地产业风光不再

王晓慧

房地产业经过十年的高速发展，涌现出了大大小小的房地产开发商。在过去的日子，开发商们利润丰厚、风光无限。如今，这样的日子一去不复返了。

金典地产董事长张宝全：地产风光难重现

在楼市低迷的市道中，众多地产商显得焦头烂额，但北京今典地产董事长张宝全却显得非常悠闲。近两年，他因投资EVD和开设今日美术馆，放缓了开发房地产的业务步伐，虽说错过了楼市的高峰期，但也躲过了今天的低谷期。

对于房地产业目前面临的困境，张宝全认为与金融危机关系不大：“这主要是消费心理的坍塌，房地产市场是买涨不买跌。心理坍塌的主要原因，是中国经济自身的调控。金融危机还没有蔓延的时候，国内的股市、房价一路上涨，当股市下跌，很多投资者的资金链出现断裂，直接造成房价下跌。这就是所谓的楼市‘拐点。这一切给消费者造成了不确定心理，观望就成了楼市的主流态势。全球金融危机暴发后，只是加剧了消费者的观望心理。”

在张宝全看来，即使没有金融危机，房地产市场也差不多该调整了：“地产业高速发展了十年，已经填补了中国经济在解放以后因缺乏房地产市场所造成的空缺，也充分担当了中国经济支柱产业这一个角色。但如今，风光已经过去，即便是经济形势好转了，那段辉煌的历史也永远不可能重现，这是我们必须要面对的。不过，风光消逝也是一个渐进过程，房地产业的支柱地位不会一下子就消失。”

那么，房地产业未来将走向何方？将会有哪些变化？

“在我看来，地产业会有两个变化：一个变化是把房地产开发和房地产投资相结合。以前的房地产开发商只卖房子，今后的主方向是开发和投资相结合。比如，盖三幢楼房，卖两幢留一幢做投资。对房地产企业来说，用实物形态和货币形态共同持有资本的时候，企业的平衡能力会比较强。第二个变化是，之前的十年，民用建筑已经得到了很大的满足，也开始进入有序状态。民用建筑是区域化产品，不像家用电器是标准化产品。不同的地区在城市化过程中，房地产商的市场竞争形态也存在差异，竞争会非常激烈。比如，现在让我到其他城市去做民用建筑，我真的不敢。当地的开发商更了解当地市场，他们开发出的房子，无论是价格还是品质，我们都不是他们的竞争对手。同时，一下子开发上百万平方米大楼盘的时代，已经成为过去。”

既然民用建筑市场形势不好，那么，房地产开发商还能开发什么？“我觉得，现在只有酒店开发这一块了，国家已经把国民旅游度假列为国策之一。”

如今，张宝全正在忙着准备春节后在海南三亚开工的度假生活酒店。他明确表示，不会再单独涉足民用建筑，只有在开发酒店项目的时候，将其作为周边配套设施进行开发。

万科执行副总裁肖莉：

地产位置难动摇

当《新财经》记者向万科执行副总裁肖莉问起万科目前的现状时，她告诉记者：“公司目前资金充裕，很多新项目的开发一直在进行中，从未停止。2008年前十一个月，万科累计实现的销售面积和销售金额分别比2007年同期减少8.6%和7.9%。万科已经进入全国30多个城市经营，目前约有100多个在建项目。”

100多个在建项目，且均无停工现象，在销售量缩减的情况下，万科的资金从哪里来？

记者从万科2008年三季度报表中看到，万科拥有货币资金199.4亿元，较2008年中期增加29.8%，净负债率34.8%，较2008年中期下降2.3个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款也低于公司的货币资金。“万科具备较强的资信能力，与银行建立了良好的合作关系，拓展了相对丰富的融资渠道。2008年9月，59亿公司债的顺利发行，也增强了公司的资金实力。”肖莉补充道。

从万科第三季度财报中不难发现，万科从2008年上半年开始整体放慢了新项目开发节奏，全年的新开工面积由2008年年初计划的848万平方米调整为570万平米。对于这样的调整，肖莉解释说：“做出调整的目的，一方面是为了使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模。另一方面也使公司有更充裕的时间，根据市场变化对产品结构进行优化，更好地适应购房者的主流需求。”

面对当前严峻的经济形势，即便行业调整尚未结束，万科对房地产市场依然表示乐观，“中国目前正处于高速城市化和经济快速增长阶段，房地产是最活跃、快速启动效率最高的行业之一，也是带动效应最显著、与金融行业互动能力最强的行业之一。政府选择与国民经济密切相关的房地产行业作为突破口，是希望通过房地产业带动众多相关产业健康发展，达到提振内需、增强经济活力、实现国民经济平稳过渡。这是从整体宏观经济的战略高度作出的全局性考虑，在一定程度上也反映出房地产行业在目前经济发展中的重要地位。”

刚刚结束的中央经济工作会议也传达出这样的信息：要保持房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件的愿望与发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。“这显然是对房地产行业作为支柱产业定位的肯定。”对于房地产业未来的支柱地位，肖莉没有丝毫的质疑。

未来支柱产业

“旅游度假一定会成为下一轮的重要消费领域。”在对未来支柱产业进行预测时，张宝全毫不犹豫地表明了自己的看法：“以前中国只有旅游，没有度假。不过，旅游度假要成为下一个支柱产业，尚需一定的时间。目前，这个领域已经到了初步发展阶段，一般支柱产业对行业的要求是高速发展。也就是说，十年左右的时间，旅游度假一定会成为我国排名领先的产业。”

张宝全对此有充分的理由：“中国人均年收入1000美元应该是一个临界点，过了这个点，人们就从‘产品主导型向‘消费需求主导型转变。现在，中国人均年收入已经达到了2000美元，正好处于一个重要的转型期，在这一时期，第三产业的物业管理和信息行业都会崛起。在中国，这块消费市场非常大，应该发展这样的市场，这对中国的产业结构调整有很大的好处。在发达国家的产业结构中，第三产业占GDP的比重是第一，在中国，十几年来一直在发展第二产业，这对国家资源和环境都非常不利。我们已经进入了从功能消费向精神消费，从产品消费向体验消费过渡的时期。”

除了认为旅游度假会成为下一轮重点发展领域外，张宝全还肯定了文化产业的地位。他认为，这次全球金融危机，会给很多行业带来灾难，但有一个行业正好相反，就是文化产业。“从美国1929年经济大萧条之后的情况看，以娱乐、休闲、度假为主的文化产业，成为渡过经济危机之后发展最好的领域。这可能就是所谓的穷开心。”张宝全调侃道。

万科执行副总裁肖莉认为：“目前我国经济工作的重点，是保持经济平稳较快发展。相信随着经济信心的稳定、居民消费能力的增强和产业结构的优化升级，包括房地产业在内的很多行业，都可以获得有利的发展机遇。”