物价值和掩饰成本等。

用N=｛1，2｝表示局中的银行和企业的集合，用 M＝｛M1，M2｝表示局中人的行为空间∈M1为银行的策略集合，表示银行贷款表示银行不贷款；∈M2为企业的策略集合为企业诚实还贷为企业欺骗赖账。

2、一次博弈分析。在一次博弈的情况下，我们可以用逆向归纳法得到该博弈的唯一纳什均衡。

给定银行在博弈的第一阶段选择信任，如果企业选择诚实，则其收入为：R-W-Wr-T，如果企业选择欺骗，其收入为：W-T-I-C，大于 R-W-Wr-T；此时，理性的企业最优选择是欺骗。银行能够预期到企业会选择欺骗，则理性的银行第一阶段会选择不信任，收入为0，选择信任收入为-Wr，所以银行的最优选择是不信任。最后的纳什均衡为：（不信任，欺骗）。由于企业利己主义性所产生的道德风险，企业诚实守信的承诺不可置信，所以合作博弈（信任，诚实）的帕累托改进的情况不会出现。因此，在一次博弈的情况下，由于企业的道德风险，商业银行将无法区分借款者的风险类型，且追讨贷款成本较大，使各家银行不约而同地出现惜贷现象。

3、重复博弈分析。假定一次博弈结束后，博弈双方都预期到可能存在着下一次博弈且每次博弈的结构相同，并假定银行采取“冷酷战略”，即银行首先选择信任，如果房企选择信任，则银行在下一阶段博弈中仍选择信任，但是如果在某个阶段博弈中房企选择欺骗，则次后银行永远选择不信任，也就是好企业的I值很大。

我们假设企业在T次博弈时选择守信的概率是P，不守信的概率为1-P，则对于守信的企业来说，其在将来的无限次重复博弈中的收益函数为：∑U2（m11，m21）＝R－W－Wr－T＋P（R－W－Wr－T）＋P2（R－WWr－T）＋……＝（R－W－Wr－T）/（1－P）；企业选择赖账的收益：U2（m11，m22）＝W－T－I－C，只要（R－W－Wr－T）/（1－P）＞W－T－I－C，好企业的理性选择就是诚实守信。

一般来说，博弈重复的次数越多，企业还贷的可能性就越大。所以，在重复博弈下的纳什均衡有两种可能，当P＞1-时，均衡为（信任，诚实），这是大型房地产企业与银行的博弈选择；当时，均衡将为（不信任，欺骗），这体现了相当部分的中小房地产企业与银行的博弈选择。

关于银行和企业的重复博弈可知，如果银企双方存在着无限次博弈，并且企业足够重视自己的信誉，那么就能够得到更优的帕累托均衡点，形成银企之间良性的借贷关系。但是，由于银企之间的信息不对称，使得银企双方的无限次重复博弈变成一次博弈，企业和银行的理性选择便成了（不信任，欺骗），银行的惜贷和企业的资金短缺也对整个房地产市场的运行产生了不良影响。

三、影响房地产企业信誉程度的主要因素

从上面的博弈模型分析可以看出，决定一个企业能否得到贷款的关键是企业的信誉程度，即博弈模型中的变量P，影响P值的主要因素有以下三个方面：

在这些参数中，银行利率和本金我们假定不能改变，则作为企业实力的评定，我们可以从企业的收入、贷款成本和信誉损失三方面分析。（1）企业收入，企业收入是一个相对数，我们应该以贷款本金的数量为基础进行比较分析，比率高的企业其盈利率较好，具有较好的还款能力。但是，很多时候我们无法分析具体企业的收益和哪一笔贷款有关，所以在进行这种收益分析的时候一般是以整体负债的收益来替代；（2）贷款成本，一个企业的贷款成本是随着企业与银行的良性博弈次数决定的，即企业以往的诚信还款记录决定了企业为了获得贷款所付出的实物抵押或者担保成本的多少；（3）信誉损失，一个企业的信誉损失是多方面的，不仅涉及到以后的借贷损失，还关系到企业的品牌、产品销售以及各个方面，其损失应该进行加权计算。

2、行业市场环境。2008年房地产行业依然是国民经济发展中最重要的支柱产业，从建设部2008年发布的三个工作要点来看，政府将大力发展保障性住房，调控非理性的商品房市场。2008年政府针对房地产行业密集地出台了诸多调控政策，但从建设部的官方言论“不能让房价过快上涨，也不能让房价过快下跌”中可以看出，政府调控只针对房地产行业里的过激和非理性行为，对于自住需求的购房行为不在调控之列。特别是下半年全球经济危机的影响而导致房地产行业销售不景气，中央和地方各级政府出台的一系列政策，从降低首付比例、增加贷款年限到各种契税的调整，从各个方面促进房地产行业的稳定发展。所以说，目前依然拥有一个相对宽松的政策环境。

3、宏观经济环境。在我国政府的经济发展战略中，一直把内需不足看作为我国经济发展的主要动力之一，在此政策的指引下，各地政府以大力发展房地产业来牵动相关产业。从近几年的宏观政策来看，房地产行业在国民经济中的地位依然没有改变。

目前，我国宏观经济发展面临着许多问题，主要因国际经济衰退而导致的出口降低、国际货币市场上的人民币快速升值、国内通货膨胀及国内各地区的经济发展不平衡等。政府通过扩大内需、增加投资、稳定出口三个方面采取多项政策措施稳定和发展经济，同时这也促使房地产业也由一个快速发展阶段向稳定健康发展过度。

通过对企业实力中各个因素、房地产行业宏观环境、整个经济的宏观环境这三个大方面的分析，引用加权平均的系统评价理论，我们对于企业的借贷守信参数P可以有一个比较准确而合理的分析。

四、对完善房地产开发企业融资的一些建议

1、提高企业自身信用维护意识。房地产企业自身信用的建设与维护不仅是为了更好地与商业银行之间的借贷博弈服务，同时也能更好地提升企业的品牌价值、服务理念，并能和谐与业主、建筑商及政府各方关系。建立基于宏观和微观两个方面的定性和定量分析的信用评级体系将能更好地促进房地产开发企业注重自身的信用等级的维护和提高。

2、建立银行业之间的信息共享机制。通过建立大型的信息库存放所有银行有关自己客户企业的信贷信息，而其他银行可以共享目标借贷企业与其他银行的信贷咨询信息。通过信息的传递从而确定申贷者的信用级别，实现市场的自净化功能和信用机制的良性循环。信息咨询共享系统大大降低了银行事前的筛选成本，并且由于银行与企业之间信息结构的改善，银行的信贷资产质量也随之提高，同时也有助于建立企业与银行之间的长期信贷关系。

3、企业与银行之间信息对称的必要性。企业与银行信贷问题的产生，大部分来自企业与银行之间的信息不对称。因此，银企双方都应考虑怎样才能减少这种信息的不对称。作为企业，有责任提供真实的财务状况、成本控制措施、管理制度及在建项目和将建项目的详细情况等众多与企业还款能力息息相关的各个方面资料说明。作为银行，应重视银行内部激励与约束机制，减少借贷业务中“逆向选择”和“道德风险”的发生。

4、加强房地产开发企业融资渠道的多元化建设。受国际金融危机以及国内房地产行业泡沫的影响，商业银行贷款已经越来越不能满足房地产开发企业的融资需求了。因此，要加快金融创新步伐，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，不断推动投资基金业的发展，将资金比较稳定、数额巨大的保险资金逐渐引入住宅融资市场，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合，多方面促进房地产开发企业融资渠道多元化建设。

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