关于发展我国房地产信托投资基金若干探索

张以东

摘要:我国房地产业是国民经济的重要支柱,而融资又是房地产行业赖以生存的命脉。目前,单一的银行体系支撑着我国整个房地产金融。同时,房地产行业具有周期性与资金密集型等特点决定了房地产业必须突破原有的单一融资渠道,寻求多渠道融资。房地产信托投资基金作为一种新的融资方式,对于拓宽融资渠道、稳定房地产业以及金融业具有重要意义。

关键词:房地产;信托;基金;REITs

中图分类号:F830文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)14-0090-02

房地产业是国民经济的重要支柱产业,稳定房地产市场对于国民经济的稳定、健康发展具有重要意义。同时,房地产企业需要大量的资金支持企业的生存和发展,但是,不利的国内外经济形势以及房地产业自身的原因使得通过银行融资越来越困难。因此,房地产业应突破原有的单一融资渠道,寻求多渠道融资。2008年12月3日,国务院发布稳定金融的九项金融政策措施中强调要积极发展房地产信托投资基金等多种形式,拓宽房地产企业的融资渠道。在此背景之下,房地产信托投资基金作为一种新的融资方式,对于拓宽融资渠道、稳定房地产业以及金融业具有重要意义。

一、我国房地产信托投资基金的发展现状

(一)房地产信托投资基金在我国曲折前行

1992年在三亚地方政府的高度介入下,发行了三亚地产投资券。三亚地产券可以看做是房地产投资权益的证券化,类似于美国的房地产信托基金,但是,作为全国仅此一例的改革开放试验品以失败告终。

2003年6月央行出台121号文件以后,房地产信托在2003年第4季度出现“井喷”,房地产信托独占信托业“鳌头”。2005年9月,银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)。2006年8月,银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(54号文),指出信托公司开办房地产贷款业务,或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行“212”号文的有关规定。2006年度,国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个,募集资金规模146.47亿元,与2005年相比,发行数量下降了25.6%,发行规模下降了约6.9%。2007年3月1日,信托新政颁布实施,新的《信托公司管理办法》明确规定,向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制,加之2007年股票市场走入罕见的大牛市,房地产信托几近消失。

(二)房地产信托投资基金在我国面临的困难

1.我国房地产信托投资基金的法律地位还没有完全确立。我国房地产信托投资基金的法律法规滞后,法律地位还没有完全确立。迄今为止,我国没有一部法律正式承认房地产信托投资基金的法律条文。不论是《证券投资基金管理办法》,还是《产业投资基金管理暂行办法》以及实施细则都不允许投资房地产。

2.缺少房地产信托投资基金的投资管理人才。房地产信托投资基金需要既懂房地产专业知识又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。要求房地产基金投资家具备房地产的建筑工程技术、物业管理的背景和市场能力;同时,要熟悉金融知识和证券市场,具备资本运营的能力。而现阶段这类复合型人才太少了,房地产信托投资基金缺乏复合型人才和专业人才运作。

二、发展我国房地产信托投资基金的重要性和必要性

(一)发展房地产信托投资基金是弥补单一融通体制不足的需要

目前,单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。从房地产开发的资金需求现状来看,中国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前,来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融将会导致一系列问题。

1.单一的银行体系支撑着整个房地产金融,进而支撑着中国房地产的整个产业体系,给我国的银行业带来了巨大的风险。在房地产经济扩张阶段,潜在的房地产信贷风险呈逐步积累的趋势,当房地产经济转入收缩阶段,潜在的风险开始凸显并转为现实的风险,并可能引起信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。积极发展房地产信托投资基金,增加房地产行业的融资渠道,能在一定程度上降低了房地产行业波动对银行业乃至整个金融系统的影响。

2.单一的融通体制下房地产行业容易产生“一松就乱,一收就死”的现象。中国房地产金融过分依赖于银行这种单一融通体制使得房地产金融缺乏灵活的自我调节机制,银行体系的任何调控都可能给房地产金融市场,乃至房地产市场带来较大影响。发展房地产信托投资基金能够增强国家宏观调控的针对性以及房地产行业的灵活性。

