论商品房按揭贷款合同中常见的风险及防范

[摘 要]随着经济生活的发展，人们对住房的要求越来越高，在商品房按揭贷款时，不可避免地会遇到一些风险，本文旨在探讨如何去更好地防范并降低风险。

[关键词]商品房 按揭贷款合同 风险

作者简介：王梦静（1982-），女，籍贯宣城，上海大学法学院06级在读研究生，研究方向：民商法。

一、按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形

（一）贷款人因素导致的按揭贷款合同风险

1．贷款人怠于行使借款审查权导致的按揭贷款合同风险

贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给按揭贷款合同埋下了风险隐患。

2．贷后的检查监督不力导致的按揭贷款合同风险

根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。

3．独立自主意识缺失导致的按揭贷款合同风险

我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。”

（二）房地产开发商因素导致的按揭贷款合同风险

1．在房地产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了按揭贷款合同风险的产生。

2．在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了按揭贷款合同风险。

3．在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。

（三）购房人因素导致的按揭贷款合同风险

这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

在按揭贷款合同领域，借款人违约主要表现在如下几个方面：

1．恶意违约

恶意违约通常可以分为两种情形：第一，借款人借款的初衷是正当合法的，主要是为了融通资金，贷款买房。但是，社会经济的发展日新月异，借款人购买的商品房也会随着种种原因在价格上出现波动。一旦商品房价格大幅度下降，甚至低于借款人未还款金额，一些诚信意识不强的借款人往往会放弃商品房，并停止向银行还款；第二，一些恶意借款人以借款买房为幌子向银行借款，其真实目的是诈骗金钱，实现其非法的经济利益。

2．被迫违约

这种情形主要是指借款人由于失业等经济上的原因或者意外事件、疾病等导致死亡、伤残、丧失劳动能力，引起的客观上无力还款。

（四）按揭业务的流动性风险

按揭业务的流动性风险，是指贷款银行持有的按揭贷款债权不易变现而可能遭受的损失。

二、关于按揭贷款合同风险的防范措施，在吸收前人研究成果的基础上，笔者认为宜从以下几个视角入手

（一）贷款人视角的风险防范

1．完善金融体制、积极推进操作的规范化

虽然我国的金融体制改革获得了很大的成效，尤其是一些法律法规的相继颁行，如《中国人民银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》以及《担保法》，但是现代金融体制尚未建成，我国金融体制的完善与健全尚需时日。在金融体制的完善领域，一方面，我们要注重相关法律法规的设定和配套，完善金融立法，并尽量做到法条细化，以避免在实践操作中缺乏操作性；另一方面，银行也应当充分发挥主动性，根据自身的具体情况制定相应的规章制度。

在贷款合同的操作层面，一方面，贷款人必须能够充分了解和熟练应用相关的金融法律、行政法规以及银行内部关于借贷的规章制度，以使贷款流程规范化，从而减少信贷风险；另一方面，在我国目前的金融体制中，银行在借贷实践领域仍然承担着一部分金融管理权和信贷监督权。银行应当积极地运用相应的经济和行政制裁的手段，确保借款人按照贷款合同的约定按期还本付息，以减少银行的坏账率和呆账率，维护国家信贷资金的安全。

2．进一步落实贷款人责任制

我国《商业银行法》和《贷款通则》中都规定了贷款的基本规则，《贷款通则》中还规定了贷款管理责任制，一些专业银行还制定了适应自身实际情况的关于借款合同的详细规则。

3．培养银行的自主意识和风险防范意识

在我国贷款合同的实践领域中，很多风险都与银行自主意识的缺失有关联。银行等金融机构应当在自主经营理念的培养上下足工夫，对于影响银行贷款自主权的行政干预行为，应当自觉勇敢地抵制，积极维护其合法的经营自主权。

（二）房地产开发商视角——由房地产开发商承担保证责任

在商品房按揭实务中，从商品房买卖合同的签订到商品房的交付，有一段不短的时间。这就意味着作为抵押权人的银行将存在着极大的风险，很可能无法实现其抵押权。从本质上看，银行的抵押权是一种期待权。而所谓期待权，“自消极意义而言，取得权利尚未发生；自积极意义而言，权利之取得，虽未完成，但已进入完成之过程，当事人已有所期待”。但是，从银行风险的角度考虑，这种期待权的未来之实现与否还是一个未知数。其能否得到实现，表面上看是取决于购房人对所购房屋所有权的实现与否，实际上是取决于房地产开发商的行为。

（三）购房人视角——签订按揭保险合同

中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》第25条中规定：“以房地产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”根据此规定以及为了更好地防范贷款风险，银行通常要求借款人到其指定的保险公司办理抵押物的保险，把贷款人作为受益人，保险期不得低于贷款期限，投保金额也不得低于商品房的价值，且在抵押期内保险单由贷款人保管。此种保险在我国的保险实务中通常被称作“个人抵押贷款房屋保险”或“商品房按揭财产保险”。通过商品房按揭财产保险合同的签订，大大降低了因意外事件、自然灾害等因素导致的商品房价值减损或消灭所导致的按揭贷款风险。综上所述，商品房按揭贷款合同中的风险的确很多，但只要我们认真加以防范，就可以大大降低风险。

参考文献

[1]刘清娟《住房按揭潜在的风险及防范对策》，载于《新疆财经》，1998年第3期

[2]蔡耀忠《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版

[3]王泽鉴《民法学说与判例研究》（一），中国政法大学出版社1998年版