房地产：危机时代的佛脚

周政华

“旧城改造”这一推动经济增长的主引擎，再次被上海市政府点燃

6月27日，莲花河畔景苑小区7号楼轰然倒塌，但这并不能盖过上海大工地上推土机的轰鸣声。

与国内北京、天津、广州、深圳等其他一线城市相比，上海受全球经济危机冲击最为严重。去年10月份以来，上海的工业生产总值、外贸出口、财政收入出现了全面负增长。上海统计局数据显示，直到今年7月份，上述经济指标仍未“转正”。

只有房价还在“小步快跑”往上涨，成为当前上海经济中少见的亮色，也成为第三产业增长中的一个主力军。而“旧城改造”这一推动经济增长的主引擎，也再次被政府点燃。这是上海市政府为数不多的选择之一。

旧城改造再启动

上海市民董横滨最早听说建民村动迁的消息是在2003年，但6年过去，一直也没有动静。直到今年2月，政府的动迁通知贴到村里的宣传栏上，家住建民村的董横滨才相信，“这下终于来真的了”。

在经历了近二十年“先易后难”的旧城改造后，推土机终于开向这个城市最为犄角旮旯的“贫民区”。位于苏州河和黄浦江以北的大块老城区，这些被上海本地人视为贫穷和落后同义词的地段，现在成了政府旧城改造的热土。

旧城改造突然提速的消息，最早是由上海市长韩正在今年“两会”上对外公布。随后，3月份，上海市政府出台了《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》文件正式出台，并成立了“上海市旧区改造工作领导小组”，韩正亲任组长。

此前，上海经历了两轮大规模的旧城改造。在1992年到2000年的第一轮旧城改造中，完成了1350万平方米的旧区改造，200万居民搬出老房子；始于2001年的第二轮大拆迁中，上海拆除了700万平方米的棚户区。上海世博会近千万平方米的拆迁任务，也早在2006年就全部完成。

旧城改造所释放的巨大需求，不仅促使房地产在过去的10年成长为上海名副其实的支柱产业，还充当了上海区域经济引擎的角色。

上海市统计局的数据表明，1999年，对第三产业贡献最大的金融业，占GDP总量接近十分之一，而地产业还不到这一比例的一半。到了2004年，房地产及其相关行业反超金融业，总共拉动上海GDP增长了19.5%，成为名副其实的支柱产业。

此后，上海市试图降低经济对房地产的过度依赖。2005年，上海市在编制“十一五”计划时，把房地产从六大支柱行业中剔除，代之以物流业。

但是房地产在上海经济中的地位仍不容小觑。2009年上半年，国家统计局数据显示，上海以5.6%的地区生产总值增速，位列全国各省最末。但该市房地产业增加值比去年同期增长2成，成为第三产业增长中的一个主力军，这也是当前上海经济中少见的亮色。

经济低迷，迫使政府不得不再次点燃旧城改造——这一经济增长的引擎。上海市统计局总经济师蔡旭初表示，房地产是上半年上海GDP增长的主要因素之一，对确定经济和社会又快又好发展，扩大内需和改善民生，作用积极。

国企又当排头兵

一些国资房地产公司，成了这一轮旧城改造的主力军。

今年初，闸北区国资委将其控股的房企北方城投，注入ST雅砻，实现借壳上市，藏药企业摇身一变，转型为旧区改造和保障性住房建设的房企。闸北区国资委有关人士称，这也是闸北区突破旧改资金上的瓶颈所做的一次尝试。

目前上海市土地储备中心、地产集团、市城投公司、久事公司、建工集团、城建集团、绿地集团等上海国资巨头已陆续进场。上海市土地储备中心主任、地产集团董事长皋玉凤表示，2009年用于旧城改造的土地收储将高达130亿元，目前已率先和闸北区、杨浦区取得合作共识。

上海各大金融机构也给予了旧城改造信贷支持。从上海市金融服务办提供的数据表明，建行上海分行、交行上海分行已分别与上海市城投公司签订了共计600亿元授信合同。此外，中行上海分行与闵行区城投公司、建行上海分行与松江城投公司、工行上海分行与杨浦区城投公司也签订了总额达50亿元的授信合同。

国企历来都是上海房地产市场的一股重要力量。

1995年上海房地产企业中国有企业所占比例高达45%，陆家嘴集团、中星、上实、绿地、中华企业等企业占据市场开发主体。尽管，到了2008年这一比例下降到不足1成。但是上海国企依靠地域优势，仍在土地等资源占有上具有明显优势。

上海的国资地产大鳄中华企业，仅在南汇区就拥有近80万平方米的土地储备。

在新一轮上海国企改革中，房地产企业也被列为七大重点重组板块之一。去年9月，上海发布《关于进一步推进上海国资国企改革发展的若干意见》称，上海国资委将保留上海地产、上海城建和上海建工等三家以房地产为主业的集团，以进一步巩固国资在上海房地产市场的领先地位。

政府参与开发的后遗症

政府主导是上海市发展房地产的基本路径。但梅龙镇莲花河畔景苑倒楼事发后，所暴露出的这一模式可能存在的问题，更让人触目惊心。

身为梅龙镇镇长助理的阙敬德，不仅担任上海梅都房地产开发有限公司(以下简称梅都公司)董事长，同时还参股了当地另外9家地产公司。阙敬德之外，其他6名政府官员还包括梅陇镇征地所所长张锦梁、副所长唐学诚，以及梅陇镇土地管理所负责拆迁的工作人员何斌等。

