４０．６亿，中化方兴捡了一个大便宜

王智中

在北京广渠路15号地的竞拍现场,笔者过了一把“综艺节目”的瘾。为了加快拍卖速度,主持人从26.1亿元起拍后,直接将加价阶梯由原定的600万提到了2000万,一开始就暗示了火药味。坐在SOHO中国潘董和张欣总裁后面的中化方兴(3号)迟迟未动,直到竞价达到35轮,才第一次喊出了33.3亿。由于3号具有“黄雀在后”的优势,潘总夫妻俩拿着计算器算了半天咬紧牙举牌,但还没放下3号就加2000万,有点像捉弄前排的老潘,引起满场大笑。几次三番,老潘也被折腾得回过头对中化方兴竖起大拇指:“你牛!”

其实当3号以33.3亿开价后,凭着对数字的敏感,我就对身边的朋友说:“这块地就是3号的。”因为一个人如此随意地看待这次拍卖,说明他已经不在乎价格了。我甚至可以肯定,如果主办方给中化方兴发了一个“4”号牌,他一定会喊出44.4亿。

15号地最终被中化方兴以40.6亿收入囊中,楼面地价高达16000元/平方米。事后潘石屹称:“地价太高了,一定会产生泡沫。”但是他们的对手显然并不是这样算账的。竞买者算账方式不同,对土地价值判断也完全不同。2003年,我代表香港某投资机构参与竞买西安西二环某商业地块,对方举到了880万/亩,我摁破了计算器也算不出答案。当时我们戏言,除了开赌场,搞其他项目不可能回本。可笑的事恰恰发生了。几年后我到西安出差,途经该处,发现那地块真的建成了一个超级娱乐会所。

既然中化方兴副总裁盖剑高认为“40.6亿是理性价格”,我们且来深究一下为什么。

参与竞拍的万科、华远、远洋、中信、保利、首开、华润、金融街、SOHO中国在北京都有大量项目开发,SOHO中国更是CBD最大开发商,都没有“第一次”的感觉。没那么迫切,花钱也就不那么大方。但对于中化方兴这个“外来的和尚”,刚刚在上海滩收购了金茂54.87%股权、世贸投资15%股权,进入北京就是要找到“真正做男人”的感觉,40.6亿当然不是问题。正如顺驰董事长孙宏斌如此解释当年不惜一切代价的扩张之举:“他们不理解,我们进入一个城市是战略性进入,而不是项目进入。”

广渠路两边还有很多化工企业厂房和基地,都是中化方兴的“势力范围”。16000元/平方米的楼面地价一举定义了未来的“钱袋子”,它必将从中收益颇丰。

而在本次港股反弹中,中资地产股引领大盘,富力地产(2777.HK,蓝色线)更是其中的“猛男”,6个月以来股票上涨了130%。而中化方兴(0817.HK,红色线)6个月来股票仅上涨30%,不仅落后于领涨的中资地产股,也落后于大盘(恒生指数上涨50%)。

以拍卖当天(6月30日)的股票行情来看,市值130亿的中化方兴,市盈率仅3.04倍,这样的表现显然无法让大股东中化集团满意。方兴地产(00817.HK)亟待一支“兴奋剂”。

“股市融资——圈地——再融资——再圈地”,2007年这种简单的资本运作手法十分盛行,碧桂园因此成为“中国首富”,恒大则勇敢地倒在IPO的“门槛”上。如今房价上涨、股价狂飙、地王迭出,不乏一些上市公司又玩起了“地王到股王”的游戏,昔日的疯狂是否卷土重来?

