房地产调整远未到位

王小广

由于支持价格反弹和成交量增长的主要因素具有不可持续性。房地产市场将会进入第二波调整，未来两、三年将会出现—种调整—反弹一再调整一再反弹的轨迹。_最近房地产市场（特别是住宅市场）的反弹是十分明显的，既有成交量的明显增长，也有房价的强劲反弹，房地产投资也出现了一定的反弹走势。

统计显示，1—5月累计住宅销售面积同比增长26.7%，商品住宅销售额增长49.0%;不少地方的房价已经达到或接近2007年的最高水平;前两个月房地产投资同比增长仅1%，之后有一定幅度的反弹，1—3月、1—4月、1—5月分别增长4.1%、4.9%和6.8%。

最近，京沪等一线城市房市旺销旺涨，大有彻底翻身之势。

“小阳春”难以持续

房地产市场形势的新变化被业界认为是“小阳春”，甚至有人判断是中国经济强劲复苏的标志，并认为房地产市场的调整基本结束，将进入“盛夏”，新一轮房地产繁荣就在眼前。不过，我认为，房地产“小阳春”难以持续，难以转化为“大阳春”，更难以变成炎热夏天。

主要是因为导致房地产出现“小阳春”的因素具有短期爆发性，却缺乏长期的可持续性。

第一个原因是刚性自有住房需求的集中释放。去年8月份以后，受国际金融危机的影响及当时我国房地产需求萎缩、房价回调压力过大的影响，许多具有刚性需求的人们开始持币观望，等待房价适度调整后再购房。经过近半年的观望，宏观经济形势有好转的迹象，同时多数地方房价都出现了一定幅度的调整，因此，这部分需求开始集中释放，这部分需求增长明显具有不可持续性，之后将进入正常状态。

第二个原因是一些地方特别是一些热点城市，去年下半年以来房价累计的降幅还不小，多的下降幅度达30%～40%，少的降幅也在10%以上，这明显地刺激了投资或投机需求。中国房地产的一个特点是投资性买房的比例相当高，当房价大涨或大跌，投资性需求将会明显释放，大涨将形成很强的财富效应f赚钱效应），刺激投资需求增长，大跌将诱导投资者“抄底”。由于我们估计未来房价将难以大涨，也难以大跌，所以，投资或投机性需求将会逐步减弱。

第三个原因，即货币政策相当宽松，使得市场上流动性十分充裕，银行大量的资金投放有一部分会直接或间接流入非实体经济部门，对房市的增长形成强有力的支撑作用。今年1月份以后，广义货币供应量（M2）增幅连续4个月超过20%，最近3个月均超过25%，这是前所未有的超常增长，同时，狭义货币供应量（M1）增幅由1月的低点6.7%迅速回升到17%以上的高位;而信贷的增长更加迅速，1—5月累计新增信贷达到5.7万亿元，增幅超过了1倍。这不仅促进了投资增长的强劲回升，而且对具有较强虚拟经济特征的房市是一个巨大的刺激因素。

相比较而言，未来支持房地产增长的因素中，政策因素作用仍然较强，但前两个因素都具有明显的不可持续性，因此，房地产再调整

调整时间空间都不够

从周期看，房地产调整时间不够，空间也不够。1998年以来的中国房地产市场进入超强繁荣期，房地产投资的高增长持续了11年，2008年开始步入调整。由于体制、政策的强力支撑作用，房地产的合理调整过程并不顺利。2008年房地产调整仅只能称为“半个拐点”，只有住房需求出现了明显的下降，价格和投资都没怎么调。今年才是房地产全面调整之年，房价和投资都将进入调整期，“小阳春”并不能改变房地产中期性调整趋势。

