论被拆迁人在拆迁过程中权利的行使

王洪喜

在我国房地产业蓬勃发展的今天,房屋拆迁已是很多人必然要面对的问题。笔者作为房地产专业律师,谈谈拆迁实务中应被拆迁人享有哪些权利以及如何行使。

一、审查拆迁人的资质

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定:“拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位。”也就是说,首先,要看拆迁单位是否具有企业法人营业执照和房地产开发建设资质证书;其次,要看拆迁单位是否取得了拆迁许可证。

实务中要注意以下问题:

1.拆迁人是否符合取得拆迁许可证的条件,即:①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有土地使用权批准文件;④城市规划行政部门确定的拆迁范围;⑤拆迁管理部门指定的金融机构出具的拆迁补偿金到位的证明。如果拆迁人不符合条件即取得拆迁许可证,被拆迁人可以提起行政诉讼,撤销拆迁许可证。

2.如果拆迁人未有开发资质,或未取得拆迁许可证,但已经实际进行了拆迁应如何处理。笔者认为,根据我国司法实务原则,只要在诉前取得开发资质或取得拆迁许可证,则其实施的拆迁行为应为合法有效。如果诉讼前未能取得开发资质或拆迁许可证,则其拆迁行为应认定为无效。

二、对拆迁许可证内容的审查

根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定:“房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时以房屋拆迁公告的形式予以公布。公告内容为:①拆迁许可证中载明的拆迁人;②拆迁范围;③拆迁期限等。”

在实践中一般不会在拆迁公告上出现问题,如果房屋拆迁管理部门没有进行公告,或者公告内容不够全面,应当进行公告或者补充公告,一般不能因未公告而确认拆迁无效。

三、对拆迁估价的审查

拆迁人取得拆迁许可证并公告后,应当委托有拆迁估价资格的部门对被拆迁的房屋进行估价。笔者个人将其大致分为四个方面进行掌握:

1.拆迁估价使用的方法。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第16条规定“拆迁估价一般采用市场比较法,不具备采用市场比较条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格不包含:搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋的停产停业损失、室内自行装修的补偿金。”

2.对被拆迁房屋性质和面积的确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条规定:“对被拆迁房屋性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋面积不能协商一致的,应当向有资格的鉴定部门申请鉴定。”

3.拆迁估价的操作。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第14条规定:“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。”该意见第15条规定:“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。”

4.拆迁估价结论的送达。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定:“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应向被拆迁人转交分户估价报告。”

如果拆迁估价部门未按照上述规范对被拆迁的房屋进行估价,根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定:“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。”该意见第20条规定:“拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”该意见第21条规定:“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。”

显然,对拆迁估价结果的异议是被拆迁人最重要的权利,如果在此环节失权,那么被拆迁人的补偿数额将被定格,不会再有实质性的改变。在实践中,由于被拆迁人法律观念淡泊缺乏经验等因素,导致不能在收到估价报告的5日内对估价提出异议的不胜枚举。这里的5日是不能中止、中断、延长的,错过了就彻底失去了提出异议的权利,等同于认可了拆迁估价结果。

四、拆迁补偿

根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条和25条的规定,拆迁补偿分为货币补偿和产权调换。货币补偿根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场价格确定补偿金额;产权调换根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结算产权调换差价。需要说明的是,根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定:拆迁租赁房屋的拆迁人应与被拆迁人、房屋租赁人订立拆迁补偿协议;拆迁房屋管理部门代管的房屋,拆迁安置补偿协议必须公证,并办理证据保全。

如果达成拆迁补偿协议后,被拆迁人或房屋承租人拒不搬迁的,拆迁人可以向法院起诉,诉讼期间拆迁人可以依法申请先予执行;如果达不成拆迁补偿协议的,根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第2条:拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准、搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的,任何一方均可申请裁决。

实务中达不成拆迁补偿协议申请裁决很突出的一个问题,是房屋产权证上是住宅的性质,而实际是做商服出租或使用的情况。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,应当以房屋产权证为准确认房屋的性质进行补偿。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条:拆迁管理部门应当核实补偿安置标准,当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。行政裁决应当在收到申请之日起30日内做出,行政裁决规定了搬迁期限不得少于15天。对裁决不服,自收到裁决之日起60日内申请行政复议或3个月内向人民法院起诉。对申请裁决不服的诉权,是最后的法律救济途径,需要说明的是,这里的诉讼是行政诉讼,而非民事诉讼。

五、强制拆迁

根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定:裁决期内未搬迁的,拆迁人可以申请人民法院强制拆迁,强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理保全。

在此,笔者提示被强迁人注意强迁者是否存在强迁不当行为。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第18条规定:房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容,进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁,必须经领导班子集体讨论决定后,方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决,不得实施行政强制拆迁。该规程第21条规定:依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁,房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人,并认真做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁。该规程第22条规定:行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由公证部门对拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

如果强迁者未按照上述规定操作,导致相关证据灭失或财产损失,是要负赔偿责任的,就赔偿达不成协议,被拆迁人可以提起诉讼,而这里的诉讼,应当是国家赔偿中的行政赔偿诉讼。

(编辑/丹桔)