笔者认为,中国内地股市将从三个重要方面“反哺”于楼市:股市的财富效应,将进一步推动楼市消费;房地产上市公司的市值增加后,将会增加投资冲动。就像人一样,长大了,一定会做适合自己做的事情;股市反弹后,股票增发或发债融资有利于改善资产负债表以及现金流。

在股市疯狂的2007年,境内房地产上市公司发起了1500亿-2000亿的增发潮,以满足于疯狂扩张需要;而2008年底,由于股市处于冰点,很多企业股票破发,甚至“破净”,为了解决资金问题就采取了发债融资(如富力地产)。

如今,沪A重上3000点,而房地产板块指数高达4172点的情况下,无疑将引起新一轮股票增发潮。

但经过这次金融危机,土地储备越多的企业,负债率反而越高,绿城地产就差点因此而破产。未来的几个月,将是资本对土地价值重新定义的过程,有时资本可能会从负面去解读土地价值。比如中化方兴拍得“地王”后2个交易日,股价表现平平,只上涨了4%,这也许是他们没有预料到的。如果资本对土地没有盲目追逐,“融资——圈地——融资”将难于循环运作起来。

仿佛一瞬间,房地产市场又开始烈火烹油、鲜花着锦。就像一支华尔兹,第一步“蹦”跨得很长。从2008年12月到2009年3月,刚性需求从试水到爆发,持续4个月左右。

第二步“嚓”得比较快。从2009年3月到4月,改善性需求集中爆发。其实在改善性需求爆发前,主要舆论认为刚性需求消化完后,由于经济仍处在探底过程中,楼市将会再次下降。如果仅从经济学理论上进行解释,这可能是对的。但是人既是“群居”,又是“群分”动物。假如雇员们纷纷买房,做老板的也会动心,这其实是一个“无缝对接”的过程。

第三步“嚓”跟得更快。投资者于5月份大举进军房地产市场,一发不可收。刚性需求、改善性需求资金把开发商救上了岸。当开发商通过贷新还旧、缓交地价款、裁员、以销定产等自救措施缓了口气,如果没有急切的债务,猛地发现存货也不多了,“逐利的本性”就显现出来,从而开始涨价。涨价以后投资客迅速“闻到金钱的味道”,涌进楼市,房价接力上涨。

当然,通货膨胀预期、“中国版量化度宽松的货币政策”以及其他产业投资回报率低等原因也促使投资资金大举进入楼市。

从这个角度来说,老百姓连续经历了“两次金融危机”,第一次是收入下降,第二次是房价恶性反弹。

正如笔者新年第一天坚定地对外宣布“春节前是最佳的购房时间窗”,2009年最好的购房时机已经过去了。但有波峰必有波谷,种种迹象表明,今后房价可能会走一个“急涨与急跌”的图形。

近期的“地王”拍卖会上,“国字头外行”比较激进。这些企业没有经历本轮房地产低谷、切身感受到“猪坚强”的痛苦,故冒险意识比较强。而国家4万亿大单,银行上半年放贷7万亿,“国字头”无疑分享了大部分蛋糕。中化方兴在拍卖之前就得到了中行北京分行200亿元授信。这都导致“国字头”企业投资的狂飙突进。也许他们认为这是一次难得的“做大做强”的机期。

但是一个常识告诉我们,当摸跑滚打多年的龙头企业都不敢出手(从理论上讲,经验丰富的企业更清楚土地及房子的价值),而外行屡屡逞强“地王争霸赛”时,这个行业其实已经产生了泡沫,2007年“三外”(即外资、外行、外地)主导拍卖会、“面粉贵于面包”的故事将会再次上演。

对于老百姓来说,不用着急,安心看老电影就可以了。电影谢幕后,就是打扫卫生时,到那时你也许会等到另一次机会。

从近期来看,通货预期和政策利好无论占了上风,再加上开发商一日被蛇咬,十年怕井绳,2009年1-5月房地产投资同比仅增长6.8%。故涨价量能仍十分强劲,不排除还有一个急升过程,有可能超过2007年的峰值。

而往日拉动经济的“三驾马车”只剩一架半正常工作,此时出台打压房地产政策需要“惊人的决心”,故政策层面仍会增加供方量能。但随着主流舆论打压房价,慢慢会削弱涨价量能。

为了迎接建国60周年,10月份将“利好出尽”。如果高風险投资大量增加,而居民收入无法承受,民意反弹,那么春节前后又可能有一次寒潮。但中国房价素来是涨的时间长,跌的时间短,购房者必须敏捷地抓住这一短暂的时间窗。

(作者为资深地产评论人士)