从宏观经济周期来看，中国宏观经济目前仅是在强力的政策刺激下的“触底反弹”，全面的复苏再繁荣还需要较长时间，因此，这不支持房地产再次出现大幅度的持续景气上升。中国经济周期有长周期、中周期、短周期，而2008年以来的调整则是三重周期的叠加，经济增长调整具有明显的中期性，而且这次调整即使没有世界金融危机的爆发也会发生，只是短期调整没有那么深、那么激烈而已。长周期就是30年周期，自1919年始，每逢30年中国经济社会都将发生一个巨变，1949、1978、2008年便是这一巨变的“拐点年”，我称之为“战略性拐点”，都是“先下后上”，即每过30年经济社会将出现一次大的调整，然后重新开始一轮新的巨变。2008—2010年就是这种酝酿新的巨变的“拐点区间”，经济增长的阶段性放慢具有内在性，不会轻易结束。另一个就是我们处于中周期的调整点，我国经济每10年就要进入一次中周期性调整，都是逢“8”或“9”必调，“2”、“3”必上。这成为规律，这一次也不例外，一般的调整期都是3年，这一次由于外受世界金融大危机的冲击，内受30年长周期调整的影响，经济出现连续3年的调整是难免的，而且还可能延长。房地产的总体增长态势将会受这一调整周期的明显影响。

从房地产自身发展看来，其调整时间不够，空间更不够，这决定了房地产的调整将会断断续续，反弹又回落，回落又反弹，形成一个振荡调整的态势。

首先，目前的房地产调整时间不够。房地产的繁荣期与调整期都比经济周期要长，过去11年房地产业的超强繁荣，至少要调整3年，现在仅调整不到一年时间，而且受到了政策的巨大刺激，调整过程被明显中断（即最近几个月的强劲回升）。调整的原因很简单，即两个方面，一是房价过高，与居民购买力严重脱节，将中期性抑制住房需求，二是过去房地产的持续过快增长带来了许多经济失衡问题，如投资过快消费相对不足、内外经济失衡、资源环境压力过大、国家整个产业竞争力不足等，这些问题如果不得到明显解决或缓解，将对中国经济下一轮巨变形成强大的制约，损害中国经济高增长的基础。

今后两、三年将反复调整

目前房地产调整还未走到一半，估计至少将再持续二年时间。房地产的调整时间不够可以从投资增长调整时间不够及库存调整远未结束两方面得到反映：目前房地产投资增长调整的时间很不充分，过去11年住宅投资年均增长速度高达27%，今年以来投资增长调整相当明显，前两个月回落到仅增长1%，之后几个月有所反弹，但相对于销售量的强劲回升和房价的反弹，力度是明显不足的，主要原因是住宅市场仍是一个很明显的供大于求市场，前期积累的库存相当多，许多大城市库存的完全消化需要2至3年时间。受此影响，我们看到了一个很合理的现象：房地产新开工面积持续萎缩，1—2月、1—3月、1—4月新开工面积同比降幅分别达-14.8%、16 2%、-15.6%，其中沿海发达地区住宅新开工面积萎缩极为明显。1、4月累计，全国住宅新开工面积下降18.6%，其中东部地区下降24.8%，北京下降51.6%，广东下降50.2%，福建下降48 5%，长三角的上海、浙江、江苏分别下降28.8%、21.2%和35.7%。

出现这一与房地产市场总体市场不一致的现象的原因有两个：一个是房地产商厍存压力大，另一个是房地产商对未来投资增长的前景相对不看好，因为他们也意识到本轮投资增长调整远未结束。

其次，房地产市场调整的空间不够。房价严重偏离普通老百姓的购买水平这是事实，但仅经过不到半年的房价调整房价降幅相对有限，大部分地区房价的降幅不及2007年一年上涨的一半。前五六年我国大多数城市房价均增长了2～3倍，目前的房价收入比是严重偏高的，要想住宅需求持续性增长必须使房价回到合理水平。目前房价调整的空间远远不够，最近房地产的“小阳春”明显起到了反调整的作用，但房价调整的压力并未减轻：一方面房价随着房价再次回归高位，新的自住需求增长将放慢;另—方面，由于房价大涨的可能性不大，所以，投资或投机的需求将会减弱。现有市场宽松的流动性只是对房地产调整的减压作用，但却无法消除房地产需求调整和价格调控的压力。

综合分析，我们认为，房地产市场将会进入第二波调整，未来两三年房地产市场将会走一种调整一反弹一再调整

再反弹的调整轨迹，不会很好，也不会太差，形成振荡不止的走势，可能会使房地产调整期显得特别长。

（作者系著名经济学家）

编辑 王何畏 美编 虎妹