我国契税征管中存在的问题及对策

关永杰

(菏泽市牡丹区财政局，山东菏泽 274000)

［财税审计］

我国契税征管中存在的问题及对策

关永杰

(菏泽市牡丹区财政局，山东菏泽 274000)

房屋契税是我国财政收入增长的重要税种之一。由于种种原因，目前我国契税征管存在着政策宣传力度不够，税源预测、监控不及时，房产交易不按规定时间纳税及课税最低基准价尚不完善等问题，对此，应加大契税征管的宣传力度，构建契税征管网络服务平台，强化税源监控并实行房地产评估机制，完善契税的相关制度，加强契税征收队伍建设，确保房屋契税的实施效果。

契税;房产;征管;交易

随着我国经济的持续发展，居民收入水平不断提高，居民住房消费观念也发生了较大转变，加上我国城镇化进程逐步加快，使房地产业快速发展，逐渐成为我国国民经济的支柱产业。随之契税也已成为我国财政特别是地方财政收入增长的主要税种之一。从发展前景看，契税已被各地普遍视为极具发展潜力的税收增长源。但是，目前与其配套的税收征收管理工作还存在着一些亟待解决的问题。

一、我国契税征管中存在的问题

1.新政策宣传力度不够。近年来，国家对契税征收管理工作制定并出台了一系列的新政策和措施。由于在宣传上不够及时、到位，有不少纳税人对契税政策变化不了解。在日常契税征收管理工作中，每天都有纳税人咨询这类问题，一方面增加了征税部门的工作量;另一方面也给纳税人带来了许多不便，纳税人对此意见较大。

2.税源预测、监控不及时。一是由于土地出让信息不能及时共享。这导致征税部门对税源变化情况不能及时掌握和了解，进而不能对契税税源进行准确的预测和必要的监控。二是应征未征难以掌握。如有些企业用地项目的契税已经征收入库，但由于该用地项目还没有得到上级国土部门的批准，故土地契税可能会出现重复征收或漏征少征的情况，不利于契税的征收管理。

3.房产交易不按规定时间纳税问题严重。根据《契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税行为发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定:纳税人应在纳税义务发生之日起10天内向土地、房屋所在地的契税征收部门办理纳税申报。但一些卖主不按规定时间缴纳房屋交易契税，其原因:一是经济确实困难。二是存在等待观望心理和确权无用的观念。三是纳税人确实不了解契税纳税义务发生的时间和办税流程。部分人总认为过户税费会一降再降，等待着所谓的交易成本最低点出现;还有部分人认为房款交付后，房子即属于自己的，无需再予以确认。四是“房倒”恶意避税。近几年来出现的“房倒”用现金从卖房的人手中以低价购入房屋，但并不办理过户手续，由原卖主找到买家后，从中赚取差价，致使过户税费大量流失。

4.房产交易课税最低基准价尚需完善。2005年“国八条”房地产新政策出台后，一些地方也相应制定出台了契税最低基准价。经过五年多的实施，发现一些基准价制定得不够细致、全面、合理。一是城区按片划分确定契税最低基准价，不够公平，需要作进一步的细化和完善。二是按照现行的房地产市场行情，契税最低基准价制定得并不够合理，如有些新建住宅小区的契税最低基准价定得偏低，而老城区等二手房住宅小区的契税最低基准价定得偏高，需要作进一步的调整。三是商业门市房价格混乱，由于位置和市场规模，导致同一商业小区价格差异化较大。

二、加强我国契税征收工作的建议

契税征收是我国税收工作的重要组成部分，只有政府、税务部门、社会各界大力协调与配合，才能把这项工作做得更好。

1.进一步加大契税征管的宣传力度，变“要我纳税”为“我要纳税”。坚持多样性、灵活性和有效性的原则，把征收宣传摆在突出的地位，切实增强广大群众的政策观念和纳税意识。在契税政策宣传工作中，要充分利用电视、展板、报纸、宣传资料、文艺演出等形式进行广泛宣传。同时，契税征管人员要深入到企业、住宅小区，装饰城、家具城等税源集中的地方做好契税宣传、咨询工作，通过政策宣传不断提高广大公民的纳税意识。

2.加强网络建设，构建契税征管网络服务平台。进一步加大税收征管的硬件投入，尽快建立契税、房管、土地、地税、银行五家契税征管信息网，为降低税收成本提供物质保证。利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。如通过契税调查摸底，跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题并及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的管理。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码、转让房地产的坐落地点、面积、价格和有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的有关税收管理。

