囤地为何能够囤到地老天荒

徽湖

在房地产利益链条中，各主体各取所得。地方政府拿走土地出让收入以及交易环节的各项税费；而开发商主要从建房卖房过程中盈利；房虫们则通过炒房获取收益。无论是地方政府、开发商还是投资客们，都通过房地产赚足了银子。但上述利益各方并非最大受益者，其“江湖老大”是那些手攥大量开发用地的“地主”们。在房地产圈内流传这样一句话：当官最好做国土局的领导，做商人最好做开发商，搞开发的不如囤地炒地的。由此可见，囤地是前无古人、后无来者“一本万利”的好生意，其利润率要比开发商卖楼高得多。

对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主。而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标。一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。

2010年8月有媒体报道：北京某房地产公司通过捂地5年，土地增值额达到了200亿，这充分印证了盖楼不如囤地、盖楼不如炒地的中国式“奇迹”。统计数据显示，这家公司最近3年利润总和约为20亿元左右，但其在北京朝阳区东风乡的一块土地捂地5年后，业内专业人士预计多赚的利润就超过200亿元。在房地产圈内，大家都把捂地、囤地称为“土地银行”。开发商存取的土地数量越多，期限越长，“地主”获取的利息就越大。毫不夸张地讲，“土地银行”利息比贩卖毒品、鸦片的利润还要大。

在巨大利润诱惑下，囤地捂地现象在全国遍地开花。据国土资源部最新公布的统计数字显示：截至2010年6月，全国共闲置土地1457宗，而广东、海南、江苏和北京的闲置土地占据多数。其中北京地区闲置土地共计160宗。据国土部下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，北京160宗闲置土地中有125宗地块是由于政府原因造成的，有35宗是由企业原因造成。这35宗闲置土地共计148万平方米，持有者是26家房地产企业和个人，其中不乏有国内知名的大型一线房地产公司。

除了开发商是囤地主体之外，实质上在地方政府也存在制度性囤地。对于政府来说，土地资源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方经济的半壁江山，国企改制、下岗职工安置等公共投入都指望着企业本身的土地拍卖收入，甚至在上海等地早期的大规模轨道交通等公共设施建设等，也靠土地获取巨额资金来源。因此1996年始创于上海、深圳的土地储备中心制度迅速席卷至全国。虽然国土资源部与地方政府一再声称：土地储备机构的定位不以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位，但在GPD政绩观的引领下，房地产成为中国经济的重要支柱，是地方经济发展的龙头，因此土地储备机构不参与房地产利益分配只能是乌托邦式的理想。

实质上政府土地储备机构就是政府拥有的最大资产的管理者，也是土地市场的实际市场主体。打个比方，如果在足球场上，裁判既是比赛的执法者，又充当运动员的角色，这样的比赛肯定有利于裁判充当运动员的这一方。因此只要地方政府继续靠地生财的制度存在，地方政府储地的热情将有增无减。而土地招拍挂的交易拍卖本质，所谓土地储备无非就是土地投资的代名词。因此近年来，为了提高土地出让价格和收益，各大中城市的土地储备中心也长期存在年度开发用地计划不能够按期完成。经常有官员解释说因为拆迁难度大造成土地上市延期，这只是表象，根本原因还在于利益在背后作梗。

由于存在严重的囤地现象，导致了商品房供应的稀缺，从而直接推动了全国房价在近年来的快速上涨。而房价的上涨，使得土地成为最值钱的投资品种。囤地推动房价，房价反过来推动地价上涨，地价上涨使得囤地更为疯狂。在此“良性”循环下，囤地为利益各方带来了巨大收益。按照当前的房地产管理制度，土地交易具有很强的垄断性和排他性，开发土地只能在政府和开发商之间流转，土地价格实现关门定价，因此房地产的囤地者只有两位：一是土地储备中心；二是与之关系密切的开发商。

面对土地储备中心的囤地，按照目前的管理制度和相关法律，如今处于一个管理真空的状态。这就好比在足球场上让身兼两职的裁判公平吹哨，这是不可能的事情。因此要想解决地方政府的土地出让方式，就必须要解决一些根本性的问题：比如改变地方政府对GDP的盲目崇拜，官员升迁模式需要改变，同时地方政府为何严重依赖土地财政，也和目前的中央和地方的分税制有关。从此角度看，土地储备中心的囤地冲动并非仅仅是利益驱动，而是多方面原因综合造成的，要想彻底改变，必须治根，很多制度性的问题不解决，地方政府制度性囤地根本无法遏制。

对于开发商囤地，其实在我国土地管理法中早有规定：对土地闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，国土资源行政主管部门必须尽快协调有关部门，拟订处置方案报政府批准；确因规划调整的，可采取改变用途、等价置换等途径及时处置。

惩治开发商囤地，可谓有法可依。但令人遗憾的是，多少年以来，虽然开发商囤地是人所共知的事实，有关部门的“重拳”虽然经常高举，但面对开发商总是轻轻落下，多年以来，全国并未收回几宗土地。很多敢于囤地的开发商都很有“背景”。官商勾结下，地方土地执法部门即使有心“杀贼”，很多时候由于其他部门的不配合，经常陷入孤掌难鸣的境地，最后只能长叹“无力回天”。即使到今天，在收回闲置用地的操作层面，并没有一个详细的技术细则，比如在时间认定方面缺乏标准，这也是国家法规沦为一纸空文的重要原因。

当我们的城管队员能够在每一条大街上精确打击那些小商游贩，让他们无处可逃；当我们可以举办全世界瞩目的2008年奥运会及上海世博会；当我们的神5、神6能够遨游太空，宇航员能够出舱向全世界宣布我们也是太空大国时，我们可以骄傲地告诉地球人，中国是一个大国，我们是一个强国，我们的GDP已经坐二望一。但冷静下来，我们也发现自己有很多欠缺之处：比如城市的井盖问题、吐痰问题。还有有法不依、有令不行的问题，当然并非我们欠缺能力，也非坐视不管、或睁一只眼闭一只眼，而是执法者和有关管理机构是否参与了背后的利益瓜分，是否存在私利或权力寻租的问题，这才是问题的关键。

如此之多的闲置土地抛荒，明明手握闲置土地处置办法的“尚方宝剑”，何以宁肯容忍土地行情飞涨、开发商坐收渔翁之利，却不肯出手收回以压抑地价控制房价？显然，闲置土地处置办法并没有得到认真的落实，是因为执法的软弱，而深层的原因，是行业管理机构在这场利益博弈中，屁股坐在了土地占有者一边，这个土地占有者自己其实也是其中一分子。最终还是那句话，根本性的制度不改变，囤地还会囤到天荒地老。