烂尾楼抢手玄机

何 芳

楼市持续火爆,成为“烂尾楼”复活的最好理由。然而,烂尾楼频频被盘活,其背后的动因为何,而这又对楼市将产生什么影响?

在繁华美丽的都市,那些盖了半截的“烂尾楼”,曾经就像是一道道伤疤,但伴随着2009年来中国楼市空前的购房热,一个有意思的现象是,曾经狼狈不堪的烂尾楼却借机翻身天价上市,而且,照样“一房难求”……

9成获重生

近日,北京最大的烂尾楼朝阳首府宣布将于2009年底上市,预期售价高达3.5万元/平方米;北京最老的烂尾楼京泰自主城也赶在年底前兜售,这个产权年限最长不超过38年的楼盘预期售价将超过2万元/平方米。

不但是住宅烂尾楼水涨船高,商业及旅游烂尾楼项目也趁机入市。在北京西站北广场的正对面,有座庞大的建筑引人注目,乍一看它外表光鲜,但实际上却是这个地段无人不知,无人不晓的烂尾楼,之前的开发商因为资金链断裂,让原本位于西站黄金地段的海天广场,瘫痪了近5年。走进楼内就可以看到,窗户十分破旧,工地的广告栏的公告还是2002年刊登的,大楼一层的大厅里,杂乱的摆放着锈迹斑斑的各种杂物,就是这样的一个一直无人问津的烂尾楼,却能够以20亿天价售出,很多人都觉得不可思议。

据调查,北京市曾有烂尾历史的项目近50个,甚至连朝阳门、西直门这样的金角旺地也曾有过煞风景的半拉子工程。现在,这些烂尾项目有的已经光鲜亮丽地落成,有的在加紧建设,只有极个别还在待价而沽。由于9成烂尾楼获重生,当初发改委、规划委、建委、国土局成立的“半拉子工程整治小组”这个临时机构已经取消。

利润高达200%

烂尾楼复活,利润是关键。

在土地价格飞涨的当下,烂尾楼所在地往往是黄金之地,这样的位置土地少得可怜,而价格又高得吓人,因此买“楼”比买地要划算得多。

所谓烂尾楼,主要指那些已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。此外,也包括一部分因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目。“现在的烂尾楼,大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物,是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。”曾参与盘活多处烂尾楼的北京四方达房地产公司总经理杨少锋介绍。

在杨少锋看来,“现在国内房地产市场的持续火爆和土地价格飞速上涨、拿地越发困难是烂尾楼重新抢手的重要原因。”土地作为不可再生的稀缺资源,偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值,而烂尾楼最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润。

据业内人士估计,北京一般的的烂尾楼,利润在200%以上,那么像朝阳首府这样的烂尾楼它的利润在300%以上,利润非常可观。

为了盘活房地产,地方政府是非常积极地想要消灭烂尾楼,在各个方面的政策给予了支持。烂尾楼一直是城市建设中的一个难点,因此烂尾楼的改造有望得到政府一定的政策扶持,并会主动提供帮助缩短审批时间。而由于盘活烂尾楼的开发周期很短,省去了不少审批手续,往往只要半年左右就能回笼现金,这对开发商而言,无疑是“短、平、快”的盈利捷径。

改造烂尾楼,对急于抛掉债务包袱的银行来说,也是好事,当坏账重新盘活,变现千亿元资产,银行才可以彻底摘掉“烂尾楼房东”的帽子。

谁想当破烂王

“SOHO做过的12个项目中,有6个在接手前是空置、烂尾。”SOHO中国董事长潘石屹表示。从2004年至今的6年,潘石屹已共收购6个烂尾楼,其旗下12个SOHO项目就有半数曾烂尾。

早在2004年,潘石屹便从华远集团总裁任志强手中买下尚都国际二、三期,也即如今的“SOHO尚都”。

潘石屹和烂尾楼的缘分仍在持续。在地产中国网主办的“地产中国新思维论坛”上,潘石屹宣布,多月前便传言收购上海第一烂尾楼“东海广场一期”有了结果。而借道烂尾楼的收购,潘石屹也正式走出北京,入主上海。

“公司目前可销售的物业达人民币500亿元,并拥有人民币280亿元的可用资金,所以我们已经做好充分的收购准备。”潘石屹表示,如果房地产市场不好,趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。争当“破烂王”的不只是潘石屹。不少地产商也在盯着烂尾楼,如富力、瑞安、华远等。

当心烂尾变“阑尾”

从城市面貌的角度来看,将城市“盲肠”——烂尾楼盘活无疑是利好消息。但一个城市的烂尾楼绝不像人得了阑尾炎那么好处理。医生说,切阑尾是个很小的手术,可治理一个城市的烂尾楼,却是不折不扣的大手术。不信,就请到海南看看,那里不仅有天涯海角,还有烂尾楼。海南的烂尾楼年年都在拆除与爆破,如今已经了六七年,按现在排定的时间表,还得再拆除几年。虽然这两年政府又加大了整治力度,但放眼看去,还是满眼的烂尾楼——毕竟,十年前这里80%的房子都是烂尾。

业内人士指出,翻新烂尾楼成为抢手货,一方面说明楼市不断升温使得盘活烂尾楼存在大量利润空间,另一方面也提醒我们要警惕楼市泡沫高涨。

著名经济评论人叶檀也对此表示了一定的忧虑。

她分析,烂尾楼是一个经济现象,每次大批烂尾楼产生的时候,其实是资产泡沫、包括房地产泡沫开始破灭的时候。而每次消灭烂尾楼的时候就是整个房地产业开始高涨、进入上升周期的时候。现存的烂尾楼分布很广,而且烂尾楼周期特别长,有的甚至是上世纪90年代残留下来的。这就说明,目前的这一轮房地产周期它的泡沫已经超过了1993年和2003年以后的泡沫,它在消灭烂尾楼的同时如果我们的泡沫无法支撑将会带来更多的烂尾楼。

有业内人士认为,烂尾楼成了抢手货还和眼下楼市出现的不理性购房相关。“这些买天价烂尾楼的购房人其实应该想到,很多烂尾楼项目本身就是楼市过热的产物,是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。如果眼下因为楼市过热而不理性购房,今后难保你自己购的房不出现烂尾现象。”

中原地产胡广东分析,“当前房价高涨的情况下,人们为何不能想一想,现在的市场情况和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手调控房地产市场,是否仍然会产生新一批烂尾楼?”