浅析我国现代的土地抵押制度

魏灵红

邹平县国土资源局256200

摘要：土地在社会主义经济体制转轨的过程之中起着举足轻重的作用，他已经被人们列入到了资产行列来进行科学的管理了，这样就能够充分发挥它在国民经济中的经济杠杆作用。同时结合我对土地管理了解的一些知识，对土地抵押权的概念和法律特征进行了解析，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。

关键词：土地抵押权效力土地抵押权登记 土地使用权

要了解土地抵押，那你必须得明确他的概念：

一、土地抵押权的概念在我国，土地抵押是指在法律允许的范围内，土地使用权人将土地使用权作为债务的担保，当债务人不偿还其债务时，债务人有权根据抵押合同来处理抵押土地的使用权。其中，抵押人是提供土地使用权做担保的，而抵押全人是接受土地使用权担保的人。土地抵押权他是一种权利，具体就是指在土地抵押关系中，抵押权人对所抵押的土地使用权所享有的处分权等相关权利。在我国的现行法律之中没有明确规定对土地使用权意外的其他土地他项权利，只是允许土地使用权抵押。

二、土地抵押权具有一定得法律特征：

第一，土地抵押权在具有土地他项权利的的同时还具有担保物权，在我们国家的法律中国有土地使用权和集体土地使用权都可以作为抵押财产，因此土地抵押权在此看来是一种担保物权，同时土地抵押权是设立于土地使用权至上的权利，又是一种土地他项权利，因此对土地抵押关系的调整，不要适合仅土地法的规定，也要实用于担保法的规定。

第二，土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但两者又有着密切的联系，这种关系的发生必须要以土地使用权的的现实存在为前提的，因此在作出收回土地使用权时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，这种关系的实现必然会导致土地使用权归属的变动。

第三、当债务人在抵押合同期限内对债务义务不履行，抵押权人有权利起诉债务人，并取得对土地使用权的处理权利。

第四、土地抵押权的的确立必须订立书面的抵押合同，在签订合同的同时进行抵押权抵押登记，抵押合同从登记之日起生效。土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它是通过变更土地权益归属来实现对债权的保障，而并不是直接对土地的占有利用。因此，也就没有对土地使用的权利。

第五、当债务人在抵押合同期限内未把账务还清，抵押权人有权利对抵押的土地进行处理，也与权利把土地的使用权利转让给其他国家公民。

第六、在抵押合同期间之内，当土地使用权的价值或者使用权受到抵押人侵犯时，抵押全人有权利利用法律手段给予制止。

当然了，土地抵押制度不会仅仅上面的几条几款，但是在这里我也只能把最基本的制度提一下，具体详细制度，请大家参照国家关于土地抵押制度的法律法规。

四、土地抵押权制度的登记和消灭

1、土地抵押登记具有很强的警示效力土地抵押权登记的目的是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。

2、办理抵押权登记，根据我们国家的法律，首先当事人应当根据不同的土地使用权情况进行地价评估、鉴定抵押合同，在此之后抵押人和抵押人权应该在十五个工作日内携带当事人身份证、土地使用证、坚定抵押合同等共同到土地管理部门进行抵押登记。最后，土地管理机关会根据两人签订的资料进行审查，最终进行登记注册，核发《土地他项权利证书》

3、土地抵押合同自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，就具有一定的效力，其具体效力表现可以参考《担保法》，这里就不一一介绍了。

土地的消灭是在土地抵押合同到期或者在合同期限内遇到特殊情况后的一种表现形式，当遇到以下情况的时候土地抵押权消灭就形成了：

1、当债务人在抵押合同签订期限内已经把所有的债务清偿完毕，同时在合同期限内也没有违反具体的项目制度，这是土地抵押权自行消灭的最基本的形式。

2、在我们的社会主义经济体制转轨的过程中，城市的扩建、政府部门的大型工程都需要征用或多或少的土地，当被抵押的国有土地使用权或集体土地使用权被国家收回、征用或者期限届满。此抵押权自行消灭。

