透视经适房怪象

可　凡

作为中国政府保障弱势群体住房权益的一项民生举措，经适房却成了各利益方觊觎的“唐僧肉”。

近来，有关中国经济适用房（下称“经适房”）发生的怪象屡被报道：从北京26岁女子梁静盗卖40多套经适房揽财1400余万元，到郑州市规划局副局长逯军质问记者“替谁说话”中经适房的土地建别墅，再到武汉千万亿分之一概率的“六连号”事件……一时间，经适房问题再次引起公众的广泛关注。

成为诈骗新“卖点”

近年来，以能够购买经适房为由头的诈骗案数量可观，此类犯罪也被称为继高考诈骗、办理进京户口诈骗案之后，犯罪分子诈骗的一大新“卖点”。

2006年，曾经在房地产公司当过售楼小姐的梁静，利用经适房销售公司与物业公司之间衔接的“漏洞”，针对经适房“一号（房号）难求”的火爆市场，自设“售楼处”开始做起经适房的买卖：在与客户“签订合同”并收取房款后，梁以售楼人员（或者请人冒充）找到经适房销售公司的人，让他们打电话给物业公司，说“一会儿有几个购房人去看房签合同，你先把房屋钥匙给他们看房，手续这边正在办”；物业公司负责拿钥匙带人看房的人员在手续不完备的情况下，把房屋钥匙交给了看房人。而40多位购房人交了房款，拿到钥匙，以为大功告成，便陆续装修入住。直到一年多后，经适房开发公司的工作人员到尚未销售的小区办事时才被发现。

由于房价的非理性上涨，很多有购房需求的人买不起商品房，价格相对便宜的经适房成为了稀缺资源。以北京经适房诈骗案所在的“回龙观”地块来看，每平方米均价已经超过9500元，而经适房只有2650元，存在一个巨大的价差。与此同时，经适房数量却极其有限，准入资格严格，不要说没有资格的人，就是达到申购条件的人，也都“一号难求”。于是所谓的“潜规则”便大行其道，给犯罪分子提供了实施诈骗的可趁之机。

反观这起中国最大的经适房诈骗案，其实作案手法与多数此类犯罪案件的轨迹基本相同——诈骗实施人多精通业务流程，充分利用行业内的各种制度漏洞，迎合特定人群某种迫切的利益需要，在几乎没有什么技术含量的情况下轻易得手。而骗局在一年多的时间里不被识破，之所以被发现，竟然是经适房开发公司的工作人员到尚未销售的经适房小区所在区域办事时偶然发现的，经适房在开发、销售管理中监管的尴尬处境则可见一斑。

经适房为何存在开发、销售管理中的监管尴尬？原因在于，现行制度安排下，经适房的建设过程中政府并不出资，而是拿出一块地，交给开发商承建，因而相应的主导权也就落在了开发商手中。对开发商来说，经适房有价格限制，利润空间相对稀薄，自然也就不愿再付出多少管理成本。正是在这样一个没有监管的环境下，梁静才能公然自设“售楼处”，进行经适房的盗卖活动，不需要多么高超的骗术，就把一个肥皂泡般的谎言吹上了近两年。

人为操纵电脑摇号

与北京经适房诈骗案相比较，武汉千万亿分之一概率的“六连号”事件也许科技含量要高许多。在5000多名困难家庭市民参与的经济适用房公开摇号中，摇中的124名市民有6人的购房资格证编号是连号。

按照统计学原理，在5000多个号码中，以40∶1的比例要摇出6个连号，其概率相当于千万亿分之一。这是一个什么概念呢？这等于是地球上六胞胎出生几率（一千亿分之一）的万分之一。但就是这个千万亿分之一的“奇迹”也被“制造”了出来——中介人员与有关部门工作人员相互勾结，在没有第三方检测和监督下，电脑摇号的软件是 “自己编的程序自己用、自己保管、自己修正”，从而轻而易举地做到了“想摇什么号，电脑便会给什么号”。

“六连号”事件之所以败露，关键是太假了。设想一下，如果做假做得稍微合乎常理些，而不是如此明显，是否就可能瞒天过海了？在此之前的经适房摇号，究竟有没有或者有多少是与“六连号”类似的更隐蔽的幕后交易存在？

武汉“六连号”事件的暴露也许只是揭开了经适房内幕交易的冰山一角。事后据调查，这“六连号”事件背后，还存在经适房申请材料等各环节造假的问题，比如收入、住房证明及出具单位均不存在；资格证明审查时，这6个人的户口并未转至审核地，所提供的户籍证明复印件均为伪造等，而提供这类“一条龙”服务的，则是当地的房产中介。

据《21世纪经济报道》报道，在武汉买经适房时花钱找房产中介已成为了习惯，“经济适用房是一盘巨大的生意，房产商、政府内部人员和中介参与其中”，由此还形成了一条以中介为核心操作者的利益黑链。以比较普遍的5万元收费标准的“一条龙”服务为例，中介自己拿大约30%；办理制作全套申请材料、打通公安民警迁户口约花费1万余元；经适中心摇号负责人约2万元；相关领导的打点约1万元。

6月25日，《上海市经济适用住房管理试行办法》正式公布，将实行经适房的申请“两级审核、两次公示”，即符合初审条件的申请人，要在户籍所在地和实际居住地进行第一次公示；复审符合条件的，还要通过指定媒体向社会进行第二次公示；并在供应环节采取两次公开摇号方式，以杜绝类似武汉“六连号”事件的出现。

