浅析我国房地产市场发展的四个时期

陈晓一

(1.西安建筑科技大学,陕西西安710055;2.防灾科技学院,河北燕郊065201)

浅析我国房地产市场发展的四个时期

陈晓一1,2

(1.西安建筑科技大学,陕西西安710055;2.防灾科技学院,河北燕郊065201)

从1998年7月1日起,在我国一直延续实行的住房福利制宣告结束,住房分配货币化的执行,住宅消费逐渐成为城市居民的消费热点,对我国房地产市场发展是一个极大的促进,房地产市场成为重要的投资领域,房地产业成为拉动国民经济增长的支柱产业。以时间为线索,从1998年到2009年,我国房地产市场的发展历程大体可以分为四个时期,每个时期都有独特的属性和特征。

房地产市场;发展;时期

改革开放30多年来,我国国民经济飞速增长,人民生活水平显著提高,在基本解决了吃饭穿衣的问题以后,中国人把注意力更多的转向改善居住条件上。1998年,我国出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,标志着我国将建立住房分配货币化、住房供给商品化的新体制。从此我国房地产业发展真正走向了市场,走向了普通大众,住宅消费开始逐渐成为城市居民的消费热点。以时间为线索,从1998年到2009年,我国房地产市场的发展历程大体可以分为四个时期,每个时期具有其独特的属性和特征。

一、平稳发展时期

1998年受到亚洲金融危机的影响,我国国内出现了有效需求不足的问题,经济增长乏力。在这种情况下,我国政府果断决定实施积极的财政政策和宽松的货币政策,并将房地产市场列为重要的投资领域。投资力度加大、城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展,从1998年开始,房地产开发投资增长率逐年上升,房地产已成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。

从1998年到2002年,我国房地产市场运行状况总体来说是健康平稳的,具体表现在以下几个方面:第一,从房地产经济与国民经济的协调发展来看,房地产开发投资增长3.1倍,平均增长22.5%,而同期全社会固定资产投资年均增长15.9%,国内生产总值(支出法现价)年均增速为9.4%,房地产开发投资与经济增长速度之比平均为2倍,基本上是协调的。第二,从房地产市场运行指标来看,我国商品房完成投资平均每年增长20.6%,竣工面积平均每年增长19.35%,销售面积平均每年增长22.5%,三个指标基本上是同步增长。第三,从房价来看,2002年,全国城镇居民家庭总收入为24 858元,平均房价每平方米2 092元,每套住宅平均售价145 000.7元,房价收入比为5.83[1]。第四,从市场供需来看,市场需求是一种需求拉动增长的好势头,供给上也加快了建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系的步伐,市场供求两旺。第五,从房地产市场发展外部环境来看,在住房金融上加大住房信贷投入以支持我国住房市场的建设与消费,市场体系逐步完善,物业管理(物业服务)得到强势推动,一个新型的物业服务行业得以迅速壮大。[2]

二、全面过热发展时期

从2003年开始,我国经济进入新的加速增长周期,在宏观经济趋好的大背景下,房地产市场供销两旺,房价连年大幅攀升。从2003年到2007年的第三季度,我国房地产市场处于全面过热发展阶段。按照国家统计局对70个大中城市新建住宅销售价格统计计算,至2007年末平均名义房价上涨40%。据深圳市网上预售合同统计,2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5 621元/平方米,2007年则上升到13 669元/平方米,4年间上涨2.43倍。而在一些大城市较好的位置,房价上涨得更快[3],我国地产价格虚高现象已是一个不争的事实。

