房地产泡沫问题研究

李 佳

摘要我国房价这几年一路飙升,严重超出居民的收入增长速度。对于我国目前的房地产市场是否出现了泡沫问题,经济学界和政府部门及房地产开发商展开了激烈地争论。本文针对泡沫产生的根源以及我国房地产业的发展现状与问题,提出了当前如何使我国的房地产业健康发展的相关建议。

关键词房地产泡沫泡沫经济

中图分类号:F592文献标识码:A

1 房地产泡沫

1.1涵义

泡沫或泡沫经济一词,通常指虚拟资本的过度增长。在市场经济中,通过各种手段,使得某种商品、某种资产或股票的价格猛涨,远离其实际价值。这种猛涨形成的高价,不能长期维持,最终会像泡沫一样地破灭。它是高速度、高消费带来的高价值而产生的违反价值规律、违背常规的经济现象。现在我们对它的解释是:在市场经济中,一种或一系列资产在经历过连续的涨价过程后,其市场价格远远高于实际价值的经济现象。

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态,是房地产行业内外因素共同作用的结果。一般认为房地产泡沫就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。因为建筑物系劳动产品,其价格相对较稳定、较易判别,所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫,是经济泡沫的一种重要的表现形式。

1.2房地产泡沫产生的原因

从经济学的角度看,房地产泡沫的产生是一种经济状态失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。主要有以下几点:①过度投机;②消费者的心理预期;③非理性扩张;④政策导向;⑤结构性矛盾等。

1.3泡沫形成的后果

泡沫形成会产生严重的后果,主要表现在:①泡沫经济会强化正常的景气波动,使经济系统具有更大的不稳定性;②泡沫经济具有通货膨胀效应;③泡沫经济扭曲了价格信号,导致形成不合理的资源配置;④泡沫经济的再分配效应会拉大收入差距;⑤资产泡沫破灭最终会导致金融危机。

2 我国房地产业的现状与问题

房地产业是国民经济中吸纳就业人数最多的行业,目前从业人员数高达300多万人,每年创造的增加值占新增国民生产总值2个百分点。直接创造的增加值和直接拉动的关联产业占全部国民生产总值的六分之一。

随着城市化进程的推进,以及建设“小康”目标的逐步实现,中国房地产有持续发展的空间。但近年来,一些城市的房价不平静的急剧飙升,异常火热,并累聚风险。这让每一个关心我国经济健康成长的人十分担忧。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。我国房地产业的主要问题有:

(1)房地产投资稳步上升,地域热点显现。(2)销售率空置率,地域分化明显。(3)价格基本平稳,结构变化突出。(4)房地产信贷发展有喜也有忧。

3 防范房地产泡沫的重要举措

随着房地产在经济中地位的提升,它对经济的影响也越来越受到重视。 面临着房地产泡沫的威胁,我们可以采取多种措施来预控房地产泡沫。从眼前来看,笔者认为我们可以做好以下几方面的工作:

3.1从土地源头入手,规范土地市场

首先,应通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。

其次,加快有形土地市场的建设,实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平性。公开招标拍卖可以为所有企业提供平等竞争的机会,避免“黑箱”操作的诸多弊端。招标并不是简单的价高者得标,政府可用综合指标,包括企业的资质、以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等,来确定中标者的资格。这样,政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置,同时,有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。

再次,各城市政府应对土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开,防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利。

最后,对违规违纪者,包括土地用途与规划不符,对各种以圈地谋取暴利为目的经营活动或政府官员违法乱纪的应给予严厉的制裁,以保障市场秩序的正常运行。

3.2加强对房地产价格的监测与调控

建立城市基准地价与公示地价制度,编制并定期发布各类房地产价格指数,建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度,对土地投机严重的地区实行交易监视区与交易许可制度;加快土地出让的市场化,减少层层加价转手的收益;政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让,以调控土地市场。

3.3设计严密合理的房地产税制

这样可以抑制土地过度投机,引导土地持有者合理提高土地利用效益。如对空置土地征空地税;对投机收益开征土地增值税;征收土地保有税,提高囤积土地不作开发利用的成本等。

3.4健全住房保障制度

加强经济适用住房的供应和管理,明确经济适用住房购买、租赁对象的具体标准,严格核定销售价格,执行住房面积规定,完善申请、审核、公示和购买程序;全面建立城镇廉租住房制度,广泛开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查,全面掌握本地区廉租住房保障需求情况,建议建立一个详细、完备的保障对象档案并根据廉租住房保障需求,以财政预算安排为主,多渠道筹措廉租住房资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面。对财力薄弱地区,要通过公积金增值优先安排;健全保障体系,建议制定住房保障的相关法律法规,依法保障住房困难家庭,并且在城镇房屋拆迁中,对困难家庭要按各地规定实行最低补偿,满足被拆迁困难家庭的基本居住需求。

3.5调控建造高档楼盘,鼓励建造中低档住宅并控制好价格,以平抑房价

住房是一种特殊的商品,也应该体现政府对人民生活的保障。 因此,在房地产市场快速发展的同时,政府相关部门应积极推动适合中低收入家庭需求的中低档住房的开发建设,引导居民理性购房,适度限制投机炒作。有的购房者办完了产权证,立即进行转让,这将推动房价上涨,久而久之,会造成泡沫增长。 因此,在鼓励投资购房的同时,应适度限制投机炒楼。

3.6加大地方政府的责任

政府应适时发出警告,公告有关市场信息,加强对投资者市场风险的教育,调整市场情绪,改变、更正大众的信心与预期状态,使市场参与者变得冷静、理性,尽量化解群体行为的非理性。