我国房地产业健康和谐发展的政策环境与对策

肖　晋　魏轶侃　杨　敏

摘要：当前，为维护房地产市场的稳定，政府出台了一系列的政策措施。一方面解决中低收入居民的住房需求。加大保障性住房的建设力度，另一方面鼓励普通商品房消费，防止房价大起大落。要使我国房地产业和谐发展，需探索房价与地价剥离的定价方式，强化房地产企业的自身建设，加强与房地产相关的金融产品创新。继续加大保障性住房的建设力度。

关键词：房地产业；宏观调控；和谐发展；政策环境

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1006-3544(2009)02-0048-05

一、我国房地产业和谐发展的政策环境和市场走向

随着美国次级债危机引发的全球金融危机的爆发和经济衰退，我国的房地产市场和政策在2008年经历了巨大变化。从紧缩信贷抑制楼市的疯狂，到默认地方政府连续出台拯救房地产政策，再到积极出台新政减免流通环节税费，政府对于房地产市场的态度在一年内发生了根本性的转变。国家扩大内需的4万亿财政投入和中央经济工作会议保增长的主题都发出了宏观调控转向的明确指向。2008年10月17日召开的国务院常务会议在安排部署新一年经济工作时，更明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一政策信息清晰地表明国家将在加快住房保障的基础上，支持自住和改善性购房，维护房地产市场健康稳定的发展。

(一)政府将房地产健康稳步发展定为宏观调控目标

随着全球金融危机的愈演愈烈，我国出口形势日趋严峻，经济增速面临放缓的压力。在“内忧外患”的夹迫下，扩大内需成了我国经济“保增长”的优选路径。而扩大内需就离不开上下游关联度极强的房地产业。据国家统计局测算，房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达五分之一，上下游共涉及50多个行业。在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。2008年国内外经济形势错综复杂，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。一方面部分城市房价的过快上涨超过了居民的购买能力，百姓希望房价进一步回归的呼声较高，另一方面房地产市场的持续低迷不利于行业及整个宏观经济的健康发展，如何在两者中寻求平衡，成为此轮调控政策的关键。

我国房地产市场遇冷时期更加需要政府的调控智慧，2008年10月17日召开的国务院常务会议传递的一个明显信号是，国家将在加快廉租房、经济适用房等保障性住房建设的基础上，通过调整税费等多项配套措施，维护房地产市场的健康稳定发展。众所周知，在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系但又不能混淆的三方面责任：(1)对房地产行业宏观调控的主导方向是增加有效供给，防止诱发过高的预期；(2)对房地产市场的宏观调控应重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用；(3)根据公共财力提供的可能性大力发展廉租房和经济适用房建设，以确保低收入阶层的基本住房需求。与此同时，房地产市场关乎国计民生，这在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。调控政策的制定和实施，必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归稳定健康状态。短时间内“刺破”泡沫的“硬着陆”不仅是非理性的，也是十分危险的。一方面用保障的办法解决中低收入居民的住房需求，另一方面维护房地产市场的稳定，防止房价大起大落，这对各方而言都是一个利好。

(二)高投入的保障型住房建设将使住有所居落到实处

国家住房和城乡建设部表示，2009年至2011年我国需要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。从资金来源看，9000亿元的投资应该包含了国务院两年内4万亿元的刺激计划中分配给保障住房建设的资金。从各省市安排的情况看，这9000亿元将由中央转移支付、地方政府、企业、居民等多方共同筹集。中央转移支付主要用于中西部的廉租房建设和国有林、农、矿区的棚户改造。该投资计划无论是在时间和规模上还是在速度与力度上，与以往都有不少差别，表明其明显带有强烈的目的性和导向性。也就是说，今后3年保障性住房将成为房地产投资的重点，并把解决中低收入家庭的住房问题放在优先位置。

