完善我国住宅质量保险的建议

何景梅

(沈阳工程学院技术经济系,辽宁 沈阳 110136)

一、引言

住宅是数量最多、覆盖面最广的建筑产品,住宅的质量与居民利益密切相关。随着住宅商品化进程的加快,住宅质量问题时有发生,并呈逐年上升趋势。为了确保住宅工程质量,使人们买得放心、住得安心,在借鉴国外先进经验的基础上,结合我国的发展状况,2002年起我国在一些地区开始住宅质量保险的试点工作。住宅质量保险即潜在缺陷保险,主要承保竣工验收之日起 10年内,住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。但自该保险实行以来,住宅质量保险依然止步不前,仅有少数住宅投保,而承保的保险公司也少之又少。

二、住宅质量保险制度难以推广的原因

实施住宅质量保险,购房者是最大的受益人,开发商将把自己从保修责任中解脱出来,保险公司通过合理的赔付也将获取稳定的利润。但就是这样一个对三方均有利的保险制度,在我国试行几年来,出现了“试而不行”、“推而不广”的局面。其原因主要如下:

1.开发商投保热情不高

住宅质量保险实行以来,并未引起开发商的重视,开发商投保热情不高。第一,由于我国的房地产业一直处于高涨阶段,开发商根本不担心其所建住宅卖不出去,住宅是否投保并不影响其销售,故开发商对此并不重视。第二,开发商如果投保,在工程建设过程中无疑增加了更多约束,因而他们选择回避工程质量保险。对于出现的工程质量问题,开发商多是逃避责任,甚至于消失得无影无踪,让购房者无处索赔。第三,高额的保费也是开发商不愿意投保的重要原因。根据住宅质量保险的规定,相关的保险费用由开发商支付,这势必要增加房屋的成本,导致的结果有两种:其一,销售价格因此提高,而消费者对此并不认可,最终将会导致房屋的销售量下降;其二,如果投保增加的费用不转嫁给消费者的话,也就是房价不因此而提升,这虽然可以提高开发商的信誉度,但开发商的利润空间将减少,这也是开发商所不愿接受的。开发商更愿意在广告宣传方面投入以促进房屋销售获利,而不愿意购买住宅质量保险来提高信誉。第四,住宅质量保险的投保过程比较复杂繁琐,一旦出现与规定不符的地方,开发商就必须修改,这也影响了开发商投保的积极性。

2.保险公司对投保持谨慎态度

住宅产品具有复杂性和特殊性。住房质量问题由多个环节控制,质量问题可能来自设计责任、材料质量、施工过程等很多方面,保险公司目前还不具备工程监管能力,并且一些质量问题在投保的时候无法预知,只有在使用过程中才能逐渐被发现,因而保险公司对于住宅质量水平心有余悸,对于投保的房屋持谨慎态度。保险公司承保后,一旦发生质量问题,就必须对房屋质量进行鉴定,明确责任,这要求保险公司的员工具有很强的房地产方面的专业知识,而目前保险公司的人员对于工程质量相关知识知之甚少。此外,施工过程的复杂性也使责任认定成了较难解决的问题。为了降低风险,保险公司只有采取谨慎的介入态度,从而影响到住宅质量保险业务的全面开展。

3.消费者保险意识不强

受传统观念影响,消费者在购买房屋时更多关心的是房屋价格、住宅面积、房屋朝向、小区环境、物业管理等内容,而对于其所购房屋是否已购买了住宅质量保险却很少关心,购房者也普遍缺乏这种意识。多数消费者根本不知道有此保险,即使一些对住宅质量保险有一定认识的消费者对此也不感兴趣,主要由于保险理赔过程中,手续繁琐,责任认定异常艰难。保险合同中有许多免责条款,如使用不当、装修不当等,而这些条款对于住宅这种特殊的商品很难界定,消费者要想获得赔付,需要花费大量的时间和精力,并且要熟悉房地产和保险的专业知识。增加一份保险,却不能增加一份保障,相反还要花费更多的精力去了解相关的保险知识,因而对于消费者而言,出现质量问题,直接找开发商解决可能要比通过中间人代位追偿更为容易。故消费者对所购房屋是否投保并不关心,这在一定程度上影响了住宅质量保险的发展。对于住宅质量保险,最根本的受益人是消费者,如果没有消费者的强烈愿望和强大支持,最终这一保险制度将无法实现。

4.宣传推广力度不够

任何一个新险种的实施都需要一个逐步被接受的过程,强有力的宣传会大大缩短所需时间。从 2002年推行住宅质量保险以来,对于该保险的宣传力度明显不够,人们对该险种的认识没有随着时间的推移而逐步加深,目前的现状是:消费者不了解,开发商不熟悉,一些保险公司也不清楚。在保险各方对此都不了解的情况下,任何一方都不会对此产生兴趣,更何谈发展。

