房地产企业税收征管中存在的问题与对策

江丹萍　温皓亮

提要居民对房地产需求的日益增长拉动了房地产行业的快速发展，房地产行业也随之成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但是，由于某些原因，目前房地产行业偷逃税情况比较严重，已经成为社会关注的热点和地税部门日常管理的难点。本文对当前房地产企业税收征管中存在的问题进行分析，并提出相应对策。

关键词：房地产：税收征管；税源管理

中图分类号：F81文献标识码：A

一、房地产企业税收征管中存在的主要问题

(一)税务部门在征管中存在漏洞

1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。

2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发展，征管漏洞较为明显。一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。

(二)房地产企业自身存在的问题

1、企业财务核算不规范。一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。

2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。目前，从大部分地区的情况看，从事房地产行业的纳税户大部分为挂靠经营，虽然营业执照为有限责任公司，但真正经营者是私营、个体性质，实际经营所得归个人所有，财务核算仅流于形式上的统一核算，公司对项目经理承包房地产开发工程的收入、成本、费用、利润的核算准确度不高，普遍存在少计收入、多计成本现象。

二、加强房地产企业税收征管的对策建议

(一)建立健全征管辅助制度。一是建立健全房地产销售房明细申报制度；二是建立健全房地产评估制度。加强与财政、建设、房管、国土、计划等部门的协作，加强对房户数据信息的管理，防止房地产业中存在的开发企业及购房户单方面或是合作虚报数据，保障税收收入及时、足额入库。

(二)加强房地产企业日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

(三)对税源科学管理，提高征管质量。一是对税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。主要是指挂靠房、承包户，应采取按照同行业同规模水平从高核定征收。在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法；二是加强对房地产行业纳税户的税法宣传、辅导以及审核评税工作，发挥税收预警，提高申报率、入库率、申报准确率、税务登记率等指标。