人才公寓建设中的设计优化

张德明　苏美耀

【摘 要】宁波市鄞州区人才公寓项目是政府确定的实事工程与重点工程，怎样在政府工程高档次、高品位与成本控制之间寻找平衡点，是政府工程建设者应必须重视的课题。本文通过一具体实例的运作，为有关工程建设者提供一些有益的参考与借鉴。

【关键词】政府工程；成本测算；销售回收；投资费用；设计优化；效果与效益

The design that is in the talented person apartment construction is excellent to turn

Zhang De-ming，Su Mei-yao

【Abstract】Ninbo Yinzhou area talented person apartment item is a government assurance of real fact engineering and point engineering，how look for a balance point between the government engineering upscale time，Gao personal status and the cost control，is the government engineering constructor should have to value of topic.This text pass a concrete solid example of operation，for relevant the engineering constructor provide some beneficial reference with draw lessons from.

【Key words】The engineering of the government；The cost measure to calculate；Sale recovery；Investment expenses；The design is excellent to turn；Effect and performance

1.人才公寓项目工程概况

宁波市鄞州区人才公寓项目是鄞州区人民政府为推进“科技强区”战略，吸引科技人才，进一步发展作为全国经济发达县区市鄞州区的经济而作出的重大战略举措。

在2007年初的人大、政协两会上，人才公寓项目建设被列入政府工作报告中的实事工程与重点工程，并作为2007、2008二年重点推进的项目。

人才公寓项目经过科学的论证，最后选址环境优美的宁波南部高教园区诺丁汉大学的北侧。三家设计单位进行了方案设计，2007年5月经评审，DC国际建筑师事务所设计的方案为最终中标方案。2007年8月通过扩初会审，2007年11月完成施工图设计，2008年1月完成施工招标工作，2008年3月1日正式开工建设。

2.人才公寓项目原设计方案与成本测算

人才公寓项目用地面积33375平方米(约50亩)，总建筑面积111243平方米。其中地下室面积约24000平方米(一层半地下室)，地上建筑面积约87200平方米(地上由二栋三十一层公寓2号3号楼、一栋L形十六层公寓1号楼与一栋二层俱乐部组成)。地下室设置约480只车位，地上设置约70只车位。由于设计师对人才公寓项目作前期调研后的个性化与品味化设计，人才公寓项目可售住宅面积只有约76800平方米(有962户公寓与14间青年旅馆客房)，可售商业用房面积只有约1100平方米，而不可售的休闲平台面积约有3700平方米、架空层灰空间面积约有1900平方米，青年俱乐部面积约有2400平方米。人才公寓项目呈现设计档次较高，可售面积较少的特点。(见图1：总平面图与图2：鸟瞰图)

图1 总平面图

人才公寓项目为精装修楼盘，精装修标准为中档(造价800元/平方米)。由于是政府实事工程，土地价格较为便宜，仅为50万元/每亩(同类地段市场价格约250～300万元/每亩)。经成本测算，包括土地成本、前期费用、建安成本、财务费用、营销费用等所有成本，人才公寓项目总投资约需5.6亿元。

图2 鸟瞰图

2007年中下半年及2008年初，宁波市的房地产形势与全国各地一样呈现一片欣欣向荣的景象，人才公寓同类地段的精装公寓市场销售价格达到均价约1.2万元/每平米。人才公寓作为为企业分担引进人才的成本、给重点骨干企业以福利支持的实事工程，政府承诺以远低于市场的成本价格出售给符合条件的企业，政府在人才公寓项目上不赚一分钱。根据测算，人才公寓销售均价7000元/每平米，即可收回成本(远低于市场均价1.2万元/每平米)。所以人才公寓项目建设决策者在设计阶段侧重于楼盘的档次与政府的形象，而对较低的得房率不敏感、不重视。然而天有不测风云，2008年开始房地产形势渐趋萧条，再加下半年暴发的世界金融危机雪上加霜，宁波市的房地产形势与全国各地一样一片惨淡，量缩价跌。2008年9月同类地段的精装公寓市场销售价格跌至均价约8500元/每平米，人才公寓预计2008年底完成地下室工程，2009年初领取预售许可证，并开始销售。

3.人才公寓项目设计优化思路与方案

2008年下半年，根据当前的房地产市场形势，为了让购房企业真真得到实惠，区政府作出决策：一是公寓销售均价不能突破6500元/每平米；二是销售总额回收必须与总投资成本持平，不能亏损。

按区政府确定的公寓最高限价6500元/每平米，地下车位5万元/每只，商铺与俱乐部只租不售以成本价列入销售额，人才公寓满打满算只能回收销售额约5.4亿元。而总投资成本依然约需5.6亿，存在约2000万元的亏空。面对如此的困难，笔者作为人才公寓项目的建设者，认为一个项目的投资控制，必须“开源节流”。何为“开源”?就是从项目本身入手挖掘潜力，创造效益；何为“节流”?就是项目该花的钱必须精打细算地花，项目不该花的钱一分也不能花。

针对人才公寓项目的建筑设计图，笔者进行了深入的研究。在不影响楼盘的档次与品味、不影响外立面风格与形态的前提下，通过与设计师及规划行政部门的沟通与协调，取得了他们的协助与支持。以下为具体优化内容：

3.1 地下室部分。地下室地坪标高-6.00米，除设置必要的设备用房外，均为汽车停车位(人才公寓项目未考虑人防工程)。1号楼中1-A楼与1-B楼各有二只交通核心筒，其中一只作为主要入口，在地上一层设置有过渡空间与大门厅；另一只作为次要入口，从室外通过走道直接进入交通核心筒。而1-C楼虽也有二只交通核心筒，但设计师给二只交通核心筒均设置有过渡空间与大门厅，在青年俱乐部下沉广场(标高-2.40米)再通过踏步下地下室(标高-4.80米)，具体位置见图3：原地下室平面图19～22轴之R～X轴。地下室地坪标高-6.00米，而此块区域标高-4.80米，设计采用梁板结构架空1.20米高，这样既浪费造价，又造成22～23轴之R～X轴区域约300平米成为死角，无法利用。经设计优化，保留19～22轴之V～W轴过渡空间与大门厅，其他区域标高均降至-6.00米，通过合理的交通组织，可新增停车位16只。(见图4：优化后地下室平面图)