(二)发展房地产信托投资基金是适应房地产行业自身发展的需要

1.房地产行业具有周期性。根据房地产周期理论,当房地产行业处于衰退阶段,市场主体对未来的预期开始变得悲观,房价预期越来越低,需求者观望情绪加重,成交量低迷,房地产行业销售工作和资金回流压力加大,资金链将面临重大考验;同时,银行将收紧对房地产行业的信贷规模,提高贷款条件,使得很多房地产企业特别是中小企业将遭遇融资困境甚至面临资金链断裂的风险。

2.资金密集型行业。房地产行业是一个资金密集型行业。房地产项目一般建设周期都很长,其周期远远长于银行的经常性贷款项目,一旦银行执行货币紧缩政策,很多项目将面临资金链断裂的风险。而房地产信托投资基金主要以发行股票或受益凭证的方式进行,而且有很多产品是封闭型的,其资金变现的要求较少,这就为房地产信托投资基金参与房地产投资创造了先天的优势。

(三)发展房地产信托投资基金是疏通房地产资金循环不畅的需要

目前,中国金融资源的融通循环一定程度上是不畅的。一方面,存在着较大的金融资源需求无法满足;另一方面却存在着资源的闲置无法找到合适的地方进行投资。截至2008年10 月份,我国外汇储备已超过1.9万亿美元。截至2008年9月,我国金融机构人民币存款达524 535.76亿。

三、积极发展我国房地产信托投资基金的有关建议

(一)加强房地产信托投资基金理论建设与人才培养

目前学术界对REITs在我国的可行性、组织模式的选择等方面已有较为深入的研究。同时,应对如何增强我国房地产投资信托的抗风险能力,如何加强对我国房地产信托投资基金进行监管等多个领域进行研究探索,建立适合我国国情的房地产信托投资基金的理论体系。

与此同时,要加强REITs相关人才的培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。只有建立健全的人才队伍才能建设健康的房地产融资市场。

(二)加强我国房地产信托投资基金的法律法规建设

立法先行是发展REITs的重要保障。国外经验表明,REITs要取得成功,首要条件是必须具备完善的法律法规。如新加坡、日本和中国香港都是在原有相关法律已经比较完备的基础上,通过长期研究制定了REITs专项法律。因此,我国推行REITs必须首先从法律法规上突破束缚,建立完善的法制体系。

(三)加强对我国房地产信托投资基金的监管

1.建立健全严格的信息披露制度。我国对房地产信托投资基金的信息披露还没有一个全面、详细的要求,基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围,而在基金运作过程中,就有可能出现信息披露错误,披露的信息具有误导性,或遗漏重要信息的情况,这时候,投资者得到的信息是毫无价值的,所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度,以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

2.加强行业自律与他律,加快诚信建设,防范道德风险。在REITs的发展中存在管理人和被投资企业双重道德风险。一方面管理者可能会利用信息不对称的优势,在经营管理中牺牲投资者利益为自己谋取利益;另一方面许多被投资企业运作不规范,投资者投资该企业后,利益有可能受到原有股东的侵占。双重道德风险的存在,要有效保护投资者的利益,单靠政府监管还不够。虽然通过设计制度能够一定程度上克服管理人的道德风险,但仍无法克服被投资企业的道德风险。因此,在法规和制度的背后还需要一个道德的约束,这就要求加快市场诚信体系建设,以便更好地防范道德风险。

3.加强监管机构建设。首先,要建立我国自己的权威的、独立的信用评级机构。过多的机构大量投资于信用评级较低的次贷市场是美国次贷危机发生的重要原因。因此,必须加强我国的信用体系建设,建立权威的信用评级机构,接受社会的广泛监督,制定高信用度的评级结果;加强监管力度,控制信用评级较低、风险较高的投资规模。其次,强化金融监管部门的职责。随着金融市场的创新与发展,产品越来越复杂,市场日新月异,对相关的监管机构在风险防范、信息搜集、政策决策的制定等方面提出了更高的要求。因此,在当前形势下相关的监管部门必须与时俱进,改进监管技术,完善金融监管体系,强化风险监测和管理,切实维护金融安全稳定。