房地产开发企业税收筹划浅析

王 娜 尹 轩

[摘要]房地产开发企业税收负担较重,因而有必要进行税务筹划,从而达到减轻企业税负、提高企业利润的目的,本文对房地产企业所涉及的营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法进行分析。

[关键词]房地产开发企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税

一、房地产开发企业及税收筹划的基本阐述

(一)房地产开发企业的含义及房地产业的发展现状

1.房地产开发企业的含义

房地产开发企业是指从事基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动的企业。

2.房地产业在我国的发展现状

受计划经济体制的影响,我国的房地产业比较弱势,但进入20世纪90年代以来,随着城市化的加速以及城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,房地产业在国民经济中所占的比重逐渐上升。目前,无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面都不支持房价持续高涨,房地产的暴利时代已经终结。在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范,使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际,真正将我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去。

(二)税收筹划的含义

税收筹划是有别于避税的节税方式,是指纳税人自行或委托代理人在税收法律许可和反避税条款允许的范围内,通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动,以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。

二、房地产开发企业主要税种筹划方法

(一)房地产开发企业的营业税筹划

1.减少营业税应税项目的流转次数

依照我国税法规定,房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴,而营业税是按次重复征收的。所以应尽量减少营业税应税项目的转让次数以避免重复纳税。

2.利用税率不同的筹划

房地产开发企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。房地产开发企业在销售精装修房时,如果与购房者签订合同时略加变通,将经营收入分散,就能节省不少营业税,增加企业收益。实际操作时,房地产开发企业可以与购房者签订两份合同,一份是房地产初步完工(毛墙毛地)时签订的购销合同;另一份是与房地产开发企业的装修、装潢子公司签订的装修合同。房地产开发企业就第一份购销合同注明的按毛坯房价格计算房款的5%计算营业税,就第二份装修合同中装修款按3%交营业税,这样充分利用税率差异可以为房地产开发企业节约不少税金。

(二)房地产开发企业的土地增值税筹划

1.利用土地增值税的征税范围进行筹划

在实际工作中,我们可以通过以下三个标准来判定土地增值税的征税范围: 一是转让的土地,其使用权是否为国家所有;二是土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让;三是转让房地产是否取得收入。因此,房地产开发企业可以通过是否符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。比如,房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建费用的行为,对房地产开发企业而言,虽然取得了收入,但没有发生产权的转移,其收入仅属于劳务性质的收入,属于营业税的征税范围,而不征土地增值税。房地产开发企业可以利用这种方式,在建房之前就确定最终用户,实施定向开发,避免房屋建成后销售缴纳土地增值税。此外,房地产开发企业将房产、土地使用权租赁给承租人使用,收取租金等,均可免征土地增值税。

2.利用销售比例的税收筹划

2007年的1月17日,国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件,清算条件规定:“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。因此,可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能完全销售时,视情况将其销售比例控制在85%以内,将纳税时间向后拖延。这也是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

(三)房地产开发企业的企业所得税筹划

1.延期纳税

(1)合理延迟产权转移时间

税法规定,只有当房地产的权属发生变更时,才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间,推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间,以缓缴企业所得税,达到缓解企业资金紧张状况的目的。

(2)合理推迟成本最终确认时间

房地产开发企业在经营过程中,往往会出现产权转移已办理,销售收入已实现,但却有些配套工程尚未完全竣工的情况,因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的财务核算。企业所得税是对净收入的课税,无法对成本费用或损失进行准确核算,净收入也无法得到准确核算,因此最好选择延期纳税。房地产开发企业的财务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间,以缓缴企业所得税,实现企业利益最大化。

2.增加扣除项目金额

企业所得税法规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。扣除项目金额越大,应纳的企业所得税就越少。因此,在企业的日常经营中,应该充分利用时机增加扣除项目金额,以减少企业所得税。

三、房地产开发企业税收筹划中应注意的问题

(一)遵守税法及相关条例

在进行税收筹划时,房地产开发企业应该及时熟悉我国税法和相关条例。只有在合法的前提下,税收筹划才能有利于企业的可持续性发展。

(二)注重税收筹划整体性

纳税人进行税收筹划,不能仅盯住个别税种的税负高低,要着眼于整体税负的轻重。同时,应注意税收与非税收因素,综合衡量税收筹划方案。

(三)正视税收筹划风险

由于环境及其它考虑因素经常变化,使税收筹划带有许多不确定因素,而且纳税人筹划方案的形式、对税收政策的理解完全取决于纳税人的主观判断,所以税收筹划的成功不是100%。

参考文献:

[1]马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析.技术与市场,2008,5.

[2]王尤贵.房地产开发企业中主要税种的税收筹划.开发与建设.

[3]李霞.略论房地产行业税务筹划.发展,2008,11.