国务院再次明确肯定房地产行业是国民经济的重要支柱产业，正是从房地产行业的功能角度考虑的。同时，政府也采取了较为得当的措施，即政府投资房地产领域严格限制在廉租房和经济适用房，而非商品住房。大量建设廉租房和经济适用房必然会挤压商品住房的市场需求空间，目前的高房价应会逐步下降，多数房地产企业也会在这样的形势下，更尊重合理的利润，或者转型，甚至退出这个领域。可以预计，过去那种靠拿地、盖房、暴利的开发模式基本结束了，取而代之的，是以政府投资为主导的政策住房市场和房地产企业投资为主的商品房市场双轨并行。

(三)鼓励普通商品房消费使房地产业得以持续和谐发展

国务院常委会议提出的促进楼市健康发展的政策潜施中，包括加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房消费以及引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售等三个方面。我国政府有关进一步鼓励普通商品房消费的若干规定，再次向市场传递出积极的信号，以改善型需求为主的普通商品住房消费将得以进一步释放。为使房地产业走出低谷，政府对二次房贷正式松绑，以城市人均住房面积为线，界定了改善型购房与投资性购房的区别。这说明，政府、央行和银监会对于鼓励投资性购房需求仍比较谨慎。事实上，由于银行很难界定改善型购房与投资性购房的区别，各银行大多不愿意在全球金融危机蔓延之时增加二套房贷，其风险管控的目的非常明显。但同时，由于房地产在经济运行中的比例和作用巨大，政府又不得不运用温和的二次房贷政策(我国现行的二套房贷政策，执行的是2007年9月份制定的标准)，刺激尚待回暖的房市，并借此来提振基础设施投资不能迅速改善的宏观经济。

此次国家房地产新政推出后，我国二手房交易税费再度降低。新政策规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。无疑此项房地产新政对于鼓励普通商品房消费，促进房地产业持续和谐发展具有很大的推动作用。

(四)此次楼市新政与以往相关政策的比较分析

此次我国政府推出的楼市新政与以往最大的不同在于，最高决策层公开允许开发商采取更灵活的措施应对楼市萧条；同时强化了地方政府在监管楼市、稳定房地产市场领域的职责。前者是为了解冻房地产市场，与改善住房政策相对应，同时也能够逐步降低目前与居民基本收入水平完全脱钩的商品房价格，促使商品房市场价格与中高收入阶层的房价一收入比回归到一个较为理性合理的位置(按国际一般标准，通常在6至10倍左右)。后者则是肯定了以往地方政府在房地产市场发展中的重要职责。应该说，地方政府与开发商相互合作推高房价，是过去数年间房地产市场泡沫形成的最主要原因之一，而上述两者之所以合作无间，是基于对土地价格不断炒高带来高收益的期望。既然地方政府与房地产市场共享收益，那么同样也应该共担楼市复兴的责任。尤其是在楼市面临大幅下挫的今日，如何解决房地产企业投融资困难，维持地方财政收入和国民经济的持续增长是地方政府亟待解决的首要难题。

目前，我国楼市的走向主要取决于地方政府在推进社会公共住房保障制度方面的力度，以及参与地方房地产市场的预期收益。如果地方政府从未来房地产市场发展中所获得的预期收益下降，同时推动地方廉租房、经济适用房等住房保障制度能给地方政府在政绩上带来更大收益，那么地方政府会积极筹集资金运作于廉租房与经济适用房建设，而商品房市场则必然收缩，面对中高收入阶层，同时可能采取更大的降价幅度，开发出更适应这部分市场需求的产品来提高销售水平。反之，地方政府会积极推动商品房市场复苏，仅对极小一部分低收入阶层提供社会保障住房，绝大部分人仍需通过商品房市场来满足居住需求。如果这样，那么房地产市场在经历了较长时间的低谷之后，会进入稳步反弹时期。因为在政府抑制楼市时期选择推迟购房的消费者无法长期等待，而且中国不断扩大的城市化进程正推动更多的消费者进入商品房市场。事实上，国务院此次颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》主要提供了针对时下房地产市场的政策原则。至于如何整合这些原则并实施贯彻之，则给各级地方政府留下了许多微调的空间。这本身也是考虑各省市之间地区差异明显，政策实施空间各有不同，同时也为地方政府辗转腾挪留下空间。而各地的房地产市场会因此有怎样的不同走势，还有待时间来验证。

