房地产业的严冬到了吗

内容摘要 中国当前房地产市场调整的直接原因是包括中国在内的国际经济形势恶化,更深层次的原因是国际经济体系自身矛盾的爆发,中国粗放式、高消耗、劳动密集型的发展模式需要调整,导致房地产中心化发展模式需要随之调整。因而,房地产市场当前的困难不是政府救市就能解决的,房地产更大的困难可能还在以后缓慢到来。

关 键 词 房地产 中心化 发展模式 市场形势

作者 邹永军,江西财经大学经济学院讲师。(南昌 :330013)

近几年持续高速发展的中国房地产业,在国际经济形势持续恶化与中央政府严厉政策调控的双重影响下,市场已经由热转冷,不少人士认为房地产的严冬到了。较早提出房地产冬天论的是著名房地产人士王志刚先生,他在2006年初就对上海房地产形势提出了冬天论,笔者曾对其观点提出异议;即便现在房地产的市场形势已经急剧恶化,笔者依然认为,2008年及2009年上半年不管形势如何变化,并不是房地产业最困难的时期,房地产的严冬将在以后缓慢出现。

中心化是本轮房地产发展的直接动力

这些年中国房地产高速发展的原因是什么?这看似简单的问题,却是实践中判断中国房地产业是否处于最困难的严冬时期的前提。

一般认为,中国这些年房地产发展的原因是中国经济的快速发展和城市化的加速发展。这没有什么疑问,只是经济发展和城市化并不是直接针对房地产的理论,并不能完全解释清楚当前的房地产市场。首先,经济发展和城市化理论只是从需求方面进行解释,没有从供给方面说明,也就无法完全解释房地产价格变化的两个方面:一是为什么房地产价格会上涨。按照经济学均衡价格原理,当需求增加时,如果供给也增加,均衡价格不一定会上升,还有可能会下降。二是为什么同一城市不同地段房地产价格上涨幅度是不一样的。如果说,不同城市经济发展和城市化速度不一样导致房地产价格上涨幅度不同尚可接受,同一城市不同地段房地产价格上涨幅度不一样,直接用经济发展和城市化来解释就过于勉强。其次,经济发展和城市化无法有效解释,为什么以前中国几次房地产热潮一遇上中央政府的调控就直接崩盘,房地产业不再为社会所关注;目前房地产市场冷下来却是在政府多次调控之后,而且市场并没有出现立刻崩盘的景象。

可能的事实是,经济发展和城市化只是中国房地产变化的根本原因,不是直接原因。经济发展和城市化这样的词汇并不包含空间性,这两个因素应当是通过在空间中的融合,影响房地产形势,导致房地产价格变化,而这空间融合模式就是中心化。尽管中心化没有一个非常明确的概念,但在房地产行业中,还是可以看成一定的经济地理区域(国家、城市、地段)在同周围经济地理区域的比较中,具有明显的优势,并获得在区域的优先发展、重点发展。而当前中国的中心化运动不是某一城市、某一方面的中心化,而是全面的中心化。

首先,中心化是中国在世界的中心化。改革开放使中国从上世纪60、70年代的闭关锁国状态中摆脱出来,实际也就是从世界的边缘化摆脱出来,开始了融入世界的过程。但这一过程不是一个均衡过程,正如“中心—外围”理论所指出的,“中心—外围”之间的分工并不像古典或新古典主义经济学家所说的那样是互利的,普雷维什指出:“世界经济体系外围部分的专门任务是为大的工业中心生产粮食和原材料。”[1] “技术进步的传播一直是不平等的,这有助于使世界经济因为收入增长结果的不同而划分成中心和从事初级产品生产的外围。”[2]事实也说明,中国经过近30年的发展,已经成为世界工厂,成为世界发展中心之一,充分享受到了中心化带来的巨大利益。房地产是中国经济的重要组成部分,必然要反映中国成为世界发展中心的态势。这种反映不仅简单的指外国投资中国开办工厂需要中国的房地产,国际热钱看好中国房地产市场购买中国的房地产,更重要的是消费与生产的关系日益推动中国房地产的社会生产过程国际化:开始是国外先进的建筑设计理念、房地产开发模式不断引入中国,随之大量外国建筑设计、房地产开发公司、房地产资本进入中国直接介入房地产生产过程。随处可见的所谓国际著名设计事务所设计的楼盘、国际著名物业管理公司顾问的楼盘,是这一过程的反映,说明中国的房地产市场开始成为世界重要的房地产市场,中国房地产的发展状况取决于中国,也取决于世界。

