美国次贷危机对我国住房按揭贷款的影响

白志红

(山西财经大学研究生学院,山西太原030006)

一、次贷危机的概念及其产生原因

次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机,也译为次债危机。它是指一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升,导致还款压力增大,很多本来信用不好的用户感觉还款压力大,出现违约的可能,对银行贷款的收回造成影响的危机。

在美国,贷款是非常普遍的现象,从房子到汽车,从信用卡到电话账单,贷款无处不在。当地人很少全款买房,通常都是长时间贷款。可是我们也知道,在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人,他们怎么买房呢?因为信用等级达不到标准,他们就被定义为次级信用贷款者,简称次级贷款者。由于之前的房价很高,银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者,如果贷款者无法偿还贷款,则可以利用抵押的房屋来还,拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低,贷款者无力偿还时,银行把房屋出售,但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息,甚至都无法弥补贷款额本身,这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个贷款者出现这样的问题还好,但由于分期付款的利息上升,加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者,这样就导致了大量的无法还贷的贷款者。正如上面所说,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次债危机。

二、我国住房按揭贷款市场的现状及风险隐患

我国的房地产贷款规模近几年发展迅速,并对银行业盈利能力和资产安全有较大影响。据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称,截至2007年12月末,全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元,比年初增加452.88亿元,同比多增63.28亿元,房地产贷款余额同比增长10.58%。2007年,上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业。截至去年12月末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的同时,房地产信贷运行与市场之间的关联更趋密切,无论是银行、房地产开发企业,还是房贷借款人,都面临因房价波动而带来的压力与风险。针对这种状况,上海银监局表示,将加强宏观监管,关注信贷资源向房地产业聚集的趋势,适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险,制订并实施合理、科学的信贷政策,分散、管理、控制房地产信贷风险。

比较我国房地产市场与美国次级按揭市场,二者存在很大不同。最为主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款,没有复杂的衍生产品。同时,房产首付在20%,政策上不允许发放零首付贷款。但是,也要看到我国住房抵押贷款存在的风险。

一是贷款首付比例较低及虚假信用,存在大量投机性借贷。在房地产“新政”实施前,我国居民房地产贷款首付比例为20%。但实际操作中,也存在虚假操作的情况。据报道, 2004年上海曾经发生过有人贷款7800万元,购买128套住房的重大违规贷款行为,就是通过假信用的方式进入的。

二是超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引,个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上,国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时,很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。银行信贷人员和房产销售人员为提高房屋销售和贷款业绩,甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款,无疑埋藏了巨大的潜在风险。

三是贷款利率增长快,导致部分债务人丧失支付能力。近年来,央行数次提升贷款基准利率。2004年10月29日从5.31%提高至5.58%;2006年4月28日金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点至5.85%。经过连续10多次上调,目前一年期贷款基准利率已提高到7.47%,这对信用差、还款能力不强的贷款人来说无疑是巨大压力。

四是房价在飞涨后存在下跌趋势。统计数据显示,大城市近年房价指数上涨20%左右。就具体的楼盘而言,则上涨50%至100%甚至更多。飞速上涨的房价刺激了购房者的购买热情,炒房成为获取巨额财富的途径,使许多偿债能力低的人参与到购房队伍中。当房价下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时,势必加大高价购房者的偿债压力,使银行信贷面临巨大违约风险。

三、美国次级债危机对我国房贷市场的影响

美国的次级贷款业务本身是一件挺好的事,其出发点是为那些信用等级较低或收入不高的人提供贷款,让他们可以实现拥有自己住房的梦想。在1994年至2006年间,超过900万户美国家庭购买了新住房,其中大约20%的家庭借助于次级贷款。但是,就在这个过程中,一些负面因素逐渐浮现,最终导致危机爆发。其一,是过度证券化。其二,是通货膨胀。

我们能从美国次级贷款危机中得到什么启示呢?可能有人会说,根本学不到什么,因为中国根本就没有次级贷款市场。但是,仔细看看,我们会发现,中国经济中也有类似于美国次级贷款的成分,如果我们不加以注意,中国经济也有被拖入恶性循环的可能性。

一个典型的例子就是中国房地产的金融创新项目。许多中国人希望通过投资房地产去获得财富,所以,银行帮助人们去实现这个愿望是一件好事。全国各地的银行都想出各种吸引人们借贷款买房的“高招”。比如,深圳的银行在2006年就推出了“双周供”业务,它允许以“双周”而不是以“月”为单位进行还款。这样,借贷人不仅能缩短还款期,而且还能少交利息,所以特别受“炒房户”欢迎。再比如,“循环贷”业务,它允许人们将商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度。这样,借贷人买越多的房产,就能获得越多的贷款额度,所以更受“炒房户”的追捧。在这些金融创新项目的帮助下,深圳的房地产价格在去年以惊人的速度不断攀升。据国家发改委统计,深圳市新建商品住宅价格月均涨幅高达13.5%,其中60%以上的借贷买房人的目的不是自住需求,而是投资需求。到去年年底,深圳银行房贷规模已达到700亿元。虽说目前还未出现大规模的贷款违约现象,但是,不断上扬的通货膨胀率就有可能迫使央行提高利率;不断提高利率,又会导致许多“炒房户”因交不起利息而违约。那时候,在没有次级贷款市场的深圳市,会不会重蹈美国式的次级贷款危机——银行不敢再做房地产贷款;也没有留下多少钱借贷给其它的产业;一切经济活动因为缺少现金而停滞了。