简析“小产权房”带来的相关影响

晋　津

提要近段时期，“小产权房”已经成为社会上最受百姓关注的焦点问题之一。一方面国家相关部门明确了小产权房违法，对小产权房紧急叫停，同时警示消费者慎重购买；另一方面很多“小产权房”交易已经由公开转向地下，虽然风险巨大，但是由于价格优势，依然受到百姓的热捧。

关键词：“小产权房”；高房价；土地制度

中图分类号：F293.3文献标识码：A

“小产权房”的存在是否能够平抑高房价，会不会动摇我国现有的土地制度，它的出现是否有其特有的积极意义呢？本文将予以分析。

一、“小产权房”的概念

这里的“小产权房”（也称“乡产权房”），是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设及国土部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。通常，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。

二、“小产权房”不能平抑高房价

有利于平抑房价也是支持“小产权房”发展的人们所持的重要理由，他们认为小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。那么“小产权房”是否能够撼动城市里的商品房价格呢？事实却未必如此。

1、随着“小产权房”的发展，开发商采取了与商品房如出一辙的销售技巧，制造热销之相，并且不断提价，“小产权房”与商品房的价格也随着商品房的价格增长保持一致的增长速度。而且，由于“小产权房”是集体产权，所以银行不办理按揭，多数“小产权房”要求购房者一次性付清所有房款，因此购房者所承担的经济压力并不轻。

2、城市商品房由于其高地价、开发过程中各种税费等造成了开发过程的高成本，也决定了商品房的价格下降空间不会很大，就算开发商压缩利润空间，也绝不可能低到与“小产权房”相提并论。

在房地产批租与开发阶段，税费包括土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等；在报建阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费（包括安检费、质检费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等）；建设阶段的税费包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等；在房地产流通阶段，税费负担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等。在房地产保有阶段，税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税。其中，共计税12种、费和基金500余项。在税费和出让金的总额中，税所占的比例仅为7%左右，93%是费和出让金。

3、应客观分析小产权房屋的价格定位。首先，小产权房屋的低价是以远离市中心为代价的。如将交通费用、地价、增值潜力等等都估算在内，优势也就不那么大了；其次，因“小产权房”地处城乡结合部，对生活带来诸多不便；此外，“小产权房”购买群体的主流是中低收入的自住型消费者，一旦经济状况有所改变，则很可能将其出租或转让，进而再购买大产权房。正因如此，一些城市“小产权房”的数量虽然不断增加，但整体房价仍然在上涨，小产权房屋对高价房产生不了“鲶鱼效应”，也就是说房价不会因“小产权房”的出现而明显降低。

三、“小产权房”不会动摇我国现有的土地制度

“小产权房”的产生归根结底是我国土地制度二元化结构的产物。对小产权房的种种限制实质上是对农民集体所有土地进行限制，这种限制在今天看来仍有它存在的必要性，也属于宪法允许的范围。当然，土地二元化结构的弊病随着经济、社会的发展日益明显，但只有从巩固增强耕地价值、发展农业生产力、提高社会保障等方面进行统筹安排，才能取得良好的效果。如果在其他条件尚未成熟的情况下，只是单纯地把土地制度的不完善单独强调，武断冒进地认为只要改变现有的土地制度，“小产权房”的问题就能迎刃而解，结果很可能是事与愿违，因为我国目前的土地制度不应该有所动摇和改变。

四、“小产权房”的出现具有其特殊的积极意义

国家紧急叫停“小产权房”，态度坚决地禁止“小产权房”的发展，是不是就说明其一无是处，毫无意义可言？笔者认为，可以换个角度考虑，“小产权房”存在有一定的积极意义，我们可以得到些启发，从中参考、借鉴其积极的方面。

1、增加土地供应渠道，降低房地产成本，使更多的城乡居民能够住得起房。由于目前土地供应渠道的狭小和单一，土地使用权的数量远远不能满足城市居民房地产建设的需要，再加上相当多数的开发商囤积土地，使全国城市房屋价格直线上升。相对于居民收入水平，越来越多的城镇居民都慨叹买不起房。而小产权房以其低廉的价格、简易的手续使人们不顾政策的风险而踊跃购买。

2、通过农村土地的商品化，居住的集中化，农民收入的提高，充分享受到土地商品化带来的收益。“小产权房”的交易，客观上必然导致城镇居民的资金流向农村人口。这部分资金对于促进农业发展、农民增收，以及农民进城都将起到积极的作用。我国农民手中掌握的可流转的资源太少，农民最重要的财产——土地又被极为严格地限制流通，这就使农民脱贫致富变得极为艰难。如果法律能够允许集体土地使用权的流通，不仅能够缓和城市房价的上涨趋势，也必将提高广大农民生活水平。

我国目前经济存在的问题之一，就是需求高度市场化和供给市场化严重不足。要解决这个问题，最好的办法就是让供给系统充分地市场化，减少甚至取消政府对于市场估计体制的干预和参与。农民如果可以将手中的土地资源商品化，对于提高经济发展的效率、实现农业现代化、提高农民收入的促进作用也是显而易见的。

3、有利于打破城乡界限，促进城乡统筹发展，形成城乡经济一体化。建国以来，为了迅速实现工业化，面对农业人口占绝大多数的现状，国家采取了城乡二元制的管理体制，以工农业产品价格剪刀差等方式帮助我国初步实现了工业化，广大农民承担了养活全国人民和支持国家建设的沉重负担。今天，我们在一定程度上已经有能力安排更多的农业人口实现就业，工业反哺农业，城市反哺乡村就成为我们的一个义务。如果，相当数量的农民不再以传统农业为谋生手段，可以转化为城市居民，一方面减少了这些人对农村土地的使用；另一方面对于社会主义新农村建设也有着不可忽视的作用，真正实现城乡统筹发展。

4、打破特定国家对于土地使用权供应的垄断，形成竞争，从而减少房地产业开发中的种种腐败。长期以来，某些地方政府享有垄断性质的土地出让权，从而滋生了腐败。要减少或防止这种腐败，最好的办法就是打破垄断，开拓更为广泛的土地使用权供应渠道。“小产权房”现象为此做出了大胆的实践。如果有了更多的土地供应渠道，那些政府部门也就自然不会唯我独尊，借土地转让权而大肆寻租了。

由此可知，“小产权房”虽然对于增加土地供应渠道、加快社会主义新农村建设、加速城乡融合、缩小城乡之间在生活方式上的差距有一定的积极意义，但这仍然不能改变其存在本身的违法性，不能忽视其带来的其他方面的问题。在我们建设社会主义法制社会的过程当中，决不应该以牺牲“法治”为代价来换取一时、一事的解决。那么，对已经出现的“小产权房”问题应该在法治的前提下寻求有效的解决途径，而决不能简单取缔或叫停了之。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）