楼市调控年中交卷

金姬

“明年一季度全国房价可能会真正触底。”

山雨欲来风满楼。距离史上最严厉楼市调控政策推出还不到3个月,2010年走过一半的中国楼市似乎即将面临又一轮调控。

北京方面的信号在这几天密集释放:先是国土资源部部长徐绍史在刚召开的第17次部长办公会上表示,研究进一步加强房地产用地管理和调控;再是住房和城乡建设部日前也在山东青岛召开现场工作会,部署房地产调控工作,要求加快个人住房信息系统建设;而国务院有关负责人则在一次由各省分管副省长参加的工作会议上指出,“新国十条”调控已经取得了初步的成果,下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

事实上,今年4月中旬的楼市调控已经初见成效。国家统计局的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低,房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。与此同时,5月商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%。进入6月,上海、北京、南京等城市不约而同地出现了数个新楼盘的“零成交”或低成交现象。

而根据中国房地产指数研究院公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》,目前购房者观望心理严重,对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者最多,为39.2%,认为房价会大幅下降的购房者占19.8%,两项共占近六成。

即便如此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭仍对今年下半年的调控保持谨慎态度,他对《新民周刊》表示,三季度将是楼市政策稳定期,到四季度还可能有所松动。“现在市场的调整幅度非常大,万一市场异常低迷,那么政府同样会说打压得太厉害,该松绑了。”另一方面,杨红旭指出,4月中旬开始的调控可能让房价环比下跌持续6-8个月。“也就是说,明年一季度全国房价可能会真正触底。”

成交低,降价忙

海南很热,但在7月初的21世纪博鳌房地产论坛上,各地开发商的心却开始“拔凉拔凉的”,因为一向坚挺的一线楼市日益显现多年难见的萧条迹象。

今年6月,整个上海市商品住宅成交均价为19168元/平方米,环比5月下跌了14.19%,成交均价在连续两个月高于2.2万元/平方米后,跌至1.9万元/平方米附近,也回到了2009年底、2010年初的水平。今年上半年上海的商品住宅成交仅357万平方米,为近5年来最低,其成交量仅为2009年上半年的43%、2008年上半年的70%。而上海原定于6月计划开盘的61个楼盘中,仅有20个楼盘如期开盘。

北京6月商品房成交均价为22310元/平方米,环比5月的23140元下跌3.59%。今年上半年共成交包括期房及现房在内的商品住宅41457套,同比去年上半年下降了43.9%。今年6月原定开盘的37个楼盘中也只有21个开始销售。

此外,向来不太受政策影响的高端住宅也终于“挺不住”了。6月前23天,上海仅有19个一手豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)成交,总共售出了62套房源,即全市平均每天仅卖出2.7套;市场上可售的48个豪宅项目中29个“零成交”,比例高达六成,而今年4月份“零成交”仅有8个,5月份就陡增到25个。与豪宅项目的滞销相伴的是价格不断下调,目前上海二手豪宅直降100万、200万甚至300万元的不少,其中包括位于新天地板块的翠湖天地、陆家嘴地区的世茂滨江花园、虹桥区域的御翠豪庭、徐家汇中心的“东方曼哈顿”、静安区的“国际丽都城”和“静安枫景苑”等。

降价明显的的还有郊区的普通住宅,其中外郊环有17个楼盘的均价6月环比5月出现下跌,有18个楼盘均价6月环比4月出现下跌,而市中心下跌的家数较少。

松江和嘉定区是成交均价环比出现下跌的主要区域,在5月成交均价相比4月出现下跌幅度最大的10个楼盘中,嘉定区有5个,松江区3个,闵行、青浦各有1个,其中,保利家园均价跌31%,绿地蔷薇九里均价跌21%,新城悠活城均价跌15%;而在6月成交均价环比5月跌幅最大的10个楼盘中,松江区有6个,青浦、宝山、闵行、南汇各有1个,其中,绿地蔷薇九里均价跌16%,富顿苑均价跌9%,新城盛景园均价跌7%。

对此,美联物业上海研究部对《新民周刊》表示,自4月中旬调控政策突降以来,市场上的投资客被强势挤出,现只占市场总成交比例不到两成,由于一系列的房产政策的调整,再加上最具有杀伤力的房产税一直悬而未决,使得一些炒房客目前不敢轻易出手。目前楼市中剩余为数不多的购买力基本都是以刚性自住客为主。另外在楼市成交低迷、政策细则迟迟不出的环境下,改善置换性购房者也都不急于贸然入市,僵持等待是这波购房者的主流心态。

而一直以一手房价作为挂牌价标杆的二手业主相比开发商原本就有一定程度的定价滞后性,目前的降价还只是业主们的初阶段行为。据统计,上海二手住宅挂牌量从6月初的11.6万套激增至如今的13万套,增长幅度环比提高了12%以上,这说明二手业主看涨的信心正在动摇。上海二手房指数办公室7月1日发布报告称,6月上海二手房价格指数为2565点,较上月下跌17点,环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后首次回落。美联物业指出,如果一手市场降价规模进一步的扩大,预计两至三个月内二手房价也将有较大幅度的回落,而以往那些打着地段稀缺性与高品质的伪豪宅必将受其影响出现再一步的回调。

“精确打击”之后呢?

楼市初显的趋冷状态未必是好事。中原地产指出,鉴于地方财政无法摆脱土地依赖的深层因素,让多数资金充裕的开发企业和投资者对于本轮调控的持续性怀有很大疑虑。尽管交易持续冷淡已经两个多月,观望僵持仍占据着新政后的主流地位,价格调整还没有大面积突破的迹象。

华远集团董事长任志强的话很有代表性,他表示:“5月份前12个上涨过快的城市都已经出现环比负增长,也就是房价下降,如果政府只是希望房价不要过快上涨,已经达到了目的。但每一次的压抑需求都只会带来下一轮的报复性上涨,归根到底房价问题还是制度问题。”

在这个节骨眼上,中央政府在楼市调控上表现出了高姿态。国土资源部总规划师胡存智在“2010房地产夏季峰会”上透露,国土资源部将严格规范土地出让制度,对于已出让的土地,土地出让价不低于当地基准地价70%,保证金不低于出让最低价30%。这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。业内人士认为,此举显示国土资源部运用土地政策调控楼市的决心,对地产商资金链也是一个不小的考验。

而后,国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。”

面对这一轮房价下降,北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,中国房地产市场的巅峰期已经过去,未来2-5年或保持平稳增长,未来5-10年趋于悲观。因为经济增长不可持续,目前的发钞速度难以维系,而人们又高估了农村人口转向城市对房地产市场的推动力。