“绑架”经适房

尽管2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（“24号文”）中明确规定经适房建筑面积控制在“60平方米”。然而，一些城市的经适房户均建筑面积多达百平方米以上。“真正低收入家庭买不起，中等收入家庭又够不着，开宝马的住经适房”成为了经适房的又一怪象。经济学家茅于轼表示，经适房效率低下，还创造了贪污腐化的机会，应该赶紧停下来。经适房该不该停建暂且不论，但这一声音确实值得深刻反思。

郑州市规划局副局长逯军质问某记者“替谁说话”事件，便暴露出原本为困难群众谋福利的经适房，已经被“绑架”成为某些审批官员权力寻租的砝码和开发商牟取暴利的工具的问题——明明发放的是建设经济适用房的许可证，然而建起的却是大面积别墅；原本是为了保障市区水源地不被污染而进行的拆迁安置工程，顶着经适房的光环，建起了更大一个违规建筑。

据了解，早在上世纪90年代初，郑州须水镇西岗村通过招商引资招来25户“荣誉村民”，在村庄附近的西流湖岸边建房办厂；由于西流湖是提供郑州市饮用水的“水缸”，为保护市民饮水安全，郑州市决定将上述房屋拆除。

2004年年初，在颇费了一番周折后，郑州市规划局在西流湖保护区内，以建设“经济适用房”的名义，划拨了约3万平方米的土地，以解决这25户“荣誉村民”的安置问题，并向开发商河南天荣置业有限公司（下称“天荣公司”）下发了建设用地规划许可证。

2006年5月，郑州市经济适用房管理中心又以25户被拆迁户连续上访为由，再次向市政府申请批准了9.9万平方米经适房建设计划，并将拆迁安置和经济适用房建设“捆绑”在一起，曲线获得了“在保证25户居民合法利益的情况下，将剩余房源面向社会公开销售”的权利。

然而，就是这么一个经适房的安置规划，竟然摇身建成了大型的湖岸景观别墅群——“西湖秋韵”小区。而按照今年年初郑州市印发的《城市集中式饮用水水源地环境保护规划》，已经明确将西流湖分为水源地保护区，总计面积为8.85平方公里。面积12.9万平方米的“西湖秋韵”不仅就在西流湖水源保护区内，最近距离湖面甚至不足200米。

据悉，目前除了质问记者“替谁说话”的郑州市规划局副局长逯军被停止工作、接受调查外，整起事件尚无任何新的进展。而整个经适房小区规划不当，未经环境评估就建在郑州市饮用水水源保护地内等问题，有关部门均未给予正面回应。

至于已建的问题别墅，据透露可能有四种处理方案，一是将大房间改成小房间，最终达到经济适用房面积标准；二是政府回购，然后用作廉租房；三是将划拨土地变成商业出让土地，从而使得问题别墅获得商品房身份；四是完全拆除，重新建设经济适用房。造福民生的“经适房”当之无愧地成为了这片违规开发土地依然得以在水源保护区内继续存在最好的“挡箭牌”。

监管制度缺陷

河南省社科院经济研究所所长谷建全认为，从经适房土地违规建别墅到拆迁安置“绑架”经适房建设，再到惠民工程成了违章建筑，这些扑朔迷离的怪象都是经适房政策在操作过程中遭到“异化”的表现。纵观围绕经适房导演的各类怪现象，经适房的制度设计，尤其是监管制度上的缺陷日益被关注和讨论。

首先，用于经适房建设的土地是由政府划拨，这就给官商勾结、权钱交易预留了操作空间；其次，经适房限定了销售价格，但是开发商作为市场逐利者，很难对同一地块上经适房与商品房的巨大差价不动心，于是便想方设法地打“擦边球”，甚至直接在经适房土地上建起了别墅、楼中楼等商业地产；第三，申购经适房的程序非常繁琐，却又缺乏真正严格透明的监督，很容易进行暗箱操作。

按照规定，各地经适房的申请条件和操作流程非常严格。申请者首先要提供收入证明、住房情况证明、户籍证明和身份证明、婚姻状况证明等材料，由户籍所在地的街道办事处审核并进行公示；公示无异议后，街道办须将购买经济适用房的个人情况报送区民政部门，由民政部门就申请家庭的收入状况是否符合规定条件提出审核意见，最后由申请人向房产部门申请。也就是说，申报材料要经过街道办、公安、民政、房产等多个部门审核，还要进行公示曝光，最后才进入电脑摇号环节……

但就是这一涉及了居委会、街道、公安、民政、国土房产等多个公共部门的“一整套”程序，由于环节烦琐，监管不到位，而成为了一些不法中介各个击破，提供“一条龙”服务体系的原版。按照道理，程序中的任何一道环节只要监管到位，环环相扣，作弊的可能性微乎其微。业内人士提出，现有经济适用房申购审核制度看似严密，但民政、房产等“后端”审核环节多数是书面审查，往往流于形式；社区、街道等“前端”审核环节一旦被突破，很容易导致层层审核被突破。

此外，针对有些经适房远离中心城区，生活配套设施不足，就医、上学、出行不便；与周边商品房相比，价格也不再具有吸引力，因而出现了“经济不适用”或“不经济”，遭到冷遇的现象。有观点认为，“长远来看，应该停止使用经适房这种实物分配的调节办法，代之以货币补贴方式”，但针对目前已经发生的各种经适房异化的怪象来看，无论是哪种形式，如果不从制度的根本上堵住漏洞，造福老百姓的良好初衷，很可能就会再次遭到异化。