这一时期,我国房地产市场发展过热、房价虚高的原因可以从多个方面进行分析:第一,从需求因素来看,住房制度改革使城镇居民潜在的刚性住房需求集中释放,人们对房价的上涨预期而“炒”房也增加了房地产市场上的投机需求。第二,从供给因素来看,房地产市场上商品房供给结构不合理,经济适用房、廉租房建设发展缓慢,房屋二级市场发展滞后。第三,从资金因素来看,居民储蓄和企业资本积累等社会大量流动资金为追逐暴利而进入房地产市场,银行宽松的抵押贷款和住房按揭政策也为开发商和投机者不断融资提供了便利,外资投资房地产市场呈现扩张趋势。第四,从土地因素来看,城市拆迁的不规范操作,宽松及不完全规范的土地出让制度,土地征用成本过低,土地出让过程中的“权力寻租”等腐败现象,造成土地圈地速度过快,土地供应紧张局面加重。第五,从地方政府因素来看,土地出让收入已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源,地方政府越来越依赖“土地财政”。而且地方政府受到GDP增长业绩的驱动,主动刺激房地产增长,这是各地在短期内能创造GDP增长神化的最有效方式。

面对日趋高升的房价,2004年5月,我国政府开始综合运用金融、税收、行政等手段对房地产市场进行宏观调控,既改善供应结构、控制投机需求,同时又加快建立和完善适合我国国情的住房保障体系。进入2007年,政府先后五次上调住房信贷利率,表明央行力图通过金融手段引导房地产市场健康发展。2007年1月16日国家税务局实行清算土地增值税;2007年9月27日,央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。这两大房地产调控杀手锏的实施,表明政府打击房地产投机行为的决心。随着政府调控力度呈现出逐渐加大之势,我国房地产市场产生了许多深刻的变化。

三、深度调整时期

随着政府宏观调控力度逐渐加大,从2007年第四季度到2009年第一季度,我国房地产市场存在着明显的观望现象,房地产市场从一开始“有价无市”的低迷状态发展到后来的“价降量低”的深度调整状态。2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥透露,2008年我国商品房销售面积预计约为6亿平方米,较2007年下降超过18%,房地产市场供求关系发生逆转,房价总水平涨幅明显回落。

我国房地产市场出现深度调整状态的原因主要有以下几个方面:首先,高企的房价已经远远超出了普通居民的承受能力,抑制了百姓的刚性购房需求。其次,国家继续加大对房地产市场的宏观调控,对土地的调控力度和对限制土地的查处力度加大,二套房政策的出台在一定程度上抑制了投资投机性购房,加息、上调存款准备金率导致开发商的资金链条异常紧张。最后,在2007年末和2008年初,中国楼市“拐点论”逐渐成为人们谈论的焦点话题,奥运年的到来、经济适用房和廉租房的建设、局部地区楼市价格的松动,这些论据使得许多业内人士以及经济学家纷纷猜测,2008年将是中国楼市的拐点,“拐点论”的频现,市场观望气氛日渐浓重。[4]

我国房地产市场进入深度调整状态有着不可忽视的负面影响,特别是房地产市场,如果销售量大幅度下跌持续较长时间,会破坏整个市场的稳定性,房地产商投入的资金无法正常收回,必然会对银行金融部门造成危害。同时,我们也不能忽视房地产业对GDP的拉动作用,房地产行业能直接带动53个行业,间接拉动几百个行业,如果销售300万平方米,就能拉动10万人就业[4]。如果房地产市场的低迷状态持续下去,势必会危及宏观经济形势,影响到GDP的增长。

四、迅速回暖时期

从2009年第二季度至2009年第四季度,我国房地产市场处于迅速回暖时期。

在这一时期,我国房地产市场出现了“量价齐涨”的迅速回暖现象,房价大幅度攀升,甚至大大超出了2007年的峰值。2009年3月以来,深圳房价逐月上涨:8月,新建商品房销售突破2007年10月的历史高位;9月,均价达每平方米20 940元,比去年同期上涨68.45%、环比上涨8.12%,连续创下深圳新建商品房销售均价的新高[5]。据国家发改委、国家统计局的调查,2009年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比上月缩小0.2个百分点。但这已经是今年3月份以来,70个大中城市房价环比第7个月连续上涨。[6]