其次,中心化是城市在中国社会的中心化。数千年来,中国农村的发展状况决定城市的发展,所谓城市是社会中心只是从某些方面而言。现在,中国的经济已经完成了原始积累阶段,经济发展进入了城市化推进型阶段,城市规模和经济发展直接相关。[3]斯蒂格列茨也认为:“中国的城市化将是区域经济增长的火车头,并产生最重要的经济利益。”[4]结果是:几乎所有城市人口规模都急剧增长,日益繁荣,城市规模越来越大;农村的发展则两极分化,一些受益于城市发展的农村地区、村庄繁荣起来,另一些则人口大量流失、日益萧条。这一切说明中国正在快速从农村社会向城市社会转变,城市发展状况取决于城市自身,并决定农村发展,城市真正全面成为中国社会的中心。相对于地广人稀的农村,城市空间的有限土地也被充分占用,导致城市中心化趋势下,城市房地产日益昂贵,房地产遂成为城市经济社会的中心问题之一。

再次,中心化是城市内部中心化。当前,中国城市发展不同于从前的根本特征是城市内部发展高度不平衡,并不断涌出各种中心。本来世界公认城市中心的代表是中央商务区,但不少房地产人士从城市中发掘出了中央金融区、中央科技区、中央绿化区的概念,到最后,本来居住的倾向是分散,但房地产人士在大城市中,对位于城市中心地带具有一定人文和生态环境的居住区域,又挖掘出了中央生活区的概念。房地产不再是有没有的问题,而是如何适应中心发展趋势的问题。

中心化既是地理空间的变化,又包含经济发展和人口城市化,同时将空间因素和非空间因素融合,能够比较全面地说明中国社会及房地产的一系列变化。第一,中心化导致需求具有无限增长趋势,但城市非中心的区域不是消费者的偏好,有效供给受到了限制。中心相对完善的基础设施给生产者带来超额利润,给消费者带来更多的剩余。因而民众具有自动的中心化倾向。市场自由竞争的结果是:没有任何人能够长期保持超额利润,超额利润必然要转化为地租,房地产价格自然就要提高,中心等级程度不同,房价上涨不一样。因此,中心化带来的房地产价格上涨,决不是某些人士认为的是投机、垄断等因素的结果。

第二,中心化带来了市场的相对稳定。中心化导致了金字塔型的市场结构,遂成为稳定的市场结构。当经济发展和城市化导致需求增长时,逐利的本性自然会使房地产商创造更多的中心,创造更多形式的中心,市场供给就会不断增加;而中心和非中心巨大的反差会使离开中心势必带来高昂成本,从而使更多资本流入中心,萨伊供给自行创造需求的定律也就开始起作用了。因此,中国房地产具有了自我稳定的趋势,不再像过去一遇到政策变化立刻就崩盘。

发展模式变迁对中心化的影响与房地产发展的危机

目前中国的房地产市场正在进行调整,调整的原因不仅仅是因为中国经济下滑影响房地产市场,而是中国发展模式的变革导致中国房地产发展模式需要变革。

中国改革开放后经济高速发展,主要还是粗放式、高消耗、劳动密集型的发展模式。而从房地产的角度看,这种发展模式是非中心化的,甚至在许多地方还出现过“村村冒烟”的分散化发展的奇观。结果就是在一个较长时期内,房地产并没有成为社会最主要的产业。只是到了上世纪90年代后期,在中国成为世界工厂,制造业逐渐集中到大大小小的开发区时,房地产才随之发展起来,并体现出中心化。

当中国经济发展使中国逐渐变成世界工厂的时候,印度等发展中国家经济同时发展起来,因而对粮食、矿产等初级产品的需求剧增,世界初级产品价格不断上涨。这对严重依赖初级产品的中国产生了极大的限制,中国的发展模式碰到了资源的瓶颈。而已经是世界工厂的中国经济规模庞大,是世界劳动密集型产品的主要生产国,要成功地将目前的发展模式转变为低消耗和技术、资本密集型的发展模式,势必是一个漫长的过程,也是一个影响世界和深受世界影响的过程,还是一个会不断出现波动的过程。中国发展模式的调整,对房地产的影响肯定是深远的,如果说中国房地产依靠中心化模式实现了“大跃进”,那么房地产的调整可能也是剧烈的。

