地产业支柱地位难再续

蔡庆涛

1997年亚洲金融危机后，国内房地产业呈现了高速增长。如今，房价高企，房地产业已经失去了增长动力，其支柱产业的龙头地位正在发生动摇

美国暴发次贷危机后，华尔街接待了一批又一批的中国考察团。“我刚从美国回来”成为各大会场主讲嘉宾的口头禅和开场白。在他们眼里，与美欧已经陷入冰河季节相比，中国经济依然暖意融融。瑞银投资银行中国区主席蔡洪平就是其中的一位，他认为：“中国经济是全球金融风暴中的绿洲，中国中产阶级的房屋改善性需求甚至是全球经济的唯一指望。”

透支需求买房

在房改后的十年里，特别在过去三年的楼市上升期，中国的房地产业一日千里。同时，地产龙头的带动效应，使汽车、家电、钢铁、建材、塑料等行业也呈现出蒸蒸日上之态，中国经济保持两位数增长长达五年以上，走过了一个繁荣周期。

在地方政府、开发商，甚至是老百姓眼里，中国的城市化进程刚刚开始，房地产将迎来长达二十年的黄金期，支撑楼市信心的是不断涌入城市的年轻人的购房需求。这部分需求被定义为“刚性需求”，是中国楼市繁荣的原动力。

但“刚性需求”也有熄火的时候，2007年三季度以来，楼市陷入滞胀，虽然价格还在上涨，但成交量急剧下滑。到了2008年，楼市掉头向下。根据最新调查显示，全国大部分城市房地产成交价格已低于2007年同期。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，透露了政府调控楼市的一些有趣变化。2007年楼市高涨的时候，调控的一大重点是严控开发商囤房，在拿到预售证之后10天内必须开盘；2008年楼市激情消退，开发商打折促销，依然不能顺利卖出房子。她认为：“过去两年楼市价格上涨过快，导致需求透支，很多人害怕房价继续上涨，出现冲动性购买。这种情况是不能长期持续的。”

在很多会议场合，开发商曾经这样向参会的人做市场调查：“在座的没有房子的请举手。”结果，总是有数量不菲的年轻人表示没有自有住房。于是，开发商代表就志得意满，兴致勃勃地继续兜售“刚性需求”论。

楼市下调，“刚性需求”必须重新定义，开发商眼里触目可见的“刚性”变成了“弹性”，甚至是没有需求。在楼市价格一天天看涨时，炒房者兴风作浪助推房价。更普遍的情况是，已经拥有住房的中上收入阶层，在看涨楼市的前提下，购买更大面积的住房改善居住条件，旧有的住房用于出售或出租。于是，像北京、上海这样的一线城市，拥有住房的家庭绝大多数都是账面上的百万富翁。

这部分人群通常作为购房的主力，以旧有住房做抵押向银行申请贷款。随着房价的升值，从银行获得的贷款额度也越来越大。

“刚性需求”已不存在

2007年11月，银行意识到按揭贷款存在风险，与开发商的意愿相背驰。而对第二套房执行高首付和高利率，降低投资型购房和改善型购房的财务杠杆。

第二套房调控政策刚推出时，被开发商讥笑为“空调”，他们的应对策略是“越调越涨”，仍坚持楼市的消费主体是初次置业者的“刚性需求”。但后来的事实证明，这一政策确实打到了楼市虚火的死穴。当楼市掉头向下，开发商和地方政府又开始集中向中央政府游说，要求救市，要求放开第二套房贷。问题是，当投资客发现买房不赚钱，甚至房价下跌会成为“负翁”时，他们是否会像以前那样出手阔绰？

政府看待房地产业的角度与开发商有所不同，开发商是屁股决定脑袋，向市场传递出的信息，都是出自于对自身利益的考虑。政府为保就业，为避免经济过快下滑，首先要考虑的是保证投资增速。所以，抛出了9000亿元的大单建廉租房、经济适用房和限价房。

这无疑是比控制第二套房贷更让开发商恐慌的事情，因为经济适用房和限价房的购买人群与商品房购买人群相重合。SOHO中国董事长潘石屹甚至认为：“商品房的市场份额将萎缩到30%～40%，让位于保障性住房。”2008年初，万科董事长王石率先抛出楼市“拐点论”，并在全国范围内大举降价销售，被潘石屹认为是王石从中发现了危机，遂决定在保障房推向市场之前抛货。

目前，计划生育政策实施后出生那代人的置业计划已基本完成，经济困难人群的住房问题也将由政府财政来解决，哪会再有那么多“刚性需求”？随着经济复苏，房地产的价格会慢慢上来，但决不会再出现2006、2007年那样的疯涨，自然也不会有那么多资金再进入楼市。未来的房地产业仍将有一个稳定的增长，虽然它将依然作为一大支柱产业，但在国民经济中的龙头地位将逐渐淡化。