对未成年人房屋登记现存问题的分析

任荣华

摘 要：近年来，随着我国人民生活水平的不断提高，房地产交易市场日益繁荣。然而，由于我国涉及房地产交易的相关法律法规仍有待完善，在此情形之下，无论是管理部门还是房地产交易双方，均仿如“摸着石头过河”，一旦遇上法律法规未曾明确规定的空白地带，与此相关的各类问题便随之应运而生。与未成年人有关的房屋登记问题就是其中之一。这一问题的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。本文作者结合多年房地产登记工作所总结的经验，从：关于未成年人的房屋登记问题、未成年房屋权利人的利益保护问题、未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题等三个方面，对此问题作出了探讨。

关键词：房地产 登记 分析

近年来，随着我国法律制度的不断完善，人们日益意识到国家开征遗产税已是不可逆转的趋势，因此无论出于何种考虑，以未成年人名义购置房产的现象日益增多。这批未成年产权人的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。

一般而言，由于未成年人不具备独立民事行为能力，因此在法律意义上并不存有独立购置房产的能力。但是，法律允许未成年人接受赠与，因此许多家长即以“接收赠与”的方式操作以未成年人子女名义购置房产的行为：即在进行房屋产权登记时，由未成年人作为房屋所有权人，其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。根据《合同法》相关规定，未成年人接受赠与属于实践性合同，在办理产权证后，未成年人即可获得被赠与的房产。由于我国法律目前并未明确规定禁止这种行为，因此未成年人通过上述途径独立拥有房产并领取房屋所有权证书，在现阶段是被允许的。

但是，由于未成年人属于弱势群体，对未成年人有利的行为即“受益性行为”进行保护，对未成年人不利的行为即“损益性行为”进行阻止，这是我国法律体系的基本精神。因此，在办理由未成年人为所有人的房产的相关业务，如房屋转让或抵押等时就会受到限制，从而给房地产登记机构带来诸多困惑。由此也引申出关于未成年人房屋登记的一系列亟待解决的问题：

（一）关于未成年人的房屋登记问题

自然人的民事行为能力是指自然人通过自己的行为取得民事权利、承担民事义务的能力。我国《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”

同时，为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”

申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。因此，在签订购房合同和办理产权登记时，如房屋所有权人为未成年人，应由其法定监护人在购房合同和登记文件上签字。这种代理行为属于法定代理，无需另行委托或授权。法定代理是指代理人根据法律的直接规定而进行的民事法律关系的代理活动。这种代理关系主要是对无民事行为或者限制民事行为能力的人设定的。因此，法定代理人与被代理人之间应有：血缘关系；婚姻关系；组织关系；信托关系等一种或一种以上的关系。当无行为能力人、限制行为能力人处于一定社会组织的监护之下时，如精神病院、育幼机构等。这些组织负有监护责任，亦为法定代理人。

在实际操作中，房地产登记机构在办理涉及未成年人的房屋登记时，会将监护人的相关信息在登记簿和权力证书上进行附记。同时，要求监护人提供能证明其合法监护人身份的相关证明，如：父母的身份证明、未成年人的出生证、公证书、法院的法律文书等。

（二）未成年房屋权利人的利益保护问题

《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”应理解为广义的处分行为，针对房屋而言则包括转让、抵押等行为。但是，如何判断监护人“是否出于为未成年人利益考虑”这一问题一直以来都存在较大的争议。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。因此，未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房产。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。

但是，在办理房屋产权转移登记（如转让或抵押），由于涉及行使处分权，则法定监护人代未成年人履行法定的代理权时，需额外提供必要的资料或公证书等证明文件，以便房屋登记机构确认此“法定监护人”是否具备代未成年产权所有人行使办理产权转移登记或房地产抵押登记等处分权的资格。换言之，这同时也增加了登记机构审核的“难度”。

