浅析“以房养老”在我国的发展及运行中的政府作用

宋绪男　李　乐

摘要:目前,我国正在快速地步入老龄化社会。养老的危机对政府、社会的养老责任形成了挑战。而单纯地依靠现有的社会保障制度和家庭养老模式,短期内很已难满足现实中养老压力的需求。在这种条件下,“以房养老”作为自我养老的一种方式,对传统的养老模式是一种良好的补充,在提高老年人的经济收入和生活质量的同时,还可以缓解我国的养老压力。因此,对“以房养老”模式进行深入的分析,并探讨制度运行中政府的作用,有着深远的理论意义和现实意义。人口老龄化的到来,使养老的压力逐渐加大,客观上进一步要求开拓养老金的来源渠道,放宽养老的思路,使养老方式呈现多元化发展。起源于荷兰的“以房养老”模式,现已在世界上20多个国家相继推出,成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

Abstract: At present, China marches into aging society rapidly, the crisis on the government pension challenges social responsibility of caring for the old-age. It is very difficult to meet the demand for old-age pressure in reality in a short period just simply relying on existing social security system and the family system. In such conditions, as a way of self-caring for the old, “cares for the old-age byhousing” is a good supplement to the traditional model.It can also ease the pressure on China's pension,while raising incomes and quality of life of the old age. Therefore, It has far-reaching theoretical and practical significance to anaylysethe pattern of “cares for the old-age by housing” and explorethe function of the government in system operation.

关键词: “以房养老”;住房反向抵押贷款;政府

Key words: “Cares for the old-age by housing”;housing reverse mortgage loan;government

中图分类号:F840·67 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2009)10-0166-03

1“以房养老”的涵义

(1) “以房养老”的概念。

“以房养老”,也可称为倒按揭或是住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构根据对借款人的年龄、预期寿命、所抵押房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,按年金或其他形式支付给借款人,一直延续到借款人去世的一种新型养老方式。

这种方式使得借款人可以提前支用该房屋的销售款,在获得现金的同时也继续拥有房屋的居住权。当借款人去世后,相应的金融机构也就同时获得房屋的产权,对其进行销售、出租或者拍卖,收入所得用来偿还贷款本息。由于此类操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,也类同于金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。(欧丰霞:《浅析“以房养老”模式》[J];《江海纵横》2008(1):30-31。)借款人通过这种方式在老年时获得相应的养老金收入,来满足自己老年后的生活需求,是养老方式的新型拓展。

(2)“以房养老”的三种模式。

第一种是老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行,然后老年人的养老费用就相应的由公益机构或者是银行来提供,老年人病故后,剩余的部分交给其继承人;

第二种是“以房换养”,如有些老年人把房子交给福利机构,然后享受福利机构的服务,待其过世后房产交由该福利机构进行处置;

第三种方式叫“以房自助养老”,是指老年人把自己的房产提前变卖给某一个公益机构,待一次性接收公益机构的现金支付后再从公益机构把房子租回来居住,形成自己付租金住在自己家里,同时享受养老金的一种“自助”现象。(窦玉沛:《民政部.人民网-市场报》[N];《.2007年11月07日。)

2“以房养老”模式在中国的运行

在国外,反向抵押贷款是“以房养老”业务最为成功的模式,最具代表性的就是美国。随着模式进一步的发展,加拿大、法国等西方发达国家及日本、新加坡等已建立起比较成熟的“以房养老”制度。在中国,“以房养老”属于新兴事物,理论界对其可行性存在支持和反对两种不同的观点:

(1)支持的观点,认为“以房养老”在中国有实施的必要性和现实意义。

①在养儿防老、储金养老的基础上,增加以房养老这种模式,有利于减轻国家在社会养老方面的压力。

我国现有的养老制度远不能满足更多社会成员对养老保障的需求,而传统的观念又使得大多数社会成员耗尽毕生积蓄购买自己的住房,间接导致了家庭养老储备金的减少。在此形势下,住房反向抵押贷款为老年人解决养老问题开辟了一条新道路,老年人借助住房反向抵押贷款,在不需要卖掉房子的同时获取额外收人来改善晚年生活,从而大大缓解了国家养老保障的压力,进而促进社会福利制度的完善和发展,对保障社会稳定及和谐发展起到积极的推动作用。

