关于宗地面积量算的几点浅谈

凌 杰，王善刚

盐城市新都土地勘测有限公司，江苏 盐城 224000

地籍测量中经常遇到各种不同类型的宗地面积量算。面积量算内容包括：宗地面积、地类面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与汇总统计等。面积量算结果经土地登记后，具有法律效力。随着城市化的发展，城市建筑用地越来越紧张，不断有高层多用途的宗地出现，尤其是随着土地有偿使用制度的进一步深化，土地作为资产进入二级市场流通，土地面积分摊计算能否公平合理并易被大多数人接受，显得更为重要。本文论述了笔者对宗地面积分摊量算的几点看法。

1 土地面积分摊量算的意义

目前，土地分摊面积量算有两方面的意义：一是无偿使用土地的面积量算，主要体现在以土地权利为主题的分摊量算，即一宗地的共有土地使用者要求共享相同的权利，它是以平均按比例分摊为主的思路;二是有偿使用土地的面积量算，主要体现在以土地使用者根据享有土地使用权的数量，交纳土地使用费税，避免了土地资产不合理的流失。

2 土地面积分摊量算类型

土地面积分摊大致可以分为两种类型：第一种是平面土地使用权面积分摊。这种类型分摊比较简单，如果是独立宗地单一权利人只计算宗地面积和建筑基底面积（建筑占地）就可以；如果是共用宗可按独立建筑面积在共用使用权面积中所占比例分摊计算;第二种是多层综合性建筑物的土地面积分摊，其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但是由于用途不同、地价不同，在土地有偿使用中土地权利人应分摊的实际土地面积不同，所交纳的土地有偿使用费也不同。

3 分摊土地面积的原则

1）各权利人在获得房地产时已签订了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积，登记时按合约的份额或面积计算各权利人的用地面积；

2）原来没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例合理分摊土地面积。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。

4 分摊土地面积的方法

1）常用分摊法

（1）分摊基底面积（建筑占地面积）的计算方法

分摊基底面积=（本幢基底面积/本幢建筑面积）×权利人建筑面积

（2）分摊公用面积=[（共有使用权面积—宗地总基底面积）/宗地总建筑面积]×权利人建筑面积

（3）当共有使用权宗地中部分权利人拥有自购车库花园时，计算公用分摊面积时须使用下式：

分摊公用面积=[（共有使用权面积—宗地总基底面积—自购车库花园总面积）/宗地总建筑面积]×权利人建筑面积

2）土地价值最大化分摊法

适用于一层为商业，二层以上为住宅的高层楼房（以商业为主）。这种方法主要是将土地使用权确定给第一层商业用户，住宅层只分摊院内土地面积，土地只作为附属形式存在，体现了土地价值最大化。因为商服用地单位地价最高，第一层商业用户是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，这就决定了第一层作为商服用地的土地直接收益者实际上完全归一层土地使用者直接所有，而住宅层用户却无法直接收益，如果将基底面积同二层以上用户进行平均分摊就会造成征收土地有偿使用税费时，只收取部分商服用地的税费，使土地资产无形中流失，而住宅楼层被平均分摊面积并收取税费，就失去了公平、合理的原则。

3）按土地用途分摊法或称地价分摊法

适用于多用途建筑。由于土地用途不同、层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途对土地进行分摊，确定使用者分摊的土地面积，相应承担土地有偿使用税费，认为是比较公平合理的一种方法。具体如下式

式中：S分为土地分摊面积；

Pi为某一用途地价；

∑Pi为不同用途地价之和；

S总为基底面积。

4）楼价分摊法

适用于对相同用途不同层数的土地进行分摊。例如，甲、乙分别拥有同一幢楼中的第一层、第二层，如果甲、乙享有同样的费税就不合理。所以还应该利用楼价对同一用途不同建筑享有的土地进行分摊修正。由于不同楼层数的楼价是受市场因素影响的，而该楼的地价则不变，所以用楼价来修正地价是一种操作简单合理的办法。可以用下面公式计算：

式中：Pi为某一层楼价；

∑Pi为所有层楼价之和；

S分—为土地分摊面积。

5 土地面积分摊中存在的问题和建议

1）常用分摊法

虽然此方法操作比较简单，但是由于土地利用类型不同，土地面积平均分摊利弊不同，认为这种方法只注重权利分配，而造成地价实际不合理分摊，对于多层多用途的综合楼来说，如果平均分摊，土地使用者承担相同面积的费税是不合理、不公正的，而且平均分摊会造成无偿使用的土地出让、转让过程中难以确定收取相关费税。

2）土地价值最大化分摊法

这种方法比较实用，但存在一定局限性。只适用于一层为商服用地，二层以上为住宅的建筑物

3）土地用途分摊法与楼价分摊法，这种方法理论上较合理，尤其是随着土地有偿使用范围的扩大，土地的转让、改变用途行为发生频繁，这种方法就显得更加公平、合理。

4）建议应将土地证书使用权面积一栏内容细化，这样就更能够明确土地使用者的权利和相应承担的费税责任，使更加有利于土地使用制度的科学化、规范化，更好的进行管理。

[1]林增杰，严星，等.地籍管理[M].北京：中国人民大学出版社，2001.

[2]樊志全.土地登记代理实务[M].北京：中国农业出版社，2004.