二、促进我国房地产市场和谐持续发展的对策措施

(一)积极探索房价与地价剥离的定价方式

根据投资收益均衡理论，各个投资领域中的等量资本，由于资本的有机构成不同和周转速度不同，它们所生产的价值和剩余价值是不同的，因而一开始利润率也是不同的。但是随着时间的推移，低收益率的资金自然要向高收益率投资领域转移，之后通过部门之间的竞争，会形成最后一般性利润率，从而使利润均衡化为平均利润。这一理论在资金投入房地产项目中显然也是适用的。由此产生一个问题，就房地产价格而言，从表面上看，房地产商投资房地产业的利润水平是随着房价的增高而增加，从而使投资房地产业的收益率远远大于其他领域的投资收益率。果真如此的话，根据投资收益均衡论，就会有大量的资金投入到房地产行业。如此一来，就会产生大量的待售楼盘，由此产生残酷的售房竞争，房价自然也就会随之降下来。而此时的房价下跌并无可怕之处。那么，为什么地方房管局会宣称要打击降价销售的楼盘呢?原因是销售房地产价格越高，该价格中的土地成本所占的份额就越大，土地出让价格就越高，地方政府“获利”越多。有些地方政府宁可让土地流拍，也不愿意降价出让土地。土地成本占房价成本将近一半，如果土地市场不活跃，自然也制约着楼市健康发展，制约着经济发展。

也就是说，房价问题更多是统一地价的问题，地价影响占很重要的地位，如何控制地价是一个很重要的问题。而地价的上升说明政府的财政政策有问题，现在基本上中央政府、地方政府是分税安排，地方负担很多支出的义务，收入来源相对匮乏。于是土地的拍卖就变成地方政府投机财政来源一个很重要的措施。在有限的供给面前，地方政府的动力是推动地价升高。因此，要控制地价，房价与地价剥离不失为一个有效的措施。对于开发商来说，房价与地价分离，取消了土地升值的预期收益，使其更专注于在房屋设计和建造上的精力，专注于降低企业经营成本，提升企业经营素质，进而促进房产市场的公平竞争；对于地方政府来说，只有地价从房价中剥离，地方政府才能从“高房价”的战车上脱身，从而专注于“鼓励住房合理消费、建设保障性住房”，对房产市场的结构进行调整和对房屋价格进行调控。

(二)房地产企业在市场调整时强化自身建设

从实践中我们得知，房地产发展自身的节奏加上全球性金融危机的波及，使得房地产市场此轮的调整虽然没有大的波动，却对国家经济运行的影响重大。从中央到地方新近出台的一系列促进房地产市场健康平稳发展的政策看，房地产市场即将面临新一轮的发展机遇。伴随着诸多积极的政策效应的逐步显现，一个人气回升、信心回升、销量回升的温度适中的房地产市场极有可能在明年春天出现。而眼下，无论从自然的节气看，还是从市场固有的淡汪季节看，或者是从国家政策出台的利好角度看，目前都是房地产企业强化自身建设的大好时机。优秀的开发商总是善于在困境中发现机会，原因在于这些企业早在市场形势好的时候就居安思危。全球金融危机来临后开发商资金普遍紧张，年关岁末，建筑工程款、银行贷款都得用钱，销售回款又大都不理想，所以，一些好的土地项目很有可能转让出来，这对资金充足的企业来说，就是商机。

房地产商强化自身建设的内容还有很多，新兴的房地产行业在完成最初的积累之后，不妨转变思路，考虑从“做大做强”转变为“做稳做长”。控制节奏、放慢速度也好，提升市场竞争力也好，都是应对市场风险的招数，而当企业的发展越来越依靠能力而不是机会时，思考“凭什么赚钱?凭什么发展”应该成为房地产企业强化自身建设的积极方式。适当地放慢节奏以后，房地产企业有可能将单纯关注项目的工作方式转而审视和加强企业内部的管理。比如规范管理流程，克服粗放型管理的弊病，提高管理效益，降低管理成本；完善员工激励机制，为员工的成长和发展搭建更好的平台；更加关注客户，研究他们的需求；等等。创新产品类型、提升产品品质也是强化自身建设的重要一环，房地产行业的品质时代已经来临，好品质带来好品牌。产品品质、管理品质和服务品质，既是抗击市场风险的利器，也是对信赖品质和品牌客户的最好回报。然而，对于房地产企业而言，强化自身建设的终极目标应该是产品、管理和服务的人性化、标准化和精细化，这是每一个成功开发商应该追求的最高境界。尽管这是一个漫长而又困难重重的过程，却是房地产企业做稳做长的必由之路。只有企业制度建设完善了，管理模式优化了，考核体系合理了，企业才能有更好的发展。

