业主与业主建筑物共有权

盛焕炜　沈　洁

最高人民法院近期公布的关于建筑物区分所有权的司法解释,对物权法中的一些争议问题做了进一步界定,尤其是对业主概念的界定以及业主建筑区共有权利划分问题的具体化和明确化,对涉及案件的统一处理有着重要意义。

随着我国社会主义市场经济,尤其是房地产业的蓬勃发展,城市人口急剧增加,对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性,都促使建筑物不断向高空发展,而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多,《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)为此特意在其第六章特别规定了“业主的建筑物区分所有权”,为此类纠纷的解决提供了法律依据。然而实践中发现建筑物区分所有权这一较新型的法律制度在施行中仍存在种种争议。为此最高法院今年5月14日公布法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称区分所有权司法解释)并将自2009年10月1日起施行。该司法解释对物权法中建筑物区分所有权的一些争议问题做了进一步界定。尤其是对业主概念的界定以及业主建筑区共有权利划分问题的具体化和明确化,对涉及业主主张小区设施共有权案件的统一处理有着重要意义。

问题的提出

近年来业主以业主大会的名义起诉要求确认小区内共有建筑物所有权的案件日渐增多。而此类案件涉及的两个争议焦点在于:开发商是否属于物权法第六章所规定的“业主”的范畴,在业主大会或业委会没有组建以前是否有权处分小区内的公有设施或其他诸如绿地、车位等建筑物;小区内业主共有的建筑物或设施如何界定。由于上述两点在物权法中没有明确界定,司法实践中对此类案件处理往往意见不一。以下案件就典型地反映了两种截然不同的审判思路。

L小区由A房产公司投资建造,建成后由X公司管理物业。2006年10月L小区业委会成立后,另聘请了F公司管理。系争房屋在L小区内,当时由A房产公司建造,最初规划用途是配电间,但建成后供电部门验收时因要求建设方重新建立分体式配电间,故A房产公司重新建立了分体式变电站,原规划建成的‘配电间(即系争房屋)遂作为仓库使用。2003年,A房产公司与B公司签订了《以资抵债协议书》,A房产公司将‘配电间作价抵债给B公司。因L小区业委会与A房产公司、B公司为‘配电间(街坊站)的使用、移交发生争议,L小区业委会认为,小区配电间所有权属小区全体业主共有,A、B两公司未经小区全体业主同意,擅自签订以资抵债协议,该协议侵害小区全体业主权益,违反了有关法律、法规规定,应属无效协议,故诉至法院,请求确认坐落于L小区内‘配电间(街坊站)产权归L小区全体业主共有、判令A、B两公司签订的以资抵债协议书无效;判令A、B两公司移交“配电间”(街坊站)。

一审法院认为,建筑区域内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房,属于业主共有。该案讼争的房屋原建设单位为A房产公司,故房屋的原所有权人为A房产公司,系争房屋建成后实际并不用作公共变电站,当时建设单位A房产公司在小区建成后亦未作为小区物业管理用房移交或作为小区的其他公共设施移交给业委会,而作为公共设施的分体式变电站已由A房产公司另行投资建造并交全体业主使用,事后对其使用和归属问题双方亦未作约定。系争房屋一直由A、B公司作仓库使用,故现L小区业委会主张系争房屋属公共设施,应归小区全体业主所有,对此缺乏充分证据证明,对其主张法院难以支持。故一审判决驳回L小区业委会诉讼请求。

二审则认为,本案涉讼配电房屋开发商在立项时规划用为配电间,其性质是公共设施用房,也未登记取得权属证书,故该所有权应归属小区全体业主共有。而A房产公司擅自改变用途,并以资抵债给B公司,其行为已侵犯了小区全体业主的权益。L小区业委会起诉要求确认系争配电间属于小区全体业主共有等项诉讼请求,于法不悖。故改判支持L小区业委会诉讼请求。

要明晰本案一、二审处理的法律依据,首先要对业主及业主共有权范围进行界定。

什么叫“业主”

“业主”一词作为日常生活概念,本身含义复杂,既可统指产业的所有者,也可指房屋所有权人;在中国古代,业主还是对不动产所有权人、典权人和永佃权人的称谓。2003 年国务院出台的《物业管理条例》对“业主”进行了定义,《物权法》也在建筑物区分所有制度中采用“业主”概念。然而,实践中对于业主如何界定却存在较多的问题,为此,建筑物区分所有权司法解释第一条就对此进行了明确界定:依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

《物权法》第六章所指向的“业主”是专指建筑物区分所有权人,而非一般意义上的房屋所有权人。那么开发商是否属于《物权法》第六章所指向的“业主”呢?笔者认为,根据《物权法》第30 条的规定,开发商在其合法建造行为完成时,无需登记,即可取得住宅小区全部房屋、公共设施的所有权。但此时,整个建筑物的所有权全部归开发商所有,并不存在建筑物区分所有的问题,因此,开发商也不是区分建筑物所有权范畴中的“业主”,也不应享有《物权法》第六章中规定的业主权利。只有在开发商销售部分房屋并转移了所有权后,才构成了区分所有建筑物中的“业主”。

因此如前案所述的开发商,既然不属于建筑物区分所有权范围内的业主,也就无权未经全部业主同意处分小区内属于业主共有的建筑物。

需要指出的是,我国《物权法》确定的业主原则是以登记取得所有权作为区分是否业主的标准,但此次建筑物区分所有权司法解释关于业主的界定显然已经突破了《物权法》业主概念的既定内涵和外延,将尚不是区分所有权人的购房者也认定为业主,这一规定出台后可能在实践运用中引发新的困扰。

如何确认建筑物区分所有权中业主共有权利

建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”,法国法中称为“住宅分层所有权”, 瑞士法上称为“楼层所有权”,英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”,我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。我国物权法规定,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如建筑物外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等,是否为共有部分,则存在着不同看法,理论界与法律实务界均在不断探讨。

一般法理认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,需要综合考虑以下因素:它是否单独登记为一个独立的物。如果没有单独登记为独立物,则应为共有部分;区分建筑物是否属于共有,不得违反该建筑物本身的属性,例如外墙、屋顶等,本身难以从整体物分割的,如果强行确定为专有物,就违反了物的本质属性;如果当事人在不违反前述原则的前提下,就建筑物共有还是专有作了约定,应依其约定;如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。

上述对建筑物是否共有的界定显然较为原则,在审判实践中也较难参照适用。此次建筑物区分所有权司法解释对建筑物共有界定部分做了进一步规定。该司法解释第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

此项规定通过列举与排除法的双重规定界定了此前争议的例如绿地、屋顶、会所等建筑物的权属。从这一条文可以确认小区规划内的建筑物,除非业主专有的或市政公用部分或其他权利人所有外,均属于业主共有。由此将一些以往所谓权属不定的“灰色”建筑物部分,划分为业主共有范畴。本文开头所引用的案例中的“配电间”,由于最终没有被作为公共事业配套所需的配电间使用,所以在以往容易被界定为不属于小区业主共有范围,根据建筑物区分所有权的司法解释,可以明确的看出,对“配电间”的性质,二审的认定是正确的。■

编辑:董晓菊dxj502@163.com