论房地产企业定价对利润的影响

吴冬菊

摘要:影响房地产企业利润的因素很多，总体来说可以分成三大类那就是收入、成本、税费。这里我们从定价对成本、税费的影响来分析一下定价对利润的影响。销售的定价是收入的决定因素，同时对税费起到决定性的影响，因此只有把控好销售的定价，才能把控好房地产企业的利润。

关键词:房地产企业 定价 利润 资金占用 土地增值税

由于房地产企业还要缴纳土地增值税，高售价可能将导致高增值额从而导致高税赋，所以作为房地产企业定价不但要根据市场环境，而且还要考虑税赋，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，这样才能真正实现企业利润的最大化。

一、 定价影响资金占用成本

房地产业开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。通过定价来应对竞争或防止竞争，扩大市场占有率这是市场竞争的目标，但定价太高资金占用周期太长必然增加成本，如向银行贷款需要付利息，占用企业资金也有资金的时间价值测算评估问题，所以定价需要在评估回笼期限测算资金占用成本的基础上运用成本导向定价和需求导向定价相结合的方法合理定价，在高收入与回笼期间找到一个平衡点，力求在最短的时间内达到最大销售额，进而实现利润的最大化。

二、定价影响税赋

对于房地产行业而言，土地增值额的大小，取决于转让房地产销售价格和扣除项目金额两个因素。从降低房地产的销售价格，加大扣除项目金额两个方面入手，都能降低增值额从而达到节税的目的。下面我们通过土地增值税的几个可控因素与收入的关系来分析一下土地增值税对收入定价的影响。

1、《土地增值税暂行条例实施细则》中规定:“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额稍高于起征点而造成税负大幅度增加，导致虽然收入高但是利润却降低的情况。因些当我们面对在20%左右增值额的收入确定时一定要事先做好筹划，找到平衡点，这样才能避免无谓的多纳税。下面是这个平衡点的计算方法:

假定某房地产公司有一批待售的商品房，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为100，商品房的售价为X，其适用的税率为营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加为3%，则相应的销售税金及附加为5%x(1十7%十3%)X=5.5X，其全部允许扣除的项目金额为100十5.5X。那么，该公司享受起征点税收优惠的最高售价为X=1.2x(100十5.5%X)，解方程X=128.48。允许扣除的项目金额为l00十128.48x 5.5%=107.07。

2、增值额略高于20%的收入定价方式

当增值率略高于20%时，此时土地增值税应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。假定此时的售价为(128.48+Y)，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y.这时，允许扣除项目的金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y，增值额=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41，所以应纳土地增值税:30%×(94.5%Y+21.41)。若企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，即必须使Y>30%×(94.5%Y+21.41)。则得出Y>8.96。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44(128.48+8.96)。

3.各增值额临界点及各临界点时收入定价对利润的影响

当增值率临界于50%时，此时土地增值税临界于适用“增值率在50%以下，税率为30%”或“增值率在50%至100%，税率为40%”的规定。因此我们需要确定一个临界值，商品房的售价为X，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额仍为100，其全部允许扣除的项目金额为100十5.5X。那么，该公司最高售价为X=1.5x (100十5.5%X)，解方程X=163.48。超过163.48这个临界值意味着每一元的收入要负担的土地增值税赋为0.4元同时还要承担0.15元的所得税费用(0.6*25%)实际的利润只有0.45元，而增值额在20%-50%时每一元的收入的利润为1-0.3-0.7*25%=0.525元。

当增值率临界于100%时，此时土地增值税临界于适用 “增值率在50%至100%，税率为40%”或“增值率在100%至200%，税率为50%”的规定。因此临界值为X=2 x (100十5.5%X)，解方程X=224.72。超过224.72这个临界值意味着每一元的收入要负担的土地增值税赋为0.5元同时还要承担0.125元的所得税费用(0.5*25%)实际的利润只有0.375元。

在各临界点时除了要考虑以上税赋影响利润的因素外还要考虑回笼资金的速度所形成的资金占用成本对利润的影响，选择最合适的方案，才能实现利润最大化。

4.同时拥有普通住宅和非普通住宅的项目把控增值额定价方式的要点

如果一个项目同时有普通住宅和非普通住宅的话要注意调控普通住宅的增值率别为负值，在扣除额总量不变的情况下普通住宅的增值额为负的话实际上是浪费了扣除额，从而异致我们非普通住宅部份的可摊的扣除额减少，进而导致增值额提高了。我们可以从调控销售定价及销售策略方面进行重新分配，来把控增值率，从而实现利润最大化。

综上所述，我们只有根据市场环境，结合考虑资金占用成本及税赋的变动影响，准确的定价才能做到企业利润的最大化。

参考文献:

[1] 危索玉 土地增值税税务筹划[J] 西安财经学院学报，2004，(1)

[2] 张美中 合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略 财会学习 ，2007