(三)加强与房地产相关的金融产品的创新实践

房地产业正在成为由美国次级债引发的金融危机和经济衰退的最大受害者，而要使房地产业尽快复苏，就需要对房地产相关的金融产品加强创新与实践。针对当前我国的房地产市场发展状况，政府可推出一项新的面向普通投资人的金融产品，即房产抵押债券。投资人购买这些债券的同时，也获得了一项权利，如果债券发行人违约，不必排队等候冗长的法律清算程序，可以自动获得这项债券所对应的房屋。银行可以先放出贷款，然后打包卖出债券。这个品种使得投资人有可能获得贷款利率的收益，也有可能提前锁定购买房屋的价格。如果未来房价上涨，那么借款人肯定愿意遵守还款义务，如果未来房价下跌，即便借款人违约，债券投资人仍然能够获得借款人的住房。我国法律需要有适当改进，允许一套住房的所有权暂时注入一个第三方信托。如果借款人不违约，第三方信托的受益人就在还款期结束之后指向借款人；如果借款人违约，受益人就指向贷款人。这样就免除了现行的法律对原住户的惟一住房进行拍卖的限制，并规避了相应的税收义务。另外一种新业务是租金抵按揭。这次投资银行是站在卖房者一边提供服务。市场出现房价大幅度下跌时，我们可以用一种新的产品来帮助大家克服观望心态。假设某公寓的现价是100万，租金是每月1500元，地产开发商如果面临着大量的观望者，可以提供一项新产品：每月租金5000元，租户同时有权在十年之后，向开发商提出将已经支付的租金转为购房款，以100万的价格购买该住宅。不足房价的余额部分由租户通过银行按揭贷款的方式补足，原先租金的税收部分予以豁免。

对于那些商铺和办公楼，可以考虑更激进的创新手段，将这些物业出租之后，整体产权转入信托计划，然后公开发售。购买者可以享受到租金的长期回报，也可以通过事先约定的折算比例，将其持有的信托收益权转化为商铺或者写字楼的产权，从而抛售获利。最理想的方式是这些信托产品也能够像封闭式基金一样每天交易，只是比封闭式基金多一个赎回的途径。众所周知，我国现在的房地产市场和资本市场基本是割裂的，房地产基本通过银行或者地下钱庄来融资，只有把房地产市场放到资本市场的大环境中，才真正解放了商业银行，同时也给中国的投资银行带来了新机遇。在资本市场中，只要某产品设计得合理合规，且具有与其风险相应的收益，一定会得到投资人的认可，这样就避免了在房价大幅度下跌的情况下，整个地产行业突然丧失流动性的问题。投资银行解决这个问题的办法并不是重组、包装和上市，而是细分客户的需求。原来我们的买房者只能面对上百万元的房子做一个买或不买的决策，这其实是一个很艰难的决定，不能让中产阶级面对如此巨大的不确定性而没有任何缓冲的余地。

(四)继续加强保障性住房的建设

我国应继续把稳定房地产健康发展的着力点放在保障性住房上，决不能过度鼓励住房投资、投机。保障性住房可以一举三得：一是解决了低收入群体的住房保障问题；二是平抑了高房价；三是拉动了经济增长。当前，中国内地楼市交易量下滑，个别城市住房价格下降幅度较大。从买方来说，并不是没有需求，而是房价太高，百姓买不起房；从卖方来说，开发商死扛着不降价。因此，应大力加强保障性住房的建设，促进商品房价格的理性回归和成交量的回升，发挥其拉动内需的作用，确保房地产业的持续健康发展。