②为家庭自身可支配资源的优化配置提供了新思路。

现阶段我国普通城市居民大部分的支出都在购买房产、供养子女和日常的消费上,当居民步入收入明显降低,而健康保健、医疗等花费逐渐增多的老年阶段时,维持较高生活水平的难度开始加大。住房反向抵押贷款为老年人开拓了一个新的资金来源,在继续享有住宅使用功能的同时能够发挥住宅的消费价值功能,享有房子增值带来的收益,使老年人在经济上更加独立,能够追求更高的生活品质。

③减轻子女供养老人的经济压力,将两代人的过度依赖改进为相对自立,有利于组建适应市场经济体制的新型代际关系。

推行住房反向抵押贷款可以在很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力,有助于在全社会倡导一种自立自强、平等竞争的社会风气,鼓励资产在代际间进行合理的分配和消费,鼓励年轻人自食其力,降低对父辈的依赖,也鼓励老年人自助保障,最大程度的减少子女供养的负担。

④有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。

住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等相关金融机构带来新的业务,而且还能加快商业银行等机构深化改革、创新经营,在业务、收入多元化的同时,还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起,求得多赢效应。

(2)反对的观点,即认为现行中国实行“住房养老”存在相当大的阻碍因素。

①实施主体的选择难以界定。

经营主体的选择对住房反向抵押贷款的推行带来了阻碍。目前我国有经营可能的主体主要有银行、保险公司和社会保障机构,采取哪一主体方式有待讨论。作为具备享受住房反向抵押贷款权利门槛,年龄的界定需要结合我国人口结构及寿命长短进行精算,而我国人口数量多,各地区老龄化水平差别大的现实给精算工作带来种种困难。贷款条件的设立更是举步维艰,如何在鼓励老年人“以房养老”和维持信贷机构乃至整个金融机构的稳定之间合理取舍,也是当前各方面舆论争论的重点。

②法律法规不健全。

“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门。如何保证这些行业和部门公平、公正地经营和管理,对于当前法制不健全的事实现象是个极大的挑战。在现阶段我国还未出台任何相关规定的情况下实行此种模式,纠纷就面临着无法可依、无规可循的问题。从金融机构方面看存在着风险控制问题,如对银行来说,普通的住房按揭贷款风险是与时间成反比,而反向抵押贷款的风险却是随着时间的推移不断加大,导致金融风险控制的难度较大。从保险方面看,反向抵押贷款是一个跨银行、保险的金融理财类产品,对保险公司的精算要求非常高,具体操作难度使得多数保险公司望而却步。另外,金融机构在得到房子后如何处置、抵押房屋的管理与维护以及收回房屋后的整理与销售等,也是无法回避的现实问题。

③传统的养老观念产生羁绊。

我国传统的“养儿防老”的观念和遵“孝道”被人们普遍认可,使老年人大都倾向于依靠儿女养老,而不愿意把房产作抵押。而且随着时代的进步,老年人也越发注重亲情的精神慰藉,父母养老责任的转移也会导致儿女背上“不孝”的罪名而受到舆论的指责。此外,在传统观念中,老年人也大都有为儿女谋福和遗赠的考虑,继而致使老年人的房产更愿意留给后代而不轻易做抵押处理。

④房地产行业不成熟。

在城市化进程不断加快的过程中,住房刚性需求的不断增加,以及大量投机者的存在,给当前房价的评估以及未来的升值空间评估带来很大困难。房地产评估机构的不规范,整体素质的偏低,以及时常存在的恶性竞争,使得评估结果屡有争议。在这种环境中,如何保障老人在“以房养老”期间能够得到公平的待遇,且享受得到房产升值带来的收益,也是一个很大的问题。此外,我国目前部分城市居民还面临着难以拥有属于自己的住房的问题,这也大大影响了“以房养老”的操作人群。(李冀:广东省民政厅信息网,.2007年11月07日。)

⑤社会信用体系不完善。

在申请反向抵押贷款时,借款人对自己的身体状况、既往病史等相关信息在陈述上却存在瞒报的现象,从而形成道德风险。贷款机构要花费更多的时间和精力来掌握确切的信息,这就增加了贷款机构的成本。而缺乏相应的监督机构,也使贷款机构难以监督借款人是否对房屋进行维护和保养。这些道德风险的规避,有待于诚实守信的社会信用体系的进一步发展。而我国目前不健全的信用体系,无疑增加了开办此项业务的成本和难度。

