从住房痛苦指数看宏观经济

魏雅华

当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国楼市的观察和度量时,我们立即会惊讶地发现,这个指数如此简单而直观,它简单到人人都会计算,核对,校准;它直观到能让中国房地产长期争论不休,又困惑不已的问题一目了然。

所以,它才会被国家教委和汉字改革委员会收入《2006年新汉语大辞典》。

“住房痛苦指数”的计算公式为:住房痛苦指数(房地产泡沫指数)=商品房每平方米平均售价÷人均月收入

2009年5月中国“住房痛苦指数”

据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》中的数字:

2009年1月到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元,全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算:

11388.92亿元÷24644.44万平方米=4621元/平方米

又据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1季度)》中的数字:

2009年第一季度,全国城镇居民每人一季度可支配收入为4834元。以此计算:

4834元÷3=1611元

以此计算,2009年1至5月,中国人的“住房痛苦指数”为:

4621元/平方米÷1611元=2.68

这个数字为笔者自2004年创设“住房痛苦指数”五年以来的最低值。

这个数字表明,全球金融危机为中国改善“住房痛苦指数”提供了机会,而且,中国没有放过这个机会。它还表明,自2006年以来,中国出台的一系列的为房地产市场降温的房地产新政收到了奇效。我们应当坚决地、毫不动摇地做下去,因为这仍不是理想的合理的值,离开这个目标还远。

合理的“住房痛苦指数”为:1。

“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”,其改变的临界点是1,“住房痛苦指数”大于1时,该指数为“住房痛苦指数”,当“住房痛苦指数”小于1时,“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。

中国“住房痛苦指数”的五年比较

让我们先来看看最近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况:

2004年,中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为:

住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51

2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:

住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22

这时尽管房价在不断上升,但收入上升的水平略高于房价上升的水平,所以,“住房痛苦指数”在下行。

2006年6月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“住房痛苦指数”即为:

2006年5月中国住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43

“住房痛苦指数”又反弹了,但仍低于2004年的水平。

据国家统计局2008年1月24日发布的统计公报,2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,人均月收入为1149元,全国商品住房平均价格(2007年7月份)3383元/平方米。可计算出:

2007年7月中国住房痛苦指数=3383元÷1149元=2.94

2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大,所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。

两年后,2009年6月,中国人的“住房痛苦指数”为:2.68。

2009年5月中国“住房痛苦指数”的国际比较

作了纵向的比较,我们再作横向的比较。

世界上大多数国家的“住房痛苦指数”都低于1。以下均为2006年的统计数字,由于统计数字的公布略有滞后,所以只能延用2006年的统计数字。而由于全球金融风暴的影响,2008年有大幅下降。所以,这个数据只会更低,不会更高。

英国人的“住房痛苦指数”=1000美元/平方米÷2362美元(月收入)=0.38

美国人的“住房痛苦指数”=2045美元/平方米÷3134元(月收入)=0.65

日本人的“国民住房痛苦指数”=23000日元/平方米÷23000日元(月收入)=1

新加坡住房痛苦指数=3022新元/平方米÷3900新元(月收入)=0.77

显然,美国、英国、日本、新加坡的“住房痛苦指数”均可以改称“住房幸福指数”。2.68这个数字仍处在全球世界各国的“住房痛苦指数”之巅。所以,我们还要继续努力,使中国的“住房痛苦指数”向1靠近。让我们感到欢欣鼓舞的是,2009年在中国的一些省份,“住房痛苦指数”已跌到了2以下。

2009年5月北京“住房痛苦指数”

2009年1月到5月,北京商品房销售总额为910.52亿元,销售面积为747.10万平方米。以此计算:

910.52亿元÷747.10万平方米=12182元/平方米

北京市一季度城镇居民收入为7064元,以此计算,月收入为2354元,以上这些数字均直接来自国家统计局官方网站,这个数字应当是非常可靠的。

以此计算,2009年1至5月,北京的“住房痛苦指数”为:

12182元/平方米÷2354元(月收入)=5.17

这个数字很让人吃惊。北京的“住房痛苦指数”变化很大。让我们来回眸一下,最近三年来,北京市住房痛苦指数的变动情况。

以下数据来自北京市统计局城市调查队:

2005年北京全年商品房均价为6485元/平方米。2005年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17653元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为1471元。

2005年北京市住房痛苦指数为:

2005年北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41

据国家统计局公布的“2006年各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示,北京市城镇居民2006年人均收入为1878.32元,居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米,所以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为:

2006年10月北京市住房痛苦指数=9397元/平方米÷1878.32元=5.00

据国家统计局公布的《各地区城镇居民家庭收支基本情况》显示,北京市城镇居民2007年人均收入为1874元,仅次于上海而位居全国各地区第二。而2007年12月北京的商品房均价为14470元/平方米。

2007年12月北京市住房痛苦指数=14470元/平方米÷1874元=7.72

2007年12月,中国“住房痛苦指数”最高的城市仍是北京,其“住房痛苦指数”再创新高,达到了7.72。

这样看来,2009年北京人的“住房痛苦指数”5.17尽管仍很高,但下降了很多很多,下降了2.55,降低到了历史新低,而且下降的幅度很大。

将这个数字与上一组数字作比较,你会发现,与2007年12月相比,北京的房价跌了,尚不到一年半的时间,下跌了2288元/平方米,而月收入大增,增加了480元。所以,“住房痛苦指数”从7.72下跌到了5.17。

这是一个不小的成绩。

也许作为北京人,你会说,房价跌了收入涨了,可我没感觉到呀。也许你的感觉没错儿,可我没办法,这些数据只反映宏观变动情况,很可能与您的感受不同步。

也许,我们应该感谢全球金融风暴,不要以为金融风暴一无是处,带来的都是灾难。风暴过后,您提上筐子到海滩上去拣鱼吧,只要弯弯腰便成。还有,国家陆续出台的房地产新政收到了效果。

我的评论服从数据(请注意,前提是真实的数据),我常常根据数据来改变我的观点,如果数据不支持我的观点,则说明我的观点是错的。

尽管北京的“住房痛苦指数”降幅很大,但仍高居全球国际化大都市之首,因为它们的跌幅再大,北京离开“住房幸福指数”还很远很远。

还是用孙中山先生的那句话,来训勉我们吧:革命尚未成功,同志仍须努力。

2009年5月上海“住房痛苦指数”

2009年1到5月,上海商品房销售总金额为1331.35亿元,商品房销售面积为1172.69万平方米。以此计算:

上海的商品房均价=1331.35亿元÷1172.69万平方米=11352元/平方米

如果仅就商品房的绝对价位来作比较,上海的商品房比北京的商品房要便宜,每平方米要便宜830元,这可不是个小数字。

而上海2009年一季度城镇居民收入为8113元,也高于北京,以此计算,2009年一季度上海市城镇居民月收入为2704元,比北京的月收入2354元多出了350元,这也不是个小数字。

以上这些数字均直接来自国家统计局官方网站,这个数字应当是非常可靠的。

以此计算:

2009年5月上海的“住房痛苦指数”=11352元/平方米÷2704元(月收入)=4.198

这个数字很让人吃惊。上海的“住房痛苦指数”变化很大。

2005年上海全年的商品房平均价,据上海市统计局所公布的数字为每平方米6698元。2005年上海市的人均收入为18645元。以此为基数,除以12,可以算出上海人的平均月收入为1553.75元。

于是,2005年上海市的“住房痛苦指数”即为:

2005年上海市百姓住房痛苦指数=6698元÷1553元=4.31

据国家统计局公布的“2006年各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示,上海市城镇居民2006年10月人均收入为1553元。而2006年10月上海的商品房均价为8317元/平方米,所以上海市2006年10月的“住房痛苦指数”应为:

2006年10月上海市住房痛苦指数=8317元/每平方米÷1553元=5.35

据国家统计局公布的《各地区城镇居民家庭收支基本情况》显示,上海市城镇居民2007年人均月收入为1722元。2007年12月上海的商品房均价为10026元/平方米。

2007年12月上海市住房痛苦指数=10026元/平方米÷1722元=5.82

将这个数字与上一组数字作比较,你会发现,上海的房价与北京的房价不同,北京的房价跌了,而上海的房价涨了,尚不到一年半的时间,从10026元/平方米涨到了11352元/平方米,上涨了1326元/平方米,这可不是个小数字。

而月收入大增,从1722元上涨到了2704元,不过一年半,增加了快1000元(这个数字连我也不信,可我只能采信。这是官方的权威发布的统计数字呀。)所以,“住房痛苦指数”从5.82大幅下跌到了4.31。下降了1.51。

可有一点,上海的“住房痛苦指数”与北京的“住房痛苦指数”同时创出了历史新低,均为创设“住房痛苦指数”五年以来的最低值。

重庆:中国商品房的价格洼地

2009年1到5月,重庆的商品房销售总金额为397.71亿元,商品房销售面积为1225.90万平方米。以上这些数字均直接来自国家统计局官方网站,这个数字是非常可靠的,可靠到毋庸置疑。我甚至从未对什么统计数据有信心到如此程度。以此计算:

重庆的商品房均价=397.71亿元÷1225.90万平方米=3244元/平方米

看到这个数据会让许多人,包括我自己在内,难以置信,惊叹不已。

如果仅就商品房的绝对价位来作比较,重庆的商品房均价居然低于2009年1到5月中国的平均房价4621元/平方米,而且每平方米居然低了1377元,这可不是个小数字。这个数字够惊人的。

让我们再复核一遍:

2009年1到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元,全国商品房销售面积为24644.44万平方米(这些数字均直接来自国家统计局官方网站),以此计算:

11388.92亿元÷24644.44万平方米=4621元/平方米

重庆的商品房均价大大地低于同样地处西部的西安的商品房均价4743元/平方米,竟能低出将近1500元/平方米,真的慕煞西安人了。

重庆真的是中国的商品房洼地。难怪重庆市的市长说到此事的时候很牛,底气十足。难怪在上海东方电视台,著名主持人杨澜,在做中国的“住房痛苦指数”的专题采访时,会专门选择了重庆市的市长。

而重庆市2009年一季度城镇居民收入为4741元,以此计算,2009年一季度重庆市城镇居民月收入为1580元(以上这些数字均直接来自国家统计局官方网站),这个数字可靠的级别为“非常”级。

以此计算:

2009年5月重庆的“住房痛苦指数”=3244元/平方米÷1580元(月收入)=2.05

这个数字同样低得让人吃惊。重庆的“住房痛苦指数”在不断下降。在不断地创出新低。

在《全国直辖市及省会34城市“住房痛苦指数”统计表》中,重庆的位置本来便很低,2005年处在第28位,仅为3.02,2007年更降到了《全国直辖市及省会34城市“住房痛苦指数”统计表》中倒数第一。“住房痛苦指数”仅为2.73。

重庆是中国治理房价之乱成效最好的城市。这便很值得我们去研究重庆是如何治理房地产市场的。

后记

读了本文,你会不会有如下感觉:《2009年中国“住房痛苦指数”》中包含的信息量巨大,可供研究的内容,很多很多。

当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国楼市的观察和度量时,我们立即会惊讶地发现,这个指数如此简单而直观,它简单到人人都会计算,核对,校准;它直观到能让中国房地产长期争论不休而又困惑不已的问题一目了然。所以,它才会被国家教委和国家汉字改革委员会收入《2006年新汉语大辞典》。

而且,这个指数还能用来检验政府不断出台的楼市新政是否正确,该如何作出调整,仅此一点,便能使“住房痛苦指数”成为中国房地产业一个重要的衡器。■

编辑:靳伟华jinweihua1014@sohu.com