商品房不同按揭方式的对比分析

赵　添

[摘 要]本文以时间价值原理为工具对目前房屋按揭贷款的两种较普遍还贷方式：等额本息方式、等额本金方式进行了对比解读，从而揭示出两种还贷方式之间的具体差异差异。

[关键词]资金时间价值 实际利率 名义利率 等额本息 等额本金

一、按揭贷款的内涵与快速增长成因

（一）宏观政策的变化。我国各大商业银行充分把握国家发展住房消费、推动经济增长的有利契机，加大了个人住房贷款的投放力度。国家也一直采取的是鼓励个人住房按揭贷款的政策，鼓励住房消费。

（二）各商业银行房贷政策（首付比例、利率）变化。各商业银行房贷利率是影响居民按揭与否及按揭程度的重要原因。在我国恢复商品房市场以来，各商业银行的房贷比例都有所波动。但房贷利率总体来看呈下调趋势，而且首付款比例也总体调低。这样有两点好处：扩大按揭贷款的人群数；减轻住房按揭贷款的偿还压力。

（三）居民的消费观念的变化。我国的传统文化向来是节俭持家，随着国际交流的不断增多，在美国等国家比较流行的超前消费、“今天花明天钱”的消费模式开始进入人们的视线。越来越多的年轻人或是中老年人开始渐渐接受“超前消费”的模式，人们消费观念的开放、超前、发展也是按揭贷款比例节节攀升的重要原因。

二、资金时间价值原理的解读

财务学对资金时间价值的定义是：资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。由于时间价值的存在，我们在比较资金的大小时需要把不同时点的资金换算到同一时点再进行比较，而换算时所广泛使用的复利计算方法会由于计息间隔的不同产生很大的区别。

资金时间价值的计算公式：

（一）复利终值：本金P，年复利率R，N年后的本利和为F=P×（1+R）N若每月复利一次，则N年后的本利和为F*= P×（1+R/12）N×12

如：20万元资金，年复利率12%，期限20年，按每年复利一次计算，20年后的价值为20×（1+12%）20=20×9．64629=192.93万元，按每月复利一次计算(月利率为12%÷12)，20年后的价值为20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85万元

（二）年金终值：年复利率R，每月还本付息金额为A，N年后的本利和为

F=∑A×（1+R/12）J

∑表示对J从1------N求和

或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12）

我们看到：同一笔资金，相同的年利率，相同的期限，只是由于计息间隔的不同导致最终结果的差异： 按月复利比按年复利价值增加24.92万元(约12.92%)；由此可见，计息间隔的长短在资金时间价值的计量中至关重要。

三、不同按揭方式的对比分析

资金时间价值在日常生活中的一项重要应用就是房屋按揭贷款：还款方式虽然五花八门品种繁多，但本质上看，不过是变换了一下计息间隔和还本方式而已。现以广泛使用的每月等额还本付息方式、等本金方式作一对比，以揭示时间价值的奥妙。

为了便于比较，2种方式均假定贷款金额20万元，贷款期限95个月（7年11个月）且不提前还款。

（一）等额本息

每月等额还本付息，年利率按央行最新调整的5年以上基准利率5.94%计

每月等额还本付息的金额为：200000×5.94%÷12 ÷[1－（1+5.94%÷12）－95〕

=2644（元）

按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为

F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97万元

（二）等额本金

等本金法下每月偿还的本金相同为200000÷95=2105.263≈2105元

每月利息递减：第一个月利息为200000×5.94%÷12=990

第二个月利息为 (200000-2105)×5.94%÷12=990-10.42=979.58

第三个月利息为(200000-2105×2)×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16

第95个月利息为2105×5.94%÷12=10.42

等本金法下每月还本付息的金额为：第一个月：2105+990=3095

第二个月：3095-10.42=3084.58

第三个月：3095-2×10.42=3074.16

………………….

第95个月：2105+10.42 =2115.42

按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为

F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12）=﹛3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷(5.94%/12)-2115.42﹜÷ (5.94%/12)=32.09万元

等本金和等本息最终还本付息的总额差异为1200元，即考虑到资金时间价值，等本金法比等本息法最终多支付1200元的利息(未考虑计算过程的误差及最后一期实际还本金额的调整)。

综合以上分析，我们看到在不提前还贷的条件下，考虑到时间价值，等本金、等本息最终还本付息的本利和有一定的差别，但差别不大；具体选择哪种方式取决于贷款者的支付能力：等本金法前期月供压力较大，以后逐渐减轻；而等本息法每月还款金额相同，较易操作。而且这2种贷款的利率都是浮动的，随着国家利率的调整而变动，当利率变动进入下行通道时，对贷款者有利，可减少其利息支出，也即减少月供。而固定利率贷款和浮动利率贷款正好相反：当利率变动进入上升通道时，对贷款者有利：因其锁定了贷款利率，当市场利率超过贷款实际利率时，贷款者可获益。

值得一提的是，目前各大商业银行的长期房贷利率对优质客户都使用优惠利率：在国家基准利率的基础上下浮20%甚至30%，即优质房贷客户5年以上的贷款利率实际只有4.158%或4.752%；而公积金贷款的利率也达到3.87%（5年以上）。

参考文献

[1]林莉，郭华伟。财务管理的基础理论与资金时间价值[J]会计之友(下)， 2007， (02)

[2]周天华，周京。判断资金时间价值的最新方法“实际折现率”[J]时代金融， 2007， (04)

[3]王兆喜。自己动手计算按揭贷款还款额[J] 电脑开发与应用， 2009， (02)