已经公布的资料表明，早在2001年，由梅陇镇征地所与上海莘闵房地产开发总公司组建的梅都公司，被阙敬德、张志琴等24人收购改制为私企。

莲花河畔景苑就是梅都公司改制后开发的最大一个地产项目。2003年，上海有偿使用地块一览表显示，梅都公司以不到604元/平方米中标“莲花河畔景苑”项目土地，而同期另一块闵行地块的地价为1929元/平方米。2008年，莲花河畔景苑小区预售价已超过13000元/平方米，为当初的地价的近30倍。

地处上海西南闵行区的梅陇镇，在1994年就已确定要建成上海市最大的动迁房基地，安置由卢湾、徐汇等旧城改造和当地动迁户。在上世纪90年代中期，上海福利住房制度改革时，也恰逢大规模的旧城改造，房地产市场由此启动。

当时上海多数房地产公司隶属于各级房管局，直到2000年左右，这一政企不分的情况才开始转变，一些房地产企业纷纷改制。此后，上海的房价也扶摇直上，成为中国住房最贵的城市之一。

全国工商联2008底在对上海的29家房地产公司的30个项目调查后发现，近65%的“房地产企业的开发费用”流向政府。至今上海市4家最大的开发商——陆家嘴、金桥、张江和外高桥仍为国有。

又现“繁荣”

旧城改造似乎立竿见影，大量资金开始流入房地产市场。

按照政府规划，旧城改造中，政府将吸引近百亿元资金，投放到闸北区的火车站北广场改造，日后，这里将成为上海市新的中央商务区。此外，闸北今年还将启动苏河湾开发项目，预计开发总面积将达到28万平方米左右，将吸纳约300亿元的改造资金。

“巨额资金的投入将使闸北地块的区位优势凸显出来。”上海民强房地产发展有限公司副总经理谢飞说，对于整个闸北区来说，其土地价值、房产价值目前仍是被低估的，但这种价值正在被市场重新发现。

这种“价值重新发现”的后果是，在旧城改造的真实需求和由于今年的货币投放导致的投资性需求双重推动下，城市地产迅速升值。

不仅仅是闸北区，同为上海这一轮旧城改造重点地区的虹口区、杨浦区块、黄浦区、闸北区的房价都出现不同程度上涨。位于上海杨浦区的江湾一号小区，均价18000多元，6月6日开盘当天，2个小时内就完全售完。据一位在现场购房者说，场景相当火爆。

易居房地产研究院院长杨红旭在接受《中国新闻周刊》记者采访时表示，政府推动旧城改造客观上制造新的刚性需求，对于目前低迷的经济会带来一定的利好影响。

房地产市场的5、6月间的短暂回暖，遏制了上海经济不断下滑的势头。上海统计局的数据表明，今年上半年，上海第一、第二产业均出现负增长，房地产和金融为代表的第三产业成为拉动经济增长的主力军。其中，房地产房地产业实现增加值411.77亿元，比去年同期增长22.6%

“旧城改造即使不能盘活全局，但也会对整个市场的稳定大有裨益。”上海地产集团副总裁沈正超认为，随着动迁的提速，其所产生的刚性居住需求，或将使得上海郊区楼市进入一个新局面。

这种“新局面”的直接表现是，郊区新城地价随之大涨。一个最明显的例子是，上海嘉定区安亭镇，在2002年，该镇附近的地价每亩在8万到12万之间，依旧乏人问津。而2005年，周围的地价大概是在80万到126万之间，三年内地价上涨了将近10倍。

“短时期内，房地产对经济的重要性还不会消退。” 上海市国有资产规划投资委员会委员杨建文在接受《中国新闻周刊》采访时表示。

政府制造的巨大居住需求正源源不断地注入市场。随着800万平方米旧城改造的推进，未来将有数十万人搬到郊区，入住由开发商修建的安置房里。上海市房地产经济学会近日发布的报告称，2009年后上海三分二的新建住宅都分布在郊区。

不可触摸的房价

由于大规模的旧城改造和投资需求引发的房价大涨，再一次考验上海市民的承受力。

“房价不能高，不能再涨了。” 早在今年1月中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在参加上海市十三届人民代表大会第二次会议时就感叹，房价和收入比太高了。

倒楼当天，市民董横滨下班后就匆匆地赶到莲花河畔景苑小区两条街之外的一家房产中介那里，询问附近的二手房价有没有跌。中介的回答让他吃了一惊：一切正常。

眼下，高涨的房价，又一次打击了市场的自主性需求。此前今年5、6月间，房地产市场曾短暂回暖，出现“量价齐升”的局面。但好景不长。中国指数研究院的数据显示，今年7月的第二周，成交面积环比上周下跌12.76%，成交量已经连续三周低迷。上海统计局数据显示，今年上半年，房地产开发投资下降3.1%。

事实上，自2008年以来，上海房地产市场陷入空前的交易低迷，土地市场呈现量价齐跌的现象，一向火爆的土地交易市场，24幅地块流拍，土地出让均价跌至123万元/亩，不足2007年价格的一半。

上海土地市场还将面临更为严重的困境：由于上海去年各类用地供地计划均未完成，根据国土资源部相关文件规定，2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009年用地计划申报指标，由此，上海2009年用地计划面临指标缩减危险。

但价格并未下跌。同期，上海的房价也逼近历史最高值，上海透明房产交易网的数据显示，今年5月，上海商品住宅均价接近17000元/米，这相当于董横滨三个多月的工资。

“房地产业的泡沫发展，为社会带来很多的负面因素。” 上海市国有资产规划投资委员会委员杨建文说，上海到了不得不转型的时候了。