首先,大大小小的中心是否还能持续发展?中国发展模式要转变,每个城市的发展都面临巨大的冲击,城市是否能发展出具有竞争力的新产业?新产业是否能替代旧产业吸收原有的资本、劳动力?这一系列的问题不仅关系城市发展,也直接决定该城市房地产的发展。如果城市经济转轨顺利,房地产经过短期调整后完全可以重新走向发展之路。相反,城市产业转轨不顺利,城市间激烈竞争的结果,很有可能改变区域城市的等级,使中心城市地位消失;或者许多被认为将发展为城市中心的地段,无法再成为中心。这也是为什么珠江三角洲这个发达地区因为经济危机调整剧烈,其中不少城市在全国的中心地位下降,成为本次房地产调整最明显的区域。

其次,在中国发展模式变化后,企业、家庭是否会选择中心生产、生活?任何中心相对完善的经济基础设施和社会基础设施建设都要耗费巨额的社会财富,这些建设成本的最初投资可能是由开发企业和政府承担,但最终要由中心的使用者承担。因此,在市场自由竞争的条件下,进入中心有着高昂成本,不是任何企业、家庭都能够承担的。而伴随着中心发展起来的大量非中心城市、非中心区域,其发展累积到一定程度后,可以起到部分替代中心的作用,导致大量企业、家庭并不需要选择中心生产、生活,也导致一些城市的某些楼盘、区域成为入住率极低的所谓“鬼城”。

再次,中心化既是市场选择的结果,也和政府推动密不可分。对政府来说,各种中心的土地基本已经“拍卖”,财政收入急剧减少,但还需要大量投资建设,中心化可能已经不是其利益之所在。同时,在政府资源有限的情况下,对某些地段、区域的投资多就意味着对其他地段的投资少,也就意味着政府会触动一部分公众利益,在社会日益开放、开明的今天,政府的压力会日益增大。因此,政府是否还能像以前一样积极推动各种中心的发展,是否还会更多地关注平衡发展,都将对房地产的发展产生冲击。

现在还不是房地产业的严冬

在改革开放后的几次房地产热潮中,包括上世纪90年代初那次影响广泛、深远的房地产热潮,一遇上政府的宏观调控,房地产市场立刻崩盘,企业和行业没有任何自救的可能,也就无所谓房地产冬天之说。但现在中国房地产市场化已经不可逆转,中心化发展模式对市场具有稳定作用,市场对政府的宏观调控有一定的自我调整能力,市场变化有一个时间过程,房地产业的调整到底处于什么阶段?房地产业是否是冬天变为具有现实意义的问题。

从目前的种种迹象看,判断当前的房地产市场已经是最困难的严冬时期,或者开始出现“小阳春”,可能为时尚早。

首先,社会发展模式变化导致房地产中心化发展模式变迁,进而导致城市与房地产变化是一个过程,而且是一个曲折的传导过程,不会立刻完全显现后果。中国发展模式的危机表象是由美国次贷危机引发的国际经济恶化、中国出口面临困境导致的;但国际经济恶化更是当前国际经济体系自身矛盾爆发的结果,包括中国粗放式、高消耗、劳动密集型的发展模式以及印度等许多国家追随这一模式带来的世界资源危机,即便美国次贷危机解决也不可能导致国际经济迅速全面复苏。因此,中国目前的经济形势不是最坏,例如,至少失业浪潮还停留在局部。这种经济社会环境对中国房地产的影响不是已经充分释放,而是还在缓慢加深,中国房地产中心化发展模式同样不可能已经充分调整,一个较长期的调整过程几乎不可避免。

其次,从房地产市场现象上来说,普遍对市场走出困境充满想象的时期基本不是真正的市场严冬时期。什么是房地产的严冬时期?从国内外房地产的历史看,每次大危机引发的房地产市场最困难的时期实际就是市场完全停滞的时期。例如1997年亚洲金融风暴后的亚洲房地产市场就是最近的典型案例。在这种房地产的严冬时期,房屋能卖出去就是一种胜利,企业能生存就是一种胜利,企业现金流的重要性远胜于利润。对民众来说,这种房地产的严冬时期,也是经济环境恶化、收入减少、消费欲望低下的时期,此时买房几乎是一种风险投资,因而市场满是破产、降价等恶性循环景象。反观当前中国的房地产市场,尽管中心化发展模式遇到严重危机,市场不景气,许多开发商对降价销售还遮遮掩掩,坚持所谓的打折促销论;更多的开发商认为目前的困难是政府在有意无意中形成的,只要政府继续大幅救市,所有的问题就会解决。消费者方面,大量人士还有强烈的购房欲望,随时准备抄底买到最便宜的房屋。这导致不少城市楼盘降价后能热销,也迷惑了一些人士,认为目前的困难是暂时的。因此,对比历史与现实,可以肯定目前的房地产市场虽然困难,但不是最困难的。