在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不一定完全是为了未成年人的权益（例如家长为了经营所需而要贷款，准备用未成年人的房产进行抵押）。是否是维护未成年人的权益，还需要提供证据去证实。这样，房地产管理机构还应当考虑变更登记之后，可能产生的行政诉讼的举证责任问题。根据《行政诉讼法》的规定，行政诉讼的被告需承担举证责任，一旦房地产管理机构就未成年人房屋变更登记行为被起诉到人民法院，被告就要举证证明变更登记时是出于对未成年人的保护。因此，在进行变更登记时，就需注意收集或要求申请人提交有关证明该处分是对未成年人有利的证据。如果未成年人的法定监护人违反《民法通则》关于“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，房地产登记机构就应该拒绝为其办理变更登记。

（三）未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解析》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”

规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提。因此，未成年人与父母共有的房屋在设定抵押时，不能适用这一规定。

以房地产作抵押也是对房地产的一种处分，按《民法通则》规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。如由登记机构来审查这种处分行为是否为了被监护人的利益，不切实际也不属于登记机构职能。因此，针对这类问题只能通过立法，规定处分无完全民事行为能力人的房产，应当由其监护人提交书面声明，并证明其行为是出于维护未成年人的利益后，方可予以登记。

最高人民法院前述司法解释第五十四条第一款规定了按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押权时会产生许多问题。但抵押双方当事人如愿将按份共有的房产中成年人的份额设定抵押，登记机构也可按规定予以登记。

为使上述论述更加明晰，现结合以下案例予以说明。

【案例】甲小朋友今年六岁，其外公生前将一栋房屋赠与他，并进行了产权变更登记。后，甲的父母由于经商需要资金支持，且顾及此房目前无需居住，故决定将其变卖，乙得知后与甲的父母签订了房屋买卖合同，但当乙到房地产管理部门进行登记时，却被要求提交该买卖是为甲的利益的证明文件，对此乙大惑不解。

【分析】本案例涉及未成年人房屋产权登记及买卖未成年人名下房屋产权登记的问题。

（1）未成年人具有民事权利能力，可以作为房屋所有权的权利人，也可以领取房屋所有权证书。但是，由于未成年人是无行为能力或者限制行为能力人，考虑到购房行为涉及标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，因此在签订房屋买卖合同和办理产权登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或者授权。因此，在办理产权登记时，应由未成年人之法定监护人作为代理人在登记文件上签字。另外，根据我国房地产交易相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合同》上的“乙方”名称一致，但由于未成年人不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“乙方代理人”的名义同时签署，故需提供监护公证。

（2）在办理转移登记时，这类房屋与一般的房屋情况有所不同。

未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为买卖房屋。但是，如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或者进行抵押，这时就会产生了一个问题，因为无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。根据《民法通则》的规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。而在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不一定是为了未成年人的利益。如果未成年人的法定监护人非为被监护人的利益外，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。

一些国家和地区规定，在处分未成年人的房产时，法定监护人只要在登记文件中声明是为未成年人的利益即可，登记机构对此并没有调查责任。由于我国目前没有相应的制度设置且社会诚信度较差，一旦在买卖后的产权登记产生纠纷，当事人及一些基层法院往往会把原应由当事人承担的民事责任归咎于行政机构的责任，导致一些登记机构无法轻信所有监护人的保证。

因此在实际操作中较稳妥的做法是：处分未成年人的房产一般是基于未成年人就学、治病、为其以产权交换形式更换更好的房屋以及其他对其有利的事项。同时要求当事人在处分未成年人房产的合同中说明理由，并要求对该合同进行公证。公证机关应对所公证的事项进行实质审查并承担实质审查相应的责任。然后才能进行房屋产权变更登记。◆

参考文献：

[1]《中华人民共和国民法通则》

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国合同法》

[4]《中华人民共和国担保法》

[5]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

[6]《中华人民共和国继承法》

[7]《中华人民共和国未成年人保护法》

[8]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[9]《中华人民共和国民事诉讼法》

[10]住房与城乡建设部《房屋登记办法》

[11]《广东省城镇房地产产权登记条例》

[12]《广州市城镇房地产登记办法》