住房抵押贷款证券化实施对策

周　洁

提要住房抵押贷款证券化（MBS）是近几年来世界金融领域发展最迅速的金融创新之一。本文试图通过对我国目前在住房抵押贷款实践过程中暴露出的问题进行分析总结，提出住房抵押贷款实践方案的改进措施，为今后在更宽泛的范围推广住房抵押贷款证券化工作提供一些有益的探索。

关键词：住房；抵押；证券化；实施策略

中图分类号：F83文献标识码：A

一、住房抵押贷款证券化在我国实施情况

所谓住房抵押贷款证券化就是把缺乏流动性、但具有预期未来稳定现金流的个人住房贷款汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。

在我国，个人住房贷款业务发展迅猛。从1998年下半年起，国家推行城镇住房制度改革，建立住房补贴制度，并实施积极的财政政策和稳健的货币政策，努力把房地产业培育成国民经济支柱产业，极大地推动了我国房地产业的发展，作为房地产金融要素之一的个人住房贷款进入高速增长期。以工、农、中、建四大国有商业银行为例，1998年末个人住房贷款余额仅为514亿元，至2006年4月末个人住房贷款余额已达19，070亿元，比1998年增长了36倍。在住房抵押贷款给银行带来安全稳定的现金流的同时，银行的流动性风险也日益显现，“短存长贷”式的业务发展模式给商业银行的经营造成很大影响，渐渐显露出其发展的不可持续性缺陷。随着我国商业银行“入世”保护期的结束，资本充足率指标将与国际接轨，传统的以存款增量带动贷款增量的经营思路无法维系。基于这一国际监管要求，我国住房抵押贷款证券化工作从理论研究阶段快速进入实践阶段。自20世纪九十年代以来，我国的一些企业和金融机构进行了一些以各种形式的资产为基础发行的尝试，从中我们可以发现我国总体上资产证券化程度还较低。

二、住房抵押贷款证券化在我国实施过程中的问题

近年来，我国住房抵押贷款需求增长速度加快，其需求量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。若银行贷款不能及时回笼，会导致资金周转不畅并难以为居民购房提供足够的住房贷款支持，即存在着的风险违背了银行资金使用的安全性原则，如果发生大量存款人提取存款或由于一些原因一段时间里存款人和存款额大量减少，银行就有可能发生资金周转困难，不利于银行业务的正常展开和抵押贷款市场发展。如自住房抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制；再如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。实施住房抵押贷款证券化，根本的核心是要求有一个完备的制度和市场环境，如完备的法律、会计、税务制度，权威的信用评级与增级制度，严谨的债券发行与交易制度，以及旺盛的市场需求等。

1、个人信用担保体系。市场经济是信用经济。完善的信用体系是实行住房抵押贷款证券化的基础条件。目前，在我国发展的非常不完善，存在着种种弊端和缺陷，在个人信用体系中主要表现为：（1）相关信用资料与记录的缺乏。（2）市场环境的不成熟。（3）机构设施的不健全。在担保体系中主要表现为：（1）抵押品设置难。（2）抵押登记制度不健全。（3）抵押物产权不清。（4）抵押物处置难。（5）现行的保险品种单一。

2、资信评估体系。资产评级又称信用评级，它对于金融市场的健康发展也是一个重要的社会因素。但是，我国在这方面也存在某些问题，如对于资信评估业的重要性认识不足，资信评级程序缺乏科学性，现行的指标体系无法与国际惯例相接轨等。

3、我国特殊机构的设置与运作。特殊机构是通过从商业银行购买抵押贷款，以促进商业银行、储贷银行等的资金流动，同时它们把这些贷款作为贷款，发放给普通的投资者。由于它能够有效地实现“破产隔离”和“真实出售”，所以它实际上是住房抵押贷款证券化中最为重要的一项信用制度建设。