分析我国房价在这一阶段大幅攀升的原因,首先,从宏观政策上看,为应对美国次贷危机所引发的全球金融危机的影响,中央审时度势,在2008年11月国务院常务会议上,果断实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,确定了4万亿元的投资计划,加大了市场上的现金流。其次,受惠于宏观政策的房地产开发商摆脱资金危机之后不再需要依靠降价甩卖来回笼现金,而是“见好就涨”,而且大多数开发商倾向于消化存量,降低新楼盘的开发速度。调查表明,10月份北京新盘开盘骤降,原计划60个新盘入市,但最新信息显示仅有30个[7],这就造成了供给的减少。再次,国有控股的企业获得了商业银行充足的低息的资金支持,将目标转移到房地产领域,加速了房地产市场的过热发展势头。最后,信贷井喷使买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择,对通货膨胀的担忧,对资产保值增值的预期,推动了购房者的需求,不可避免导致房价上涨。

房地产市场的迅速回暖,对于拉动GDP的增长和提供大量就业机会起到了重要的作用,但当前居高不下的房价已远远超出普通居民的承受能力,房价虚高加重了百姓购房负担,对居民消费产生“挤出效应”,不利于扩大内需政策的实现;增加银行潜在坏账比例,增加金融风险,增加通货膨胀的可能;扭曲的资源配置制约了非房地产行业的发展,不利于国民经济协调发展。

针对房地产市场迅速回暖所产生的负面影响,首先,我们要保持房地产市场政策总体稳定,避免因为政策的不稳定导致房地产市场的大起大落,影响到整个国民经济的稳定性;其次,政府加大对房地产市场的规范和整治力度,清理开发商高价拍买土地、拍而未开发的现象,规范二手房市场;再次,严格对房地产市场的信贷审批,严格执行“二套房贷”政策;最后,加大廉租房和经济适用房的资金投入和建设速度,加快解决城市低收入家庭住房困难。

总之,从1998年我国推进住房制度改革、停止住房实物分配以来,房地产市场快速发展,城镇人均住房面积平均每年增长约1平方米,居民住房条件明显改善。虽然在房地产市场的发展过程中出现了一些问题,但我们“应继续坚持住房制度改革的市场化方向,同时落实政府解决低收入家庭住房问题的责任,不断完善市场机制与政府保障相结合的住房政策体系”[8],以早日实现我国房地产市场的健康理性发展。

[1] 金三林.我国房价收入比的社会差距及国际比较[J].中国房地产金融,2007,(10).

[2] 张元瑞.中国房地30年[J].上海房地,2008,(12).

[3] 廖英敏.下半年房地产市场走势分析[J].中国房地信息,2008,(8).

[4] 胡心洁.河南楼市冬天里畅想春天[N].河南日报,2009-01-08.

[5] 胡谋.京沪穗深楼市为何遭“秋凉”[N].人民日报,2009-10-12.

[6] 70城市房价连涨七个月[N].人民日报,2009-10-16.

[7] 王炜.楼市供应正不断增加[N].人民日报,2009-10-26.

[8] 王炜.住房改革市场化方向不会变[N].人民日报,2009-10-20.

Analysis of China’s Rea l Estate Market Development in Four Periods

CHEN Xiao-yi1,2
(1.Xi′an University of Architecture&Technology,X i’an710055,China;2.Institute of Disaster Prevention Science and Technology,Yanjiao065201,China)

In 1998,our reform on housing system has go t the epoch-making break th rough.Starting from July 1 of that year,the pattern that the house as a welfare provided by our government and units was over,the capitalization of housing distribution was taken out,the consumption of urban residents gradually become hot,the realestate market has become an important area of investment,and the real estate become a pillar industry in driving national economic grow th.Tim e as clues,from 1998 to 2009,China’s real estate market in the development process can be divided into four periods,each period has its unique attributes and characteristics.

Real estate market;Develop;Period

F293.3

A

1008—4444(2010)01—0063—03

2009-12-10

陈晓一(1979—),女,河北廊坊人,防灾科技学院教师,西安建筑科技大学硕士研究生。

(责任编辑:王 晶)