淘金商业地产

金 姬

在近日揭晓的“中国房地产低碳行动先锋榜”上,嘉斯茂集团总裁林剑民与冯仑、王石、任志强和许家印等众多中国地产大鳄一同上榜。这位籍贯温州、2000年才正式涉足房地产业的“地产新贵”,如今在长三角的商业地产界声名显赫,并以企业在香港上市为发展目标之一。

在记者接触的地产老总中,林剑民似乎是最忙碌的一位,采访多次被电话打断。熟悉他的人说,林总事事亲力亲为,又不喜欢被框死,因此连秘书有时都无法确定林总的行踪。林剑民是一个多做少说的低调老总,但一谈到商业地产,他就会滔滔不绝。在林剑民看来,相比多年牛市的住宅地产,商业地产的发展空间更大,而且不容易受国家调控政策的影響。

《新民周刊》:2009年因住宅价格大幅上涨,商铺增值幅度与住宅相比差了很多,租金回报率也不尽如人意。过去人们常说的“一铺养三代”的商业地产投资经验正在遭受极大的挑战。以“商业地产专业营运商”标榜的嘉斯茂集团,是否也感受到了压力?

林剑民:嘉斯茂集团虽然成立时间不长,但是旗下的10家公司在商业地产界都摸爬滚打了许多年,因此市场的波动对我们影响很有限。

嘉斯茂集团甚至在2009年逆流而上,我们与中国500强企业浙江中成控股合作嘉兴国际中港城项目,打造中国首个游乐式购物中心,从大型超市到主题乐园,购物、旅游、娱乐、餐饮等功能集于一身。国际中港城115万平方米的超大体量,其中商贸城也达到25万平方米。南湖新区作为嘉兴城市副中心之一,一直在努力打造核心商圈,国际中港城正是新区核心商圈内的“航母级”项目。

“旅游商业综合体”是国际中港城的定位。目前在国际中港城内,拥有华东地区最大的无柱千人会议室的金悦王朝国宴中心、投资2.5亿的俪都·中港大酒店、浙江最大的地质博物馆——浙江东方地质博物馆都已开门迎客。

嘉斯茂集团此前在桐乡成功运营的奥特莱斯购物中心业态、在无锡成功运营的居家生活广场业态等,也都引入到国际中港城,并利用自身庞大的商业关系网络,引进超级市场、各式餐饮、数码院线等业态。今后,国际中港城将拥有:以超低折扣销售世界顶级品牌的奥特莱斯购物中心、2万平方米左右的品牌大型超级市场(Hypermar-ket)、5万平方米的嘉饰茂居家生活广场以及168米高的五星级大酒店、俪都·中港大酒店等,成为嘉兴首个超大规模的旅游商业综合体。

《新民周刊》:如此大手笔的项目,人力物力财力的投入是不言而喻的。您是否担心投资回报率不够高呢?

林剑民:只要看得准,就不怕没钱赚。

国际中港城的地理位置相当好,一旦沪杭高铁通车,从嘉兴坐火车只需17分钟就可以到达上海、杭州,三地将真正实现“同城效应”。而嘉兴段将设立两个车站,分别为嘉兴站和桐乡站。其中,嘉兴站将设在南湖区余新镇,距国际中港城3公里,距离嘉兴市区9公里。

南湖新区位于嘉兴城市“东进南移”的核心区域,是嘉兴城市副中心,市区形象大道中环南路贯穿其中。南湖新区也处于中国经济最具实力的长江三角洲的核心位置,江浙沪城市群的中心位置,是上海经济圈、杭州湾经济圈和环太湖经济圈三大经济圈的交汇点。国际中港城就在南湖新区,我对它今后几年的发展很有信心。

《新民周刊》:您为何对商业地产情有独钟呢?

林剑民:我之前做的是通信营销,2000年才投身房地产界,当时觉得做住宅似乎起步太晚,而商业地产这块还有很大的上升空间。我2000-2003年在上海和宝钢合作项目,旗开得胜,所以就一直坚持做商业地产到现在。2002-2004年,我们在上海七浦路的兴旺国际服饰城项目也做得不错,至少现在七浦路的“服饰城”概念在上海已经深入人心了。

2005-2006年,我们在重庆观音桥的e+e数码广场(前一个e是“电子”elec-tronic,后一个e是“开拓者”exploiter),当时是重庆IT卖场疯狂扩张的一年。观音桥是重庆的黄金商圈,而我们喊出了“重庆向北,IT向北”的口号,让e+e数码广场挟数码连锁品牌和商业地产运营的双轮驱动优势重构重庆IT卖场版图,把江北打造成重庆又一个IT中心。那一次总投入大概是2亿人民币,营业面积1.5万平方米。作为卖场的主营业务,e+e将手机、电脑、数码产品、动漫等集合为一体。同时,卖场内还设置了美食广场、咖啡厅、娱乐会所等配套设施,为消费者提供购物、休闲、娱乐等全方位一站式服务。

我们很擅长接烂尾楼项目,无论是今年的嘉兴国际中港城,还是2007年的桐乡香港城。后者曾是桐乡唯一的步行街,2004年开发,一期二期卖得不错,但是三期开出来时候因为前两期定位不清晰、业态布局有问题,不仅卖不出去,前两期的商铺也都做不下去了。那里靠近城乡接合部,我们2007年11月开始接手三期,重新定位后于2008年开业,商铺从原来的6000多元/平方米卖到16800元/平方米。

《新民周刊》:最近国家一系列密集调控政策,对您的项目是否有影响?

林剑民:国家的政策主要针对住宅市场,对我们影响不大。我们这一行主要看经济大环境,现在中国经济保八成功,所谓“无商不活”,因此商业地产应该还有很长时间的牛市。

《新民周刊》:您认为目前中国商业地产的发展瓶颈有哪些?

林剑民:主要是融资问题,这束缚了商业地产商的发展。我们计划3-5年后在香港上市,这也是嘉斯茂集团当初在香港注册的原因。

物业税渐行渐近

在《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》中表示,今年下半年可能实施物业税。而北京市地税局有关负责人在“两会”上透露,北京最早明年年底开征物业税。种种信息表明,空转六年的物业税在全国范围内的“转正”工作,似乎不远了。

安邦咨询认为,我国开始征收物业税,还面临着四大难点和四个不确定。

难点一:物业税是财产税,而我们的房屋只是有70年使用权。在当前,中国土地公有制的性质是刚性的。未来中国如果换一个名称,如“房地产持有税”即可规避这个问题。难点二:物业税是重复征收税费。征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。难点三:物业税按照什么基准来实施?难点四:政府用征收来的物业税干什么?如果物业税只是增加成本,那结果还是会推高房价。

不确定一:征收物业税的时间。不确定二:物业税的征收范围。目前的主流看法是,先从商业地产入手,然后逐步的推进到别墅豪宅、高档公寓楼,最后才是普通民宅;而第一套房和经济适用房免征,从第二套房开始征收。但是第二套房如何界定,是以个人为单位还是以家庭为单位?不确定三:征收方式。比较可信的看法是,按照五级累进方式征收,即:建筑面积小于90平方米,免征;90-120平方米,低级物业税;120-180平方米,中级物业税;180-250平方米,高级物业税;250平方米以上以及所有独立别墅,超级物业税。不确定四:征收比例。可能是总房价的0.3%到2.4%,尚无定论。

不管怎样,在目前社会上一片反对高房价的背景下,政府很可能以压低房价的借口强推物业税。(整理/金姬) □