三、住房抵押贷款证券化实施对策

1、以法律为中心，夯实我国个人信用基础。在政府的协调与立法的支持下、尽快建立包括个人信用登记、评估、风险防范及规避在内的一系列个人信用制度。具体可以考虑从以下几方面来入手：首先，在完善存款实名制的基础上逐步扩展个人存款户的范围，并利用目前我国身份证制度建立起个人基本账户编码制度，从而建立个人信用档案制度；其次，在个人基本账户建立之后，可由中央银行牵头，联合各商业银行和民政部门、公安司法部门，将个人人身信息、个人社会活动记录和个人基本账户信息归并整理，建成网上个人信息综合数据库，并对其进行市场化运作；最后，在个人信用登记制度实施的同时，将反映借款人经济状况或影响借款人信用状况的若干指标赋予一定权重，通过某些特定的方法得到能够反映信用状况的信用综合分值或违约概率值，并将其与基准值相比来决定是否给予贷款以及贷款定价的个人信用评级系统。

2、加强保险业与住房抵押贷款的结合。在政府成立专门的为弱势群体提供的担保和保险机构外，我们应进一步推动专业化的保险公司开展住房抵押贷款保险业务，以多样化保险产品、专业化经营管理方式，为居民购房提供优质的服务，特别是中等偏上和高收入群体，使其通过购买保险获得银行贷款和房屋的所有权。具体而言，保险公司除了现在已有的针对借款人住房自身的风险而开设的住房财产保险之外，还应针对借款人的人身伤亡风险和信用风险积极开展住房抵押贷款寿险和住房抵押贷款信用保证保险，从而减少商业银行住房抵押贷款的风险，促进住房抵押贷款一级市场的发展壮大。

3、建立与完善资信评估体系

（1）保持较高的独立性和权威性。资信评估机构最好保持其独立性，这样才不会受约束而失去其公正性。对此，我们可以通过兼并、撤销、联合等多种形式，将目前众多的资信评估机构发展成为少数几家全国性的、综合的大型资信评估机构。这一方面必须让它们与各级政府脱钩，从而摆脱各方面的行政干预，确保评估结果的公正与公平；另一方面要保持几家的数量规模，有利于相互间的竞争。可以与国际知名评级机构相互融合、相互渗透、互为依托、共同发展。必要时可以直接让国际评级机构参与评级。

（2）实现资信评级指标体系规范化。信用评级作为一种社会中介服务，由于既要向社会负责，又要对评级结果的真实性和可靠性负责，鉴于目前的实际，我国有必要建立一套统一、规范的指标体系，并尽量与国际惯例接轨，至少要保证二者的一致和可算性。

（3）加强法律建设，实现有序竞争。比如，相关的有价债券发行制度、信息披露制度、强制性评级制度、进入与退出制度、数据的真实性制度、金融监管制度等。

4、建立特殊机构。以政府机构为核心，以确保真实出售与破产隔离为原则，一次性设立一家或几家全国性的政府独资机构，形成以政府机构为主、股份制公司为辅的基础格局。作为这一特殊机构，它可以由财政注资，受中国人民银行、财政部和建设部的直接领导。对此，我们可以根据其经营特色和产品的差异，分别建立涵盖范围各异的政府或准政府机构。但是，法律障碍和特殊机构发行管辖权还是需待解决的问题。

总而言之，我国应推进个人住房贷款一级市场标准化，为证券化奠定物质基础。当前应从贷款文本、风险审核、电子化建设、贷后管理等方面推进标准化建设。同时，应建立和完善两项制度：一是从建立个人资信系统、倡导使用个人信用信息和惩戒失信行为三个方面来推动我国个人信用制度建立；二是构建以住房保险为主、以住房担保为补充的贷款保障制度，分散和化解个人住房贷款风险。

四、结语

证券化在我国应用的前景可以说是十分明朗的，但通往光明前景的道路却十分曲折，我国住房抵押贷款证券化面临的现实环境和基础条件还十分薄弱，与发达国家相比还存在许多缺陷。随着我国近几年房地产的飞速发展，个人住房低压贷款也将面临质的飞跃，可以预见未来一段时期，住房抵押贷款证券化将成为我国金融业创新的重点之一，将受到政府、金融机构、投资者等各方越来越广泛的关注，前景十分广阔。但是，目前我国住房抵押贷款证券化的基础条件还十分薄弱，特别是政府背景的SPV主体缺位、证券化法律体系尚未形成、个人信用环境不佳等，是制约住房抵押贷款证券化的主要不利因素。因此，市场参与各方，特别是政府的着力培育，营造住房抵押贷款证券化的良好环境，将极大地促进我国住房抵押贷款证券化的发展。

（作者单位：浙江财经学院工商管理学院）