3.加强相关部门协作，强化税源监控力度。一是要加强与国土部门的联系，对国土部门上报的用地项目、经营性拍卖用地情况要做到心中有数;同时通过对国土部门提供的有关报表资料的审核，严格把好政策关。二是要加强与招投标中心的沟通和联系，加强对拍卖土地契税的征管工作，及时发送《契税缴纳通知书》，并把土地出让有关信息(如用地单位或个人的名称、联系方式等)及时反馈给征收部门，以便从源头上进行监控。三是加强与房管部门的联系，加强对新建商品房契税的征管，对正常的退房行为严格履行手续，防止以退房为名搞私下交易。四是要加强与房产中介机构和评估机构的联系与沟通，加强对二手房交易契税的征管，及时掌握二手房的市场行情及交易情况。只有这样才能堵塞征管漏洞，提高征管质量，才能增强征收部门对税源的监控力度，增强对税源预测的准确性，掌握征税的主动权。

4.实行房地产评估制度，完善与契税相关联的征收机制。由征收部门提请社会评估机构分片对房地产进行评估，提供区域内房源的最低指导价，然后比照征收部门掌握的以往纳税申报资料，确定合理的征管标准。特别是二手房，指导价格标准要按照房屋的新旧程度和配套设施具体明确，使征管人员有章可循，减少工作的随意性。在征收部门内部建立严格的办税流程，对每一项征收要实行征收员、复核员、稽查员共同负责制，实行相互制约和相互监督的工作机制。同时，定期做好税务公开，公开纳税项目、交易价格、税率、税额等内容，接受社会监督，实行“阳光作业”，杜绝“人情税”和“关系税”。

5.严格执法，严厉打击偷漏税行为。一是要与公安部门密切合作。二是要尽快完善契税法律保障体系，针对目前契税法律保障滞后的实际，国家税务总局应尽快修订适合契税征管工作实际的法律规范，改变程序缺失的现象，健全契税征收的法律保障体系。三是强化部门配合，严格“先税后征”制度。契税征管工作最关键的环节就是“先税后征”制度，这是堵塞税源漏洞最有效和最根本的办法。纳税人必须持完税证明或免税证明到国土资源或房管部门办理产权变更手续，如果纳税人不能出具完税证明或免税证明的，国土资源或房管部门不得办理有关土地、房屋的权属变更手续，不得发放《土地使用证》和《房屋所有权证》，否则一经发现将按照法律法规给予严惩。同时，这三部门之间信息要互通共享，定期召开联席会或协调会，及时通报情况，及时对工作中存在的问题加以解决。四是以法的形式明确税务、国土资源、房管等部门的责任和义务，纪检、监察部门要进一步加强对这三部门的监督检查。

6.加强契税征收队伍建设，努力提高其业务素质。目前，应针对契税征管力量严重不足，具体征收人员对政策业务不十分熟悉的现状，加强配备征管力量，合理设计分工，加强制约与检查，加强契税征管力量和对征收人员的政策业务培训，提高干部队伍素质，增强业务知识技能。契税征管工作政策性、业务性和综合性很强，涉及法律、会计、房屋、土地、测绘、计算机应用等各个领域的知识，必须要不断提高契税征管干部个人的素质，增强组织协调能力和分析应变能力，积极参加业务培训、岗位练兵、知识竞赛、技能考核等活动，不断开拓视野，提高业务水平，提高税收执法能力，培养一批德才兼备、一专多能的高素质契税征管干部。

［1］中华人民共和国契税暂行条例［Z］．国务院令第224号，1997－07－07．

［2］赵军书，徐国强．浅谈耕地占用税、契税征管村存在的问题及对策思考［J］．农村财政与财务，2007(3)．

［3］何文明．谈谈契税征管对房地产税收一体化管理的作用［J］．农村财政与财务，2007(10)．

［4］杨健宁．契税耕地占用税征收问题浅议［N］．科技创新导报，2009－05－06．

The deed tax is one of the important categories taxeswhich the fiscal revenue ofour country grows by．At present，as a result of all sorts of reasons，the deed tax collection of our country has some problems such as insufficient policy propaganda，not prompt tax source forecasting and monitoring，tax paying not according to the scheduled time and imperfect lowest base standard rate．Regarding this the propaganda of deed tax collection should be enlarged，themaster plan of deed tax collection network service platform be constructed，the tax sourcemonitoring be strengthened，the appraisalmechanism of real estate be implemented and the related system of deed tax be perfected．In order to guarantee the implementation of deed tax，the deed tax collection troop also should be enhanced．

deed tax;real estate;collection;transaction

F812.42

B

1002－2880(2010)11－0152－02

(责任编辑:刘润婉)