我国住房价格合理性研究

赵晓康 王 蕊

[摘 要]当前我国房价的快速增长引起了很多大中城市居民的不满,根据国际通用的房价合理性判断标准,从房价收入比和房价上涨速度两方面来判断我国房价的合理性。经分析得出我国目前的住房价格不够合理,因此合理住房价格水平,维持房地产市场稳定运行,是我国宏观调控的重点所在。

[关键词]住房价格;房价收入比;房价合理涨幅

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2009)35-0072-02

近年来我国住宅价格水平快速增长,从宏观总体角度而言有利于宏观经济的增长;但是从收入结构来看,房价的快速增长使得多数家庭住房支付能力相对下降,尤其对于居住在大中城市的居民家庭,居民可支配收入的增加却赶不上住房价格高速上涨,很多人对房价的上涨表示不满。那么,我国目前的房价是否合理?究竟怎样才算是合理的住房价格水平?本文将借鉴国内外相关研究,针对当前我国实际情况对住房价格合理性进行分析。

1 合理住房价格水平的标准

1.1 住房价格水平合理性的判断标准

目前,对住房价格水平合理性的判断标准为:区域内中等收入家庭可以消费得起中等房价的住房。房价合理性的衡量主要从家庭住房支付能力的角度来衡量。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察,世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3～6(世界银行专家的说法为4～6)。澳大利亚学者的最近研究结果表明,如果10年前合理的房价收入比是6的话,由于低利率、低通胀的影响,当前的合理房价收入比应该是9。

目前社会上用平均房价和家庭平均年收入计算房价收入比还存在一定缺陷:一是没有考虑到目前居民收入差距过大的影响,二是忽视了不同住房供应体系。为使房价收入比的评定方法更加科学合理,我们根据家庭不同收入,将家庭分为高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭;根据不同住房供应体系,将住房分为高档别墅、普通住宅、经济适用房三类;把每类住房的价格与每类家庭年收入相比,来确定不同收入群体对不同档次住房的房价收入比。

1.2 住房价格上涨速度的判断标准

房价上涨的合理幅度可用居民收入增长率、物价上涨率、GDP增长率来确定。根据国内外的研究成果,在假定初期房价处于合理水平的条件下,合理房价上涨幅度的上限水平应该不小于物价上涨速度、土地增值幅度权重加权综合。如果房价涨幅低于这个下限水平,表明房地产业正处于衰退时期;合理房价上涨幅度的下限水平应该不大于经济增长水平或城镇居民收入的增长水平,否则会影响到国家经济的持续良好运行以及居民生活质量的提高。

2 对当前房价的合理性初步评价

2.1 房价收入比

根据2008年中国统计年鉴和房地产年鉴已有的统计数据,分别测算了全国31个省市2007年的房价收入比(表1)。分析结果表明,这些城市2007年的房价收入比大部分集中在4～9,可以认为是一个相对合理的房价支付能力范围。从家庭住房支付能力的角度来看,其中内蒙古、青海、宁夏、甘肃、新疆、吉林居民家庭住房的支付能力很强;贵州、山西、黑龙江、云南、西藏、河南、广西、山东、安徽的支付能力较强;陕西、河北、江西、湖南、辽宁、重庆的支付能力一般;海南、广东、四川、湖北、江苏的支付能力较弱;福建、浙江、北京、上海四个省市的家庭住房支付能力呈现不足的趋势。

为进一步区分不同收入群体对不同档次住房的支付能力,本文利用2007年不同住房供应体系下的房价与不同收入家庭的家庭年收入相比,结果如下。首先,从全国平均水平来看,我国居民对于普通住宅和经济适用房的房价收入比分别为6.6和3.2,有一定的支付能力;对于别墅、高档公寓支付能力存在不足。收入阶层按照七等分划分的房价收入比标准来划分呈现如表2所示的阶梯结构。

由此可知,我国目前存在较大的收入差距,高收入阶层的收入增长明显快于低收入阶层的收入增长。对于最低收入者,经济适用房的支付存在较大困难;而对于最高收入者,别墅和高档公寓的支付能力较强。只有中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力超过全国平均水平。

2.2 住房价格上涨速度

根据1998—2008年中国统计年鉴中我国住宅平均销售价格作为研究我国住房价格上涨速度的基础数据,计算我国自1997年以来住宅价格的增长速度,并根据国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数和土地交易价格指数的时间序列数据分别计算出GDP增长率、人均可支配收入增长率、CPI增长率以及地价增长率。

结合上述全国主要经济指标增长率数据,确定我国住宅价格涨幅的上限和下限标准。通过对我国GDP增长率和城镇人均可支配收入增长率进行取值,得出1998年到2007年间我国住房平均价格涨幅的上限标准;再通过对CPI增长率、土地交易价格增长率取平均值,计算出1998—2007年我国住房平均价格涨幅的下限标准。

通过确定的我国房价涨幅上限和下限作为判断标准,对我国住房平均价格涨幅的合理性进行判断。通过上图可知,我国住房价格的增长速度在1998—2003年一直处于合理的涨幅范围之内,但是在2004年、2005年却超出了我国住房价格合理涨幅的上限水平。2007年房价的涨幅也接近于房价合理涨幅水平的上限。说明近些年来我国住房价格呈现增长幅度过快的趋势,超出了房价波动的合理范围,当前房价不够稳定,有突破房价合理涨幅上限水平的趋势。

3 结 论

根据国际上合理的住房价格判断标准来判断,我国的房地产价格还不够合理。合理住房价格水平,维持房地产市场稳定运行,是我国宏观调控的重点所在。总而言之,我们可以得出以下结论:

(1)从住房支付能力的基本判断标准来看,我国住房价格水平整体偏高,尤其是部分大城市如上海、北京、浙江、福建这样含有一线城市的省市中,房价相对于收入持续上涨使得居民的总体支付能力持续下降,房价逐渐趋于不合理。与此同时,海南、广东、四川、湖北、江苏省市房价随着城市的不断发展而上涨,收入的增长也慢于房价的上涨,支付能力也逐渐呈现下降趋势。

(2)由于我国存在较大的收入差距,近年房价的快速增长使得除最高收入群体外人群房价支付能力均较低。合理的住房供应体系应该在目前的基础上全部提高一个档次,使得中等收入者、中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力高于全国平均水平,同时,让低等收入者对经济适用房具有一定支付能力,中等收入者支付得起普通住宅,高等收入者的住房支付能力提高到可以支付别墅高档住宅的水平上。

(3)近几年来我国住房价格不够稳定,自2004年以来产生较大的波动。2004年和2005年均出现了房价上涨速度超过GDP增长速度和人均可支配收入增长速度的情况,2006年房价的回调、2007年房价持续上涨、2008年房价的下降以及2009年房价的回升值得我们对房价稳定性重点关注。尽管政府部门已经采取一些措施,但是效果不是很明显。合理住房价格水平,维持房地产市场稳定运行,是目前的重点所在。

参考文献:

[1]全国工商联住宅产业商会.关于合理住房价格水平的研究[M].北京:中国建筑工业出版社,2007:307.

[2]梁爽.房地产泡沫测度研究[M].上海:上海社会科学院出版社,2007:47.

[3]建设部住宅产业化促进中心.房价合理性和稳定性评价研究[M].北京:中国建筑工业出版社,2007:275.

[4]何跃,张峰.对我国住宅房地产价格合理性的分析[J].统计与决策,2008(13).

[收稿日期]2009-08-13

[作者简介]赵晓康(1965—),男,江苏镇江人,东华大学教授,博士生导师;王蕊(1985—),女,黑龙江伊春人,东华大学产业经济学硕士。