浅谈房地产开发成本费用税收筹划

王月荣

摘要:房地产企业开发成本费用中税务占很大比重,税收筹划是一个涉及全局的统筹性财务管理活动,根据房地产行业特点从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划具有很大的现实意义。

关键词:房地产税收筹划开发成本

企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性,企业可针对经营特点通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法缩小税基、降低税率、增加抵扣税额,达到税收筹划目的。

1. 房地产开发成本费用税收筹划的必要性与可能性

房地产开发企业的成本费用开支有多项内容,不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等,而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本,后者是房地产开发费用。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言,税收筹划得当,用足用好税收优惠政策,有利于减轻节省企业的税负,增加企业的利润和可用资金,提高企业的竞争力,有效维护企业权益,使自身价值达到最大化,促进企业良性发展。对国家而言,税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向,有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展,有利于经济结构和产业结构的优化,从总体上扩大了国家税收的税基,增加了税源,有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。作为税收筹划的主体,除了具备经营管理知识,还必须充分了解各项税收制度和掌握科学有效的税收筹划方法。从目前我国国情来看,存在税种差别、税收优惠政策、企业组织形式、经营项目、投资途径、营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、关联企业之间、申报整体单位之间等多种选择,这就为纳税人提供了广阔的税收筹划空间。税收筹划是每个企业的应有权利,但具体到各自的节税机遇却不尽相同。经济因素、税收因素、管理因素、节税技能因素等等,都从不同方面制约着税收筹划的利益。

2. 房地产开发成本费用税收筹划的模式与方法

2.1平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择

实践证明,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为,而是长期从事开发业务,那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。比较成功的房地产企业项目应该从立项开始就考虑税收筹划,选择合适的建房方式,而且大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种情况下,进行合理税务筹划更加重要。土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额,作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小,即房地产开发成本越高,应纳税额越小,房地产开发成本越低,应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例,则肯定会节省很多税款。当然这种筹划应有一定的限度,无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整,结果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好,在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。

2.2通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等方面。作为房地产开发企业,各年度广告费支出是笔庞大的费用项目,广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定,房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支,很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不得税前扣除,而子公司不足2%的情况,针对这一情况,可以让与子公司业务相关的总公司广告费,由不足2%的子公司承担。由于个人所得税为超额累进税率,年终一次性发放数月奖金缴税率较高,企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验,按月预提奖金计入成本,年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支,可降低税率,减少税负。房地产开发企业项目完成时可以预提费用,预计该项目以后支出,此费用由财务人员依据经验提取且金额较大,使用时间较长,直接计入成本,具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提,随着销售实现,先行计入的成本增加,其作用是延缓企业所得税的缴纳时间,为企业赢得资金时间价值。有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因,房屋用于出租经营时,可把商品房转作出租经营房,从开发商品转入出租开发产品科目,按月计提出租产品摊销计入成本,使企业库存成本接近实际成本,同时增加成本,减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备,所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外,企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等,加速库存商品销售,盘活资金。

3. 结语

总之,房地产企业税收筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。企业应利用国家税收杠杆导向,选择最有利的经营方式,达到节税筹划的目的。

参考文献:

[1]黄凤羽,税收筹划理论与实践,中国财政经济出版社,2003年版.

[2]财政部注册会计师考试委员会办公室,税法,经济科学出版社,2003.