3、当抵押人在合同签订期限内不履行偿还债务，或者在抵押合同期限内宣告破产抵押权人有权力按照抵押合同和相应的国家法律处理抵押财产，此抵押权自行消灭。

4、在抵押合同之中有无效事宜的，同时进一步被鉴定部门确定的，此抵押权自行消灭。

五、抵押制度在现实的操作中遇到的问题：

1、在我国，土地抵押权就是指的土地使用权抵押权，在我们国家的现行法律法规之中对抵押制度中的土地抵押有很大的局限性，但是我们相信随着社会的发展和社会主义经济体制的建立，我国法律法规会在不断的完善的情况下一定能突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押，

2、我认为我们国家的法律法规中在规定荒山、荒沟、等荒地的土地使用权抵押制度并不完善，我国规定要是想对荒沟、荒山等有土地抵押权必须对相应的土地具有一定的承包经营权，我认为，此项规定不是很合理，法律法规应该把此范围扩大，应该同时包括以购买、租赁、股份合作方式取得的土地使用权。

3、在我们国家的法律规定中无论什么原因土地使用权被收回的情况下，土地抵押权就会自行的消灭，我一直认为这其中有一定的弊端：如果在抵押合同期限内土地使用权被提前收回的话，其抵押人就是对合同履行不到位，违反了合同中的一些条款和制度，我认为抵押权人要想要求优先赔偿的情况下是可以得到优先赔偿的。因为当土地使用权经过抵押并经登记后，抵押合同也就具有具有了一定的法律效力，在此法律效力的基础上，在合同期限内发生土地使用权收回情形时，抵押权人取得优先赔偿是理所当然的事。

4、第一，在我们国家的法律法规中并没有对具有房产的抵押土地进行详细的规定，这也是我们法律法规上的一大缺陷，当抵押土地未在抵押合同的期限内自行消灭，这就会出现土地的转让问题，而抵押土地上面的房产就会产生一定的纠纷，所以这就又必须要经过有关政府进行又一次的鉴定，所以这就给我们的抵押土地的消灭产生了巨大的阻碍，所以我们的法律法规应该在抵押土地上的房产制度进行进一步的规定。第二，要抵押的土地未征得集体或政府同意进行抵押是无效的。如果不严格按照上句话实施的话，就会在签订抵押合同之后无论是抵押人，还是抵押权人，集体，还是国家都会产生纠纷，如果是必须经过国家审批才能抵押的土地被没有履行正式手续抵押后，当国家要征用次土地后，会对抵押权人造成严重的经济损失，同时也会对我们国家的抵押法律法规产生巨大的冲击。

综上所述，在我们这个社会主义制度转轨的的大环境下，我们的土地抵押制度无论在土地抵押权的概念还是法律特征，还是土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失，都存在着一定的法律法规不完善的情况，在这种制度不完善的情况下难免会出现这样那样的土地抵押纠纷，这些纠纷会把我们制度的不完善的方面体现的淋漓尽致，在这些的土地抵押纠纷不断发生的同时我们要对我们的制度进行正确的审视，地方部门要根据产生的土地抵押纠纷总结经验，把这些宝贵经验反映给国家的主管部门，同时我们的国家的主管部门也要借鉴国外的土地抵押制度，综合这些经验来把我们国家的土地抵押制度完善起来！！问题是难免的，关键是我们要正是问题，解决问题，只要我们有种执着的精神，一切的问题都是会解决的，达到制度的最终完善！

参考文献：

1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。

2．车夫 主编《中国土地资源全书》四川人民出版）第五篇土地他项权利

3.载梁书文主编《当前民法经济法的热点问题》，人民法院出版社1994年版。

4. 王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版

5、姬泓夏军著《房地产抵押贷款如何避风险》，《中国土地》2001年11期

6. 向洪宜主编：《中国土地登记手册》，改革出版社1994年版。

7、魏振瀛 主编：《民法》，北京大学出版社2000年1版