未来三个月决定楼价走向

金　姬

预测没有意义,中国楼市受政策影响很大,变数太多。

旭辉集团股份有限公司董事长兼总裁林中很少接受专访。这位看起来更像学者的房地产企业家,更喜欢脚踏实地地做事。2009年,在连续4年成为全国百强房地产企业的同时,旭辉集团在上海50强的排行榜上由原先的43位上升至15位。无论是2008年的过冬抑或是2009年的过热,旭辉已做好面对市场波动的一切准备。2010年会怎样,林中并不担心。

《新民周刊》:2009年诞生了很多地王,以国有地产公司居多。而旭辉集团2009年通过竞价或项目收购方式取得北京、上海、苏州三地的8个项目。作为一家民营地产公司,旭辉如何能拿到这么多地?

林中:我们这8个项目中,4个在上海,2个在北京,2个在苏州。旭辉是一家完全市场化的公司,完全通过市场化拿地,这样才能持续经营。

虽然旭辉今年拿下8个项目,看似很多,其实我们2009年参加了无数场土地拍卖会。我们是积极参与,适价竞拍。例如北京的地是6月拿的,那时市场刚回暖,价格相对便宜。旭辉看重的是土地质量、開发和盈利前景,不会因市场低迷而放弃拿地开发,也不会因为市场过热而盲目当地王。

《新民周刊》:这样大规模拿地对于旭辉而言是否存在资金链断裂的隐患?旭辉对这些地块有了规划考虑吗?

林中:旭辉是一家中型企业,拿下8个地块都是遵循旭辉的投资策略和财务安全底线要求的。旭辉已经和很多银行谈好了未来项目的贷款,因此资金有了一定保证。

旭辉2010年还有大量楼盘预售,保证了旭辉的后续资金流。因为2008年底2009年初过冬,大家对未来市场判断不准确,开源节流。再加上2009年开发回笼的资金,对于最近新增加的投入,旭辉还是很有信心的。

我们在土地上坚持有限储备,滚动开发。旭辉不会储备三五年后开发的土地,所以2009年买的地基本上2010年全部开工,保证企业长期处于持续滚动开发过程中。我们坚持“稳健中求发展,发展中求稳健”。不论企业如何强调快速发展,我们都不会突破财务底线。当然,每个企业恪守的财务安全底线也各不相同。此外,在地产界这么多年,我们一向坚持不囤地、不捂盘。

《新民周刊》:您如何看待2009年过热的楼市?

林中:谁都没想到。我认为2009年1-3月楼市偏冷;3-9月相对正常,房价上涨相对理性;而2009年9月以后就过热了,这让开发商也很担忧。房地产供给是刚性的,一旦有需求,周期要一两年,因为从征地到规划到推向市场,供给余量不大。中国需要增加一些普通住宅,满足消费者自住需求。

目前中国房地产需求分为五类:首次置业(动拆迁、毕业生、新房);首次改善;再次改善;投资(长期持有,5年以上);投机(短期持有)。前三类需求是可预测的。上海目前的存量房只能卖6个月,需求如此火爆是因为投资客和投机客的参与。增加供给是无法满足这部分人的需求的,所以政府要抑制投机,控制投资。对于开发商而言,我们最不喜欢炒房团。

《新民周刊》:针对目前很多中国老百姓抱怨房价过高,有人笑称“发展中国家”是“发展商国家”,很多人觉得房地产业不应该是中国的支柱产业。林总有何看法?

林中:中国从发展中国家到发达国家的进程中,城市化进程的趋势和地少人多的现状,注定房地产业在中国发展中的重要性。在中国,买房和买股票差不多,老百姓看涨不看跌,2009年年初的买房人九成是自住,现在投资比例占到两成以上。中国的房子如果主要是自住性质,相信价格会稳定下来。把所有板子都打在开发商身上,这样不太公平。

现在的房价的确过高,但主要集中体现在一线城市,2009年所谓中国楼市过热主要是北京、广州、上海等地,中小城市并没有多少泡沫。这也让中央很为难,因为政策往往是一刀切的,收效如何还很难说。当然,2009年的调控应该比2007年更有效,毕竟有之前的经验。

《新民周刊》:面对目前这样的大环境,买房是否合适?

林中:很多人问我是否现在买房,我让他想清楚:是自住还是投资?如果是自住,只要存够钱就可以买,毕竟看中一套让自己满意的房子不容易,不要考虑踏波段。如果是投资,要看他的风险偏好和回报率要求。如果投资住宅,则注重房价增幅,因为中国住宅目前的租金回报率很低;如果投资办公楼,则追求中长期租金回报,当然不会像住宅那样可能短期大量获利。

《新民周刊》:您对2010年的中国楼市是唱空还是唱多呢?

林中:我不做预测,我相信2008年底很多人说中国楼市要过冬,2009年的表现让人大跌眼镜。预测没有意义,中国楼市受政策影响很大,变数太多。旭辉在做2010-2014年的预算时,唯一可以确定的是中间会有一轮调控,准备好面对市场的波动。企业在做预测时,要加强应变能力。

我相信大部分开发商不喜欢房价暴涨暴跌,2010年楼市肯定不会像今年这样热。具体如何走,要看未来3个月:如果太热,中央肯定要调控;如果平稳发展,中央就不会调控。中央现在已经出政策了,在喊话了,如果及时传递到楼市并适当降温,那还可以;如果楼市没有降温,那最后一根稻草就会出现,中央一系列政策的叠加效应也许会让2010年的楼市一下子压下来,届时2009年9月后上涨的那部分利润都要吐出来,也许还会更多。政府的调控是灵活的,大家都希望房地产平稳地增长。

我认为,政府如果要调控,不妨从“增加供给、调减需求、增长收入和管理预期”等方面着重展开。