再次,从政府政策看,全面救市几乎不存在可能性。本次房地产市场变化的直接原因之一是政府的宏观调控,由于通货膨胀持续走高,有失控的危险,政府已经不得不对房地产行业进行严厉的调控:一是货币流动性泛滥是通货膨胀的直接原因,而房地产行业是货币流动性泛滥的主要领域,抑制房地产行业的流动性就可以在很大程度上减少货币的流动性;二是房地产价格持续高涨,直接带动、影响了许多商品价格的上涨,抑制房地产价格在很大程度上就可以抑制通货膨胀。现在中国通货膨胀基本消除,经济面临比较严重的危机,房地产市场本身又呈现价格下跌、交易量猛降的萧条景象,许多人认为政府可以通过救市,推动房地产业的发展,一方面可以使房地产业走出困境,另一方面因为房地产产业关联度大,可以对保持经济增长起到较大作用。但这种看似简单的方式可能行不通。

前期房地产业中心化发展模式导致房地产发展和房地产价格暴涨具有直接、密切关联,这样的发展模式严重损害了城市普通民众的利益,社会舆论普遍不满,中央政府已经明确表示不支持这样的发展模式。此时如果急忙全面救房市,很有可能阻碍房地产变革。而从历史上看,在经济危机中需要挽救的行业众多,政府首先挽救房地产似乎还是罕见事例。当前的经济危机又被普遍认定为是全球性的严重危机,政府不得不防备经济还有进一步恶化的可能性,财政支出需要急剧扩大,挽救资金密集型的房地产业恐怕财力有限。因此,政府很明智地选择大量建设保障性住房,这既是发展房地产业、促进国内需求,又回避了所谓的救市问题。

因此,面临各种困境的中国房地产业由于其发展模式需要调整,在国际经济环境的影响下还有可能震荡式下行,即使市场有回暖的季节,也必有再次恶化的时节,至少目前还不是最困难的时期。之所以许多人士认为,目前的房地产业已经到了冬天甚至过了冬天,很有可能是因为前几年房地产过热,市场突然急转直下,许多企业没有任何准备导致极度困难而已。或许,我们不应当排除另一种可能,就是中国经济和城市化快速走出困境,正如中央政府所估计的,“中国所遭遇的困难,是发展过程中的困难。保证中国经济持续、快速增长的有利条件很多。中国正处于工业化、城市化加快发展的阶段,经济增长潜力很大。今后一个比较长的时期,中国发展仍处于重要战略机遇期。”[5]如此,房地产业的严冬便不会到来。

房地产发展模式的变化不会立刻为社会普遍认知、认同,任何先认清变化并积极采取行动者肯定是最有希望的胜利者。如果延续以前的思路应对现在的问题,可能加剧企业的危机。当前对企业最现实的是如何取得充足的现金流渡过当前及未来的困难时期,降价、缩小开发规模都是实现这一目标的手段。而对大房地产企业来说,辨清在什么城市继续开发、在什么地段继续开发,是最重要的战略问题,也是真正适应中国房地产发展模式的变化。而从政府层面看,政府希望房地产发展模式适应中国发展模式的变化需要采取积极措施,在市场困难的时期适当减轻企业压力就是对市场变革的支持。例如,继续鼓励信托等房地产金融创新;增加房地产流动性,防止金融风险集中于银行业;鼓励实际已经脱离农业的农村户籍人口到城市定居、增加市场的需求又不增加市场风险。

参考文献:

[1]Raúl Prebisch. The Economic Development of Latin America and its Principal Problems. Economic Bulletin for Latin Amertca,1962,7(1).

[2]Raúl Prebisch. Commercial Policy in the Underdeveloped Countries. American Economic Review,1959:251.

[3]王小鲁、夏小林. 优化城市规模,推动经济增长. 经济研究,1999.

[4]转引中国科学院可持续发展战略研究组. 2004中国可持续发展战略报告. 北京:科学出版社,2004.

[5]温家宝. 改革开放是中国发展的永恒动力. 在2008年夏季达沃斯论坛上的讲话,2008.9.27.

编辑 李 梅