后世博效应更可观

陈基强

从各国历届世博会举办地区的发展经验来看,世博会的后发效应是对整个世博效应的一个升华。

2010年的上海世博会有如一场及时雨,浇融了冰雪厚积的金融寒冬,也灌溉了正在萌芽的投资信心。从2002年12月上海赢得世博会主办权到现在,上海已经进行了整整7年基础设施建设,令整个大上海的城市形象改头换面。基础建设的改善和城市面貌的提升有效地推动了上海房地产市场的发展,2002年全年,上海房地产开发投资额为748.89亿元,到2008年开发投资总额达1366.87亿元,增长了82.5%。

2010年世博会举办期间,预计7000万名游客中5%-10%为境外人流,这将大大提升上海的知名度,把上海國际化的一面展示给全世界,并带动上海的餐饮、酒店住宿、零售百货等商业市场的发展,预计展会将带来796亿元至1096亿元的直接消费收入。

总建筑面积80万平方米的世博展馆中,保留建筑约占园区总面积的20%到25%,再开发用地约占35%到40%。世博会闭幕后,也许会有人担心投资和消费需求的回落,然而从各国历届世博会举办地区的发展经验来看,世博会的后发效应是对整个世博效应的一个升华:如1970年日本大阪世博会后,改善基建,打造生态宜居住宅区,大大推动了大阪的高档住宅、商业设施、旅游及文化交流场所的建设。世博会后原址被改建为一个大型的世博公园,其便捷的交通和完善的配套带动了周边房地产的发展,成为大阪一片幽静的近郊住宅区。2000年德国汉诺威世博会期间改善投资环境,挖掘商业潜力,大大提升的城市知名度,使得2001-2002期间有大量商业贸易建筑物在汉诺威拔地而起。

上海世博的先发效应已在全市范围内影响了7年有余,后发效应将主要体现在世博园区的周边辐射区域内:

1.土地市场:世博会的闭幕对上海土地市场是几个契机,园区中临时建筑拆除后所产生的土地供应将会使上海土地市场激起千层浪。上海近两年土地市场的供应已经非常紧张,并且主要以商业用地为主,住宅用地更加有限,因此地价也是节节攀升。例如2007年上海中外环间的新江湾城D3住宅地块出让后,时隔两年才重新推出住宅用地C6地块,且起拍楼板价高达1.5万元/平方米(新江湾城在售住宅成交均价约2.8万元/平方米),却依然吸引了40余家知名开发商出现在推介会上。因此,位于中环内的世博园区二次开发区域将是众多开发商眼中的寸土寸金之地,从而极易在不久的将来引发新一轮的抢地风波。

2.区域规划:为世博而建的轨道交通、道路、绿化等市政配套设施将会造福于未来整个上海的城市发展,其中又以对三林地区的贡献作用最为显著。根据政府规划,以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将在世博会闭幕后的10年内逐步建成为一座融合高档生态居住的“世博新城”。

3.功能升级:世博会闭幕后,保留的会馆建筑将转型成为一流的会议中心和文化交流中心,同时,在世博会期间催生的生物医药、信息技术、物流服务等各类新兴产业将留在三林,优化现有的产业结构。新产业的注入将扩大三林地区对写字楼、酒店的需求量。另一方面,根据规划,世博会相关地区将结合世博园区场馆后续利用开发,依托城市公共文化活动中心规划建设新兴都市商业中心。因而商业地产的投资也将会成为一个热点。

焕然一新的上海借由世博会这条通道登上世界的舞台之后,必然会引来世界级投资者的青睐,就如同巴黎和纽约的世博会为区域发展带来的契机,上海也将在华丽转身之后成为一个国际投资家向往的国际城市。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)