《物权法》第７４条的不足与完善探析

李　娜

(西安欧亚学院金融与贸易学院陕西西安710065 )

摘要由于《物权法》第74条存在许多缺陷与不足，导致《物权法》实施至今，车位车库的法律纠纷并没有消除，反有愈演愈烈之势。对此，现阶段较为现实、有效的解决办法是由最高人民法院出台相应的司法解释，或者地方政府在不违背《物权法》的原则和精神的前提下出台地方性配套的法规、规章，以规范车位车库的权属。

关键词物权法；车位；车库；归属

小区停车位的归属一直是开发商和业主的争议焦点，本来双方希望《物权法》颁布后能够顺利解决这个问题，然而《物权法》正式实施后，关于小区停车位的纠纷并没有停息，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有明确规定以及没有相关配套制度的保障，导致了新争议产生。本文在探讨《物权法》第74条之不足的基础上，提出完善的初步建议。

一、《物权法》第74条的不足

各国对于车库、车位的归属大致采取两种模式：或是将它作为共有部分由业主共有，或将它作为专有权的客体，开发商单独出售或出租。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以看出，我国对车库的规定，是将两种模式结合，将小区内车库、车位进行分类，分别采取约定归属和业主共有。

这种模式表面上兼顾了业主与开发商的利益，但是存在许多缺陷与不足，甚至存在一定的法律漏洞，主要体现在以下四个方面。

1、立法目的与法律规范存在冲突

《物权法》第74条的立法目的是解决车位法律纠纷，维护业主权益，兼顾开发商和业主的权利。但《物权法》实施后，纠纷并没有消除，原因在于立法目的与法律规范存在冲突。

《物权法(草案)征求意见稿》中规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”征求意见稿首先将车库的归属推定为业主共有，建设单位可通过约定将车库归属于自己所有，若没有约定还可以通过证据证明自己对车库拥有所有权。正式颁布的《物权法》与《(草案)征求意见稿》不同，第74条的立场大有倒退，将建筑区划内规划用于停车的车位、车库的所有权归属于开发商，开发商再分别出售、附赠或出租给具体的购买人，不利于保护业主的权益。

如果《物权法》第74条中的“约定”与《征求意见稿》中的“约定”都具有确定车位、车库所有权归属的作用，那《物权法》第74条的含义就与前面的理解不同。《物权法》第74条导致的困惑在于其法律规范所体现出的法理思路不清晰。

2、法规行文用语不够准确，缺乏可操作性和确定性

首先，第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，原则上是保护业主权益的，但是用词模糊，规定不细致，有待完善。

第一款的“首先”一词确定了业主对小区车位的优先权，但未说明此种优先权到底是优先购买权还是优先使用权；亦未规定业主此种优先权的适用条件和范围，以及开发商侵犯业主优先权的法律后果。而且“首先”一词还有一层含义，即开发商 “首先”满足了业主对车位的需求，剩余车位开发商可以任意出售出租。

条款中“满足需要”缺乏可操作性。“需要”按文义解释的方法应理解为业主对于车库、车位的需求量和需求价格。但是，在车位与家用汽车保有量不成正比增长的现状下，这个需求量和需求价格因人而异，很难统计，也无法用法律语言描述。

3、对车位、车库的权利归属规定不完整

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该款内容未涉及到在当事人约定不明或者没有约定的情形下车位、车库的归属问题，由此引发了大量的法律纠纷。

4、忽视开发商与业主地位、信息的不对等性

《物权法》第74条第二款规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”体现对双方当事人意思自治的尊重，但忽视了当事人双方在地位以及信息上的不对等性。

房屋买卖合同大多是格式合同，房屋买受人除了被动接受开发商提供的合同外没有别的选择。这种情况下允许当事人约定的后果就是开发商在合同中规定小区车库归其所有，或者在约定车位取得方式和价格上，业主的权益很难实现。

通过对近年来大量的车库纠纷案例的剖析，我们发现问题的关键大多是在于小区车位的分类不明导致了约定归属和业主共有之间的纠纷，故此，解决问题的关键在于对车位的类型进行较为全面准确的界定，这样才能做到有的放矢。

二、住宅小区停车位类型的界定

《物权法》第74条调整的车位、车库包括两种：一是建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车位；二是建筑区划内，规划用于停放汽车的地下停车位。

1、地上停车位主要有两种类型

第一种是地面上停车位。通常由开发商在小区的道路两旁自行划线分割出停车位，出租给业主使用。这种停车位的产权归属取决于停车位所在道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的这条道路是市政道路，产权属于国家所有。如果这条道路是小区的公共道路，其土地使用权应归全体业主共有。

第二种是首层架空层停车位。在现行房地产行政管理法律制度下，首层架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，是住宅房屋的从物，其房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

2、小区地下停车库可以分为三种类型

第一种是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位的建筑面积没有计算建筑容积率，此类地下停车位的产权应归属于全体业主。

第二种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但它的建筑面积是计算建筑容积率的，该地下车库取得相应宗地号的土地使用权份额，产权归开发商，可以单独出售或出租。

第三种是利用人防工程改造而成的地下车库。《中华人民共和国人民防空法》规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《城市地下空间开发利用管理规定》规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

三、对完善《物权法》第74条的建议《物权法》在短期内进行修改的可能性很小，现阶段较为现实、有效的办法是由最高人民法院出台相应的司法解释，或者地方政府在不违背《物权法》的原则和精神的前提下出台地方性配套的法规、规章。可从以下几方面着手：

1、理顺逻辑关系，严谨地使用法律语言，避免法律漏洞的产生。

2、鉴于越来越多的业主已经或者即将拥有汽车，立法者应考虑到业主对车位需求的刚性，强制要求开发商提供的车位数量满足业主对车位的刚性需求，此外，开发商才可自行开发专有车库出租或出售。

3、对不同类型车库的权利归属做出详细的规定，比如初始权利的归属等等，以避免不必要的纠纷。同时考虑到开发商的强势地位，建议政府充当守夜人的角色，干预车位价格，以防开发商损害业主权益。

4、更加详细地划分小区车库、车位的类型，并分别进行法律规制。

5、地方政府相关职能部门加强对业主的《物权法》关于车库车位法律知识的宣传；同时对开发商跟踪监督，以保障物权法的有效实施。

参考文献

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作者简介

李娜(1980-)，女，兰州大学法律硕士，西安欧亚学院金融与贸易学院助教．研究方向为经济法．