国务院为何发布商品房降价建议？

曹建海

当房价当中包含了大量不合理因素。并且住房供给远超有支付能力的需求的条件下，房价回落是任何人都不能扭转的趋势。2008年12月21日国务院要求房地产商以合理价格促进商品住房销售，可以看做是国务院开始认可并遵从经济规律的正式表态。然而，房地产前途依然是充满危险，稍一不慎可能全军覆没。

国务院办公厅2008年12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励房地产企业以合理价格促销商品房。在前期出台一系列刺激房地产投资和扩大消费的政策之后，国务院终于提出引导房地产开发企业积极应对市场变化，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

国务院的这种表态，其实是在告诉房地产开发商：中央的房地产救市政策已经基本出尽，接下来需要得到开发商的响应，通过开发商的主动降价促进商品住房销售，发挥房地产业带动国民经济发展的关键作用。

可以看出，在金融海啸引起的外部经济衰退终止了中国经济的持续高速增长之后，继续指望依靠出口拉动中国经济增长，已经变得粮不现实。国内消费由于教育、医疗、住房的市场化改革不成功，加之收入分配的严重分化，极大地透支和抑制了城乡居民在衣食住行等方面的消费能力；投资增长虽然可以拉动短期经济增长，但投资消费比例关系的失调、投资无法转换为绝大多数城乡居民的收入以及基础设施投资无法扩大就业等弊病，决定了依靠投资拉动经济增长的不可持续性。在当前情况下，占购房者消费40％以上的住房，以及占批发零售业销售总额40％左右汽车及燃油消费，仍是政府扩大国内消费的重中之重。

然而，当房价当中包含了大量不合理因素，并且住房供给远超有支付能力的需求的条件下，房价回落是任何人都不能扭转的趋势。12月21日国务院的意见，可以看作是中央政府开始认可并遵从经济规律的正式表态。相对于过去“稳定房价”、“防止大起大落”的政策表述，此次政策建议可谓前所未有，一定程度上反映了严酷的房地产形势给我国经济增长形成的巨大压力。如果继续听任房价高企，而绝大部分老百姓买不起房，不仅会导致房地产企业的大面积破产倒闭，连带银行体系遭受重创，甚至危及全体人民的主要财产安全，这是我们所有人不能承受之重。

在房价回落的大趋势下，一些地方政府为基于“土地财政”而维护高房价，他们打着“救楼市是为救人民”的口号，出台各种旨在维持高房价的房地产救市政策。例如，为了稳定房地产价格，有的地方政府对购房者给予多项优惠，有的花费巨资投资收购开发商积压的房屋，甚至还出现了禁止开发商降价、用廉租房替代经济适用房的做法，将地方房地产救市行动推向了高潮。相对于地方政府的维持高房价政策，国务院发布商品房降价建议，其实也是在告诫地方政府，应该尊重房地产市场自有的经济规律，通过房价的回落带动市场需求量的增加。

当然，房价下降是一个较长的过程。如果明确房价将会下降，缓慢的下降显然无济于事，消费者选择早买肯定不如推迟购买。消费者的集体理性态度，显然无助于房地产开发企业通过降价达到回笼资金的目的。这要求中央政府出台强硬政策，通过大范围推出经济适用房和廉租房供给政策，挤压存在于房价中的地方政府的不当得利部分，给房地产开发商以足够的降价压力；下一步，国家还可以考虑放开城镇个人集资建房，为房地产企业降价提供一个重要的参照标竿。

如果没有近期出台的各项房地产救市政策，特别是第二套房信贷优惠政策和二手房交易税收政策，国务院的表态显然会坚定房地产开发商通过大幅度降价促进销售、回笼资金的决心，而不必理会原有客户的退赔索求。但是，在房地产信贷环境发生了根本变化的情况下，鉴于降价给开发商带来的巨大经营风险，国家的倡议对于房地产开发商是否有效，并没有一个必然的结果；相反，如果国家强硬出台上述打压房价的措施，则开发商倾向于通过合法和不合法手段从银行融资，将经营负担转嫁给商业银行体系。在房价回落和国家放松银根的环境下，开发商该如何使用置换出来的资金呢?我认为一部分可能选择购置新供土地进行低成本开发，另一部分则可能选择无所作为甚至逃逸，实现私人利益的最大化。

当救市的政策变成了开发商绑架银行体系的筹码时，政府实现房地产调控目标的实现，就变得困难重重了。现在，摆在房地产面前的有两个选择：一是获得信贷喘息时机并将包袱转给商业体系的开发商们集体不降价，自然房屋销售不畅，未来发生以银行不良信贷资产为特征的金融危机可能性大大增加；二是房地产开发商集体竞相降价，促使一些比较乐观的自领群体踊跃购房。但是，当这些乐观的白领群体都已经成为有房族甚至多房族后，房地产开发商惟一能够面对的，就是那些即使降价一半也买不起房的、庞大的低收入群体，房屋严重过剩、房屋卖不出去的风险仍存。等待绝大多数开发商的，仍然只有一条绝路，而银行体系自然不能幸免。

在高房价不能维持的局面下，让房地产开发商独自承担经济后果，显然优于连带银行体系承担风险。而在银行体系再一次深度介入房地产业之后，中国的房地产前途依然充满了风险，稍微不慎甚至可能全军覆没。