地产 ＩＰＯ之殇

2008年，对于任何一家地产企业来说，都可以说是一个“多事之秋”。

3月20日，这一天，本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子，也是其上市的最后一程。但是就在很多人翘首等待捷报的时刻，恒大地产发布公告宣布中止上市计划。6月6日，强行上市的建业地产首日发行即跌破招股价，融资规模为13.75亿港元。大约事隔一个月，宝龙地产紧急叫停了上市计划。

根据资料，2008年下半年，在港交所上市的11家内地房地产公司当中，只有人和商业成功发行，龙湖、星河湾、卓越、方圆等其余10家的IPO过程，都可谓是“百般滋味，涌上心头”。

与2007地产上市公司千亿融资推高地价的盛况相比，2008年对于地产公司来说，更多的则是恨自己“生不逢时”。

这不仅仅是这些大公司本身的问题，也是整个行业的估值已经面临严峻的考验。而这一切只是由于此前的估值体系。

2006年，在房价一路上涨的行情中，PE纷纷对大牌地产公司进行了海量估值及投资：美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50.0％；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发。其中，外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14宗，总额达14.54亿美元，仅Pre-IPO房地产企业的股权投资就高达3.19亿美元。

2007年，就在地产公司上市的一路狂奔中，碧桂园、远洋地产、SOHO中国成功登陆港交所，成为其中的幸运儿，同时在牛市当中比较高的估值，从而使这些公司轻易得到了大笔资产，而通常以“土地储备”评价一个房地产公司的传统评价体系之下，几乎所有的房地产公司都在资本的推动下开始了疯狂的“拿地”。

然而，天有不测风云。这些房地产公司在2008年品尝到了高成本的代价。在寒冬当中回首2008年，这对于每一个地产公司来说都是不堪回首的记忆—对于未上市的地产大公司来说，“上市艰难；不上市，面对与投行的对赌协议，日子也并不好过”。对于上市的公司而言，股价直线滑落，也同样需要勇气来面对投资者。

2009年，迎接房地产公司的大环境依然不容乐观。房地产企业也将在进一步加剧的资金紧张中艰难度过。根据摩根士丹利发表的研究报告，其将内地房地产行业评级下调至“大市同步”，并认为这主要是因为内地房地产经营困难的情况将会持续一段时间。“瑞银现在不看房地产的项目。”瑞银投资银行执行董事朱俊伟表示。

也许经过了这一次刻骨铭心的教训，中国的地产企业将集体成长—面对资本及近乎天价的估值，要明白高价值背后的风险；此外，即使拿到了钱，要获得资本认可的关键，也不是大规模的土地储备，而是坚实的现金管理能力。