3在“以房养老”中的政府责任和作用

事实上,“以房养老”作为一种创新的养老方式在我国还是拥有广阔的发展空间的。要使“以房养老”发挥应有的作用来缓解国民养老压力,政府有着不可推卸的责任和义务;适当的制度调整,可发挥巨大的作用。具体应做好以下方面工作:

(1)相关法律制度的规范。

法律是监督与保障金融产品的主要手段。住房反向抵押贷款作为一种新兴金融产品,在我国仅是在很少一些地区开展,并未推广与普及。而且我国当前也没有一套与其相配合的法律法规体系。我国住房的产权为70年,而要实施“以房养老”就要对产权制度进行相关的优化改革,房屋产权归属的改变,对继承制度传统则是一个巨大的挑战,在这一基础上新模式的推行也需要相关配套的改革。此外,新的运行模式运行在租赁合同制度方面也会有所涉及,因此,进行相关制度的改革和法律体系的配套保障,都是政府面临和必须要解决好的问题。

(2)加强监管力度,确保信息的反馈。

老人一般缺乏足够的金融知识,无法对反向抵押贷款做出全面、准确的理解,容易在信息不完全的情况下被误导,同时自身也难免表现出带有道德风险的“逆向选择”。政府必须加强对市场主体,包括贷款提供机构和中介机构的监管,明确贷款人必须披露的信息,包括利率、费用等;对中介机构通过基础认证和监控,确保其服务质量;加强各项规章制度的执行力度,对制度的执行情况进行有效监控并确保信息的及时反馈,及时受理消费者的投诉并给予快速反应等。(赖晓永:《对我国发展反抵押贷款业务的思考》[J];《金融与经济》2004(10):36-37。)

(3)相关政策的支持以及经济手段的刺激。

政府应当为反向抵押贷款服务项目提供政策优惠,包括对老年人参加以房养老获取的现金予以税收豁免,对银行、保险公司的反向抵押贷款保险费收入给予税收优惠等。对老年人所获得的贷款金在理财方面给予必要的政策指导和税收优惠,同时实施必要的经济手段激励优化市场,调动该养老模式的各参与主体发挥自身优势。

(4)采取必要手段控制风险。

“以房养老”模式的运行因为其延续时间长、变动因素多、动用资金巨大等原因而存在众多的风险,如支付风险、变现风险、预期寿命风险、信用道德风险、城市规划风险、购买力风险、房价波动风险等等。随着我国社会主义市场经济体制改革的深化,未来社会的不确定性也在迅速变大,各种风险亦随之加大。因此,通过各种内在和外在的制度调整以及设计必要的风险投资组合来降低风险是不可回避的问题。

(5)加强思想宣传,引导观念转变。

在传统观念未接受这种新的养老模式的时候,政府应该适时的加强宣传,打破传统观念的桎梏,使广大民众认识到这一制度的可行性和现实价值性。同时,在寻宣传过程中也应当注意保护传统养老中家庭的作用,在不破坏传统文化的前提下,将该制度发展为化解老龄风险和改善养老水平的有益补充。

(6)引导非政府部门的相关主体发挥积极性。

由于在模式设计时需要考虑借款人的预期寿命,保险公司在产品设计上显示出了很大的优势,应当鼓励并以实际制度支持保险公司,尤其是寿险公司开办此业务。同时由于该模式涉及贷款的发放、借款人资格的审核、抵押房屋的评估、维护与销售,政府也应该适当的促进保险公司与银行、房地产部门之间的充分合作来实现能使这项新的金融产品的健康稳步发展。

4小结

“以房养老”作为一种新型的养老模式在我国还没有被普遍接受,自身在运行过程中也存在一系列的问题,随着政府制度设计的健全,法律制度的完善以及国民信用度的提高,其发展状况我们拭目以待。

参考文献:

①金依明:《住房倒按揭模式导入的可行性探讨》[J];《商业时代》2006(17):88-89。

②尤洪仓:《浅析我国引入住宅逆抵押贷款的意义与困难》[J];《人口与经济》2003(S1):57-59。

③冯静生:《对住房反向抵押贷款的思考》[J];《上海金融学院学报》2005(5):46-49。

④张凌燕、赵京彦:《“反向抵押贷款”模式初探》[J];《城市开发》2004(1):55-56。