解决四大根本问题才能治理好楼市乱象

黄志军

本轮房地产调控已出现胶着状态。对于日益严重的楼市乱象，如果治理目光只盯着房价，不从人口、资源、财富分配、市场机制等深层次来思考，那么要取得实效是有困难的。处理不当，很有可能引起房价的更大反弹，造成更尖锐的社会矛盾。

一方面，近几个月来出台的一系列政策声势很大，对打击房地产投机毫不手软；另一方面，开发商的对赌意识又很浓厚。更有知名人士断言，房价一直下跌是不可能的，一直下跌也没有好处。此情此景，不禁让人要问，这“打房”，是真打还是假打？

应该说，针对房价飞涨、民怨沸腾，今年4月出台的调控政策，选择炒房客作为打击对象，其方向是对的。但由于房地产市场积弊太深，长期问题与短期问题纠缠在一起，这些政策又被误读为打压房价，而老百姓又对房价的下跌有很高期待，这就使得本轮调控陷入了十分尴尬的境地。

本轮调控如果把目光只盯着房屋价格，不从人口聚散、资源配置、财富分配、市场机制等更深层次来思考，那么要取得治本的效果是有困难的。一旦处理不当，反而有可能引起房价更大反弹，造成更尖锐的社会矛盾。因此，当前治理楼市乱象必须直面四大根本问题。

第一，人口聚散畸形问题。近年来房价涨得最凶的城市是谁？是北京、上海等一线城市。这些城市为什么会疯涨？和人口，特别是外来人口增长太快有关。房价是人口的函数。当一座城市的人口越来越多，特别是外来人口大量涌入时，房价的上涨自然是势不可挡的。

第二，资源配置错位问题。为什么一线城市那么拥挤，房价越涨越高，生活成本越来越大，工作节奏越来越快，就业压力越来越严重，人们还要拼命地往里面挤呢？还要不顾尊严地“蜗居”在一起，成为身心俱疲的“蚁族”呢？这和近几十年来各类资源的严重错配有关。

改革开放以来，在非均衡发展战略的影响下，包括人才、资金、技术、文化、教育、医疗等在内的各种社会资源，严重向一线城市倾斜配置，致使地区差距、城乡差距越拉越大，人口流动出现异常，社会结构发生突变。这种资源错配状况如果不改变，那么中国经济面临的问题就不可能得到根本解决。

第三，社会财富瓜分问题。当人口不断向一线城市聚集、资金等资源不断向一线城市聚集时，当房地产的局部供求由于政策与制度因素出现越来越明显的失衡时，房地产的性质就开始发生变化甚至异化了。房地产已经从住宅消费品，蜕变成投资品直至瓜分社会财富的筹码了。一方面，一些地产大鳄和投机客利用各种杠杆工具，大肆占有土地资源和金融资源，通过手中的房地产筹码，竭力盘剥住房消费者的财富；另一方面，消费者面对疯涨的房价，在无奈之中很快发现社会财富正在向少数人手中聚集，贫富差距越拉越大。其间，房地产行业正扮演着重要的掠夺者角色。

第四，市场机制异化问题。由于土地制度以及其他体制与机制原因，正在发育中的中国房地产市场，受到了多股力量的拉扯。一是土地财政的拉扯，二是开发商与投机客牟取暴利的拉扯，三是散沙似的住房消费者的拉扯。当前两股力量合为一体时，房地产市场的价格形成机制就不可能正常了。

在土地财政的影响下，在片面追求经济增速、试图利用拉抬房价来提升一个地区的GDP的情况下，来自土地财政的涨价冲动与来自房地产开发商与投机客的牟利动机一唱一和，这就直接导致了房价的持续暴涨，导致了房地产市场的长期问题与短期问题纠集在一起，直至积重难返、积弊难除。而经济发展方式如果不转变，地方财政还要过度依赖土地收益，要解决房价问题也不现实。

由此来看，万众瞩目的房价问题只是最表面的现象。头痛医头、脚痛医脚，是治不了房地产市场痼疾的。房价问题牵连很多，只有从社会资源的合理配置、从人口的地域聚散、从社会财富的均衡分配、从房地产市场的制度建设，总之只有从经济与社会发展的角度看问题，才能找到活血化淤、治标治本的好方子。