三、发展我国住宅质量保险的建议

1.实行强制性保险

国外的经验表明,凡是住宅质量保险开展比较好的国家都是实行强制性保险。在住宅质量保险实行的初期,开发商,特别是购房者对此认识不足,保险公司也采取谨慎态度的情况下,强制保险是促进保险快速健康发展的有效办法。对于大多数开发商来说,除非政府强制推行,否则都不愿意做投保的尝试,长期以来房屋销售的良好态势使得开发商不需要用保险的方式来增加房屋的卖点,即使房屋出现质量问题,消费者和开发商的不对等地位也使开发商处于强势,而消费者通常是投诉无门、忍气吞声,最终不得不放弃自己的权利。采取强制保险,开发商才不会存有侥幸心理,才能把投保和房屋质量紧密联系起来,切实把提高房屋质量放在第一位。随着保险的逐步推广,消费者也能对保险有越来越深的认识,并从中受益;对于保险公司而言,业务不断扩大,这样专业性会逐步增强,并积累更多的住宅质量保险经验,风险同时也会有所降低,保险公司就能保证正常的收益,更愿意接受投保。

2.成立专业权威的质量检查机构

由于住宅质量涉及到设计、建设、施工、监理等多个部门,并且质量问题也与很多因素有关,如材料、施工等,这就导致住宅质量问题复杂多样,给保险公司的承保带来了极大困难,住宅质量保险的开展面临着技术上的难题。目前我国工程质量问题鉴定还不完善,一旦出现住宅质量问题,在处理时就可能产生很多纠纷,这就要求必须由一个权威机构来对工程进行监督并对质量问题进行责任认定。对工程进行风险评估,降低保险公司承保的风险,切实提高房屋的工程质量,调动保险公司承保的积极性。质量检查机构对房屋质量问题进行责任认定,以明确各方责任,避免出现责任不清、互相推诿等现象。该机构不应是某个企业,而应该由政府直接委派,以保证对工程质量的严格监督和检测,并确保对于出现的质量问题能够进行公平、独立和权威的检验。

3.扩大宣传,提高对保险的认识

在一些住宅质量保险推行较好的国家,消费者通常拒绝购买未投保住宅质量保险的房屋,这在很大程度上推动了该险种的发展。我国应加大对住宅质量保险的宣传力度,让消费者真正认识到住宅质量保险的意义,以及该保险能给消费者带来哪些利益,这样就从源头上启动了对保险的需求。对于开发商而言,满足住户的需求是他们追求的目标。消费者保险意识的提高,对住宅质量保险的认可,并且拒绝购买不投保的房屋,将调动开发商投保的积极性,进而推动住宅质量保险的全面施行。这样强制性保险就可以变为自愿投保,从而推动该险种逐步完善和健康发展。

4.确定合理的费率,推行差异费率

在住宅质量保险费率的确定上,既要保证保险公司的利润,又不能增加开发商和消费者的经济负担。费率过高,不利于保险的推行,费率过低,保险公司无以为继,自然不愿意承保。在保险实行初期,政府可采取一定的补贴措施,让保险各方逐步接受这一新险种,以促进保险的顺利推行。

实行保险的根本目的是为了提高房屋的质量,保障消费者权益。对于消费者和保险公司来说,房屋质量没有问题,双方均受益。而对于开发商来说,保费则是其首要考虑的问题,质量与保费没有内在联系,开发商不会为了保险而更加注重工程质量,那么住宅质量保险也只是一种事后处理问题的较为有效的方法,而不能在工程建设期间起到制约的作用。如果把工程质量和保费直接联系在一起,按照工程质量级别、开发商信誉等因素实行差额费率,即对于质量水平低的企业要付出较高的保费,而信誉好质量有保证的企业可以适当降低保费。这对开发企业而言,每一个工程都会努力提高质量,以提高企业的信誉度,减少其所开发房屋的保费支出,从而降低成本,使企业获得更大利益,这样房屋质量将成为开发企业最为关注的方面。实行差异费率,高风险的房屋高保费、低风险的房屋低保费,这使保险公司的承保风险大大降低,有利于调动保险公司承保的积极性,从而推动此险种的发展。

四、结语

随着住宅产业的快速发展,我国将会从各个方面加大对住宅工程质量的监督和管理力度,而消费者也必然会越来越关注住宅的质量问题,这将促进我国住宅质量保险的健康、快速发展,使住宅质量得到根本保证,让购房者买得放心,住得安心。

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