北京房地产市场调控应进入转型期

齐　心

1998年，我国实行住房分配货币化改革，自此房地产业进入迅猛的市场化发展阶段。2008年末，在全球金融危机背景下，中央和地方又密集出台多项房地产市场调控政策，并已对市场产生一定影响。

但通过对1998年以来北京市房地产市场景气周期分析可看出：本市房地产市场供需结构及其影响因素现已发生改变，政策调控对房地产市场的影响效果也发生变化，在本轮宏观调控的大背景下，本市应相机抉择，调整房地产市场调控取向。

不同时期房地产政策调控效果有异

我们对1998年以来各阶段仔细梳理后发现，不同周期内，政策对房地产市场的调控效果有异。

第一个周期(1998-2003年)政策调控效果显著。1998年在国家启动内需的大背景下，中央开始实施积极的财政政策和稳健的货币政策，本市房地产市场需求逐步得到释放，需求增加刺激供给上升，供需双旺带动周期上行。2002年，全国出现房地产热，中央开始收紧土地闸门，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：国家六部委共同颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》：本市出台33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》等政策，导致当年本市房地产开发投资增长应声而落，带动周期下行。

第二个周期(2003-2006年)，政策调控产生较好效果。2001年，世界发达国家不约而同采取频繁的、幅度较大的降息行动以刺激经济。为防通货紧缩，2002年央行先后下调公积金贷款利率和人民币存贷款利率，本市也将购房征收契税税率由原总购房款的4％降为3％；但房地产市场需求的释放延迟到2003年末，并因此带来周期上行。到2004年下半年，投资过热明显得到控制，但商品房价格仍继续攀升。为稳定房价，中央先后颁布新旧“国八条”，从房价、土地供应，供应结构拆迁、市场监测、检查等多方面切入。同年，国务院提高了包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高到35％及以上；本市国土房管局联合四部门制定《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，本市房地产开发投资增长于2005年跌落至个位数，带动周期下行。

第三个周期(2006年至今)政策调控效果低于预期。2006年下半年以来，需求大量释放再度带动本市房地产周期上行。房地产价格出现跨越式攀升，为稳定房价，国家出台以调整住房结构为重点的“国六条”；并及时启动金融服务，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“一费二税”上调等多项调控政策，同时央行收紧银根，但却收效甚微。直至2007年末，因为价格涨幅过大，刚性需求增长开始下降，同时受人民银行银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“二套房政策”影响，投资需求大幅下降，房地产市场火爆行情出现逆转，并进入下行周期。

由以上分析可看出，1998年以来本市房地产周期波动的三次上行均是由需求增加引起。由于本市长期一直存在巨大需求，只要存在合理预期，即使是小幅税费减免政策也能起到显著刺激作用。前两次周期波动下行是受政策调控影响带来供给下降导致，而第三轮周期下行主要是由价格过高导致需求下降引发。价格对资源配置、市场供需的调节作用开始显现。

政策调控应进入转型期

从分析看出，本市房地产市场的市场化程度正日益提高，随着价格对市场供求的调节作用日益显著，部分政策的影响效果开始降低。面向房地产市场的政策调控取向应进行三个转变：由总量控制转向结构调整，由一级市场调控转向二级市场联动，由短期调节转向长期规划。

(一)由总量控制转向结构调整

从房地产市场供需看，政策调控对供需结构的影响明显大于对总量调控的影响。从需求角度看，分别针对刚性需求、投资需求的结构性调整政策因其针对性强，可操作性强，往往会取得显著成效(典型的包括“二套房政策”)。从供给角度看，对不同规划用途土地的供给调整(如减少别墅用地供给)，对不同房屋建筑面积占市场比例的规定(如“70、90”政策)等都有效地影响了实际供给。从整体来看，房地产市场供需总量调节应由价格决定，尤其是商品房的供需，政府调节力量应主要集中于保障性住房的开发、建设、租赁、出售等方面。在保障性住房达到一定规模的基础上，地方政府可通过保障性住房的供给量来适度调节市场供需平衡，通过保障性住房的价格议定影响周边商品房价格。虽然近年来本市加大了保障性住房的开发建设力度，但仍与实际需求存在较大差距，因此继续增加保障性住房的建设力度将成为现阶段的调控重点。

(二)由一级市场调控转向二级市场联动

房地产市场从产品供给方式看，分为增量房市场和存量房市场。由于数据信息限制，上文分析仅局限于增量房市场即新房市场，而实际上，由于拥有一定数量的央产房和占比达到20％以上的投机需求的存在，本市存量房市场已达到一定规模。但由于存量房市场信息不对称，资料不透明等多重因素，很大程度上制约了本市存量房市场的发展。为刺激存量房市场交易，本市已开始筹建存量房交易市场，但信息不对称等因素仍是其发展瓶颈。存量房市场的发展有利于形成住房梯级消费，促进增量房市场发展。因此应将主要针对增量房市场的调控转向二级市场联动调控：加快本市央产房产权认定及认购工作；进行全市房地产多级市场盘点普查，及时公开、公布各级市场房源信息，合理引导投资需求，增加存量房市场活力，合理引导消费需求预期及偏好，形成本市住房梯级消费。

(三)由短期调节转向长期规划

在经济下行期，政府加大对投资，尤其是房地产开发投资的刺激力度，是短期内促进经济平稳增长的有效举措，但以保增长为主的短期政策目标却与优化结构调整为主的长期目标出现背离。在2008年本市房地产市场刚开始理性回归时，在中央及本市保增长政策影响下，本应出现的房地产开发业内部的优胜劣汰没有出现，本已开始行业整合的房地产中介业离散度再次加大，甚至刚出现小幅回调的房地产价格又开始回升。经济周期波动是自然规律，对房地产市场的短期政策调控难以避免，但短期调整应在坚持长期发展战略的基础上相机抉择。制定符合本市长期发展战略的“房地产业发展规划”将成为指导本市房地产市场政策调控基调的重要保障。