浅析城市房屋拆迁补偿及土地补偿安置

逯红军　何　微

一、城市房屋拆迁补偿的含义

城市房屋拆迁补偿,是指在城市建设和开发过程中,由于拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿。拆迁补偿和赔偿损失都是对财产遭受损失的受害人所给予的金钱或者实物的补偿,但是,他们之间还是有着区别的:

第一,拆迁补偿是基于对房屋进行的拆迁改造行为,给房屋所有权人造成了损失而产生的,它是建立在城市房屋拆迁的合法性基础上也就是说,“补偿并不要求损失必须由不法行为造成”;而赔偿损失则是指“一个人由于未履行法律义务或者在正常情况下违反合同或者实行侵权行为而给另一个人造成伤害、损失或者损害,而向另一个人应付的金钱性赔偿”。

第二,赔偿损失是以受害人的受害程度、损失大小所决定的。我国民法通则没有对惩罚性赔偿做出规定,本人认为,房屋拆迁中的侵权行为属于对房屋所有人所有权的最大侵害,是恶意的侵权行为,影响极坏。因此,无论是否给受害人造成实际的经济损失,都应当判决侵权行为人给予受害人以惩罚性赔偿。这种赔偿与房屋拆迁中的补偿是完全不同的,虽然都是对房屋所有权的消灭,但拆迁补偿是由于公共利益,并履行了严格的法律程序后,对房屋所有人的补偿,它不具有惩罚的性质;而惩罚性赔偿则是对于房屋拆迁中的恶意侵权行为所应当承担的民事责任,具有一定的惩罚性。

第三,赔偿损失和房屋拆迁补偿在计算标准上是不同的。现代侵权法一般主张,与相当因果关系之一切损害,均应赔偿。就是说,侵权损害赔偿的基本原则是全部赔偿,侵权行为加害人承担赔偿责任的大小,应当以行为所造成的实际财产损失的大小为依据,全部予以赔偿。全部赔偿损失包括直接损失和间接损失。对于房屋拆迁所造成的财产损害,是通过计算实际损失而确定赔偿额,而惩罚性赔偿中超出实际损害部分则是考虑受害人所遭受到的精神损害。房屋拆迁补偿是根据被拆迁房屋的市场价格确定的,一般是通过房地产评估的方式确定,本文将对此专门论述。

第四,赔偿损失和房屋拆迁补偿在确定时间上也是不同的。赔偿损失是在侵权行为发生后,由于侵权行为人的行为给受害人造成财产损失,以此来确定赔偿损失的数额:房屋拆迁补偿则是在房屋拆除前,由拆迁人与被拆迁人进行协商,签订拆迁补偿协议后,拆迁人向被拆迁人支付。

综上所述,在房屋拆迁过程中,由于拆迁行为给产权人造成损失,应当依据法律规定程序、方法和标准,给予产权人以房屋拆迁补偿;而对由于拆迁人不按照法律规定实施房屋拆迁,给产权人造成损失,则应当由拆迁人承担民事责任,对产权人赔偿损失,这也起到教育不法行为人,引导人们正确行为,预防各种损害的发生的作用,从而保持社会秩序的稳定和杜会生活的和谐。

二、土地补偿与安置

在我国,土地征收是国家强制性地将农民集体所有土地转为国家建设用地,并对农民集体实行一定经济补偿的行为。由于它是由政府实施的一种强制性行为,目前政府法规文件中尚未认定它是一种市场行为。但是,在现实征地过程中,它已经具有一定的市场性质。

征地只是给集体一定的经济补偿,而不是依市场价格购买,这是否认征地具有市场行为性质的主要根据。确实,征地补偿标准在法律上向来是以被征地前三年平均产值的若干倍来确定的,1998年8月新修订的《中华人民共和国土地管理法》也只是把补偿的标准提高了。提高的目的是让补偿标准尽量贴近市场。在征地实际工作中,由于征地范围不限于“公共利益”需要,而是包括所有的新增建设用地,因此,在绝大多数省市,特别是东南沿海商品经济发达的省市,征地实际上是向集体征购土地。集体往往根据其周围农地转为建设用地后的增值或市场售价,来确定和要求征地单位的补偿额度。这一额度,往往超过法规上的补偿标准几倍或几十倍。

中国的征地行为也需要逐步引入市场机制。第一,应严格限定征地的范围。征地应真正是“国家为公共利益的需要”,不是公共利益用地,就不能动用国家征地权征地体现国家意志,带有强制性,但补偿标准也应尽量贴近市场。第二,公共利益以外用地,实行征购制。即仍保持征地的强制性,但价格由市场确定。建立农用地分等定级和基准地价体系,并把它们作为征地补偿的主要依据。

在我国目前所处的社会经济发展阶段,农民所承包的土地,具有双重职能,一是用于生产,取得经营收入;二是发挥社会保障的作用。农民在承包土地被低价征收后,就失去主要的生活收入来源和社会保障来源。所以,应按市场价格向农民支付补助费用,其中不仅包括生活补助还包括社会保障补助。如果我们不能在短期内,在法律层面上彻底解决这个问题,长此以往越来越多的失去土地的农民因失去生活来源和社会保障,将有可能演变成严重的社会问题。同时,一些利益集团以低价剥夺农民的土地,以此获得超高额利润,这既不符合资源优化配置原则,也不可能对稀缺的土地资源形成最严格的保护制度。

解决此问题可供考虑的选择:依法征收,采用市场机制,按市场价格对失去土地的农民给予补偿。为此,需要再次修改土地管理法,废除“按照被征收土地的原用途给予补偿”的条款,改为按土地资源一级市场的基准价格给予农民补偿。地方政府为促进地方经济增长,可以行使优先购买权。更好的选择是制定有关的专项法规《土地补助费实施法》。内容包括土地资源一级市场基准价格的制定和公布,对农民实施补助的技术性细节等。

除了对补偿的合理性及其标准、程序等进行界定,我们可以通过适当的安置方式和利用社会保障政策保证政府公共经济政策的公平性,进而保障我国城市建设征地拆迁的效率。

农村土地问题一直是利益相关者关注的重点,无论是农用土地搞规模经营、连片开发,还是农地转为非农用地,侵犯农民经济利益和政治权利的行为时有发生。在当前条件下侵犯农民的权益往往是通过侵犯农民的合法土地权益表现出来的,因而保障农民的合法土地权益不受侵犯是维护农民经济和政治权益的一个重要:“底线”。

三、小结

我国城市建设征地拆迁问题涉及经济发展的大形势,因此,对这一问题的解决也应跟随着社会经济发展与变革在探索中前进,不能一蹴而就。目前,我国仍处于转轨时期,市场经济体制还不够完善,旧的经济体制与制度对市场影响还非常大。必须坚持制度与体制创新,解决好政府与市场的关系,转化政府职能,同时,更应强化相关法律,贯彻依法治国的方针,这样才能共创和谐社会。

(编辑/李舶)