论小区车位车库的权属及相关法律问题

史以贤

摘要 小区内的车位车库属于小区的配套设施,小区车位车库按照其不同的形态,或者是专有部分,或者是共有部分。所谓小区车位车库的约定归属,隐含的前提是:在开发商售出房屋单元之前,小区车位车库归开发商所有。作为专有部分的车位车库才能够通过约定来确定归属,作为共有部分的车位车库则是随着小区房屋单元的售出而归全体业主所共有。业主可以通过设立专有使用权,也可以通过共同使用权的方式来使用小区车位车库。

关键词 车位车库 建筑物区分所有权 物权法

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)11-089-03

2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。但是,《物权法》的实施,没有起到定纷止争的效果,社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在,理论学说上也尚无定论。本文试对此问题进行探讨,以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。

一、小区车位车库的法律性质

(一)小区车位车库的主要形态

目前,我国小区车位车库从物理形态来看,主要有以下几种:一是地面车位,即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位,一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库,即利用小区地下空间建造的停车位,内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位,即将楼房的首层以墙、柱等架空,依附于楼房形成的停车位。四是独立车库,即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位,一般设于房屋室内,多见于高档住宅小区。

(二)建筑物区分所有权概述

依我国《物权法》的规定,建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成,其中专有权是其核心。专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所有权客体的部分。豎一般来说,专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体,此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别,权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。一般说来共有部分的主要包括:1.建筑物的基本构造部分,例如:支柱、屋顶、外墙、地下室等。2.建筑物的共有部分及附属物,例如楼梯、走廊、水塔等。3.建筑物所占有的地基使用权。4.住宅小区的公共设施、围墙、水电、照明消防等公用配套设施及小区物业管理用房等。

(三)小区车位车库的法律性质

关于小区车位车库的法律性质争议较大,有人认为其是小区的配套设施;有人认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物;有人认为其是建筑物的从物。笔者赞同小区车位车库的法律性质应该是配套设施的看法。随着时代的发展,汽车日益走进寻常百姓家,车位车库对于业主的生活有重要的作用,车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中,设置相当数量、类型的车位车库,进一步提升了小区的居住环境,满足业主的出行需要。可见,建筑物区分所有制度中的车库,是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分,是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于,法律应当规定,开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。

有学者认为:既然车库是配套设施,那么就应当属于小区业主共同所有。笔者不赞同此观点。配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其所有权状态存在两种可能:一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位车库属于的配套设施,因其形态结构不同,导致权利归属上出现差异,既可以是共有部分,也可以是专有部分。对于专有部分与共有部分的区分,导致了车位车库的不同归属,决定了其各种类型的使用方式。

二、小区车位车库的权利归属

(一)权利归属的法理依据

开发商全部销售商品房后,随着房屋单元所有权的转移,小区内包括土地使用权在内的各个组成部分均应随之转移到小区业主名下。区分所有物业小区内的所有设施不是专有部分便是共有部分,绝不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在。豖因此,小区车位车库或者是业主的专有部分,或者是业主的共有部分。

小区内的建筑物中,有些建筑物分摊土地使用面积,有些建筑物则不分摊土地使用面积。建筑术语中,表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“容积率”。原则上,只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。在初始登记时,由于不计算容积率的建筑物的建筑面积没有分摊到任何土地使用权面积,因此其不可能有独立的房屋所有权和土地使用权,其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中。开发商出售单元房屋时,与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让,由于不计算容积率的减租屋的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上,当开发商将小区的房屋单元全部售出之后,不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主,归全体业主共有。因此,计算容积率的车位车库可以作为专有部分,而不计算容积率的车位车库只能是共有部分。

有人在容积率标准的基础上,进一步提出以是否能够办理独立的权属证书作为认定车位车库能否成为专有权标的的标准。实际上,容积率标准与独立的权属证书本质上都是基于建筑物对于土地使用权的分摊。分摊了土地使用权的建筑物,应当计算容积率,自然可以独立办理权属证书。

因此,小区车位车库的权利归属可以作如下区分:1、分摊了相应的土地使用权份额的车位车库,计算容积率,可以办理权属证书,能够作为专有权的标的。2、没有分摊相应的土地使用权份额,不计算容积率,无法办理相应的权属证书,为小区共有部分,属于小区全体业主共有。

(二)小区车位车库的权利归属

本文认为,在确定小区车位车库的权利归属之前,首先必须明确一点:在开发商出售商品房以前,小区车位车库当然属于开发商所有,开发商对此拥有初始所有权。唯有在开发商出售商品房后,才产生小区车位车库权利归属的争议,需要依法进行确定。

一般而言,小区车位车库归属于业主,区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分,有些则只能作为全体业主的共有部分。特殊情形是开发商未将可以构成专有部分的车位车库销售给业主,从而保留部分车位、车库的所有权。“区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有;但是,如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权,或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权,适用“除外”的规定,不过,后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分”。根据物权法的规定,开发商保留车库所有权时,应当受“首先满足业主的需要”的限制。

根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,专有部分的认定标准有三点:1.具有构造上的独立性,能够明确区分;2.具有利用上的独立性,可以排他使用;3.能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性,主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位,判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体,即是法律上的独立性,通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。

2.共有车位车库的专有使用权

作为区分所有权客体共有部分的车位车库,性质上属于全体区分所有人共有,理应由小区全体业主按照自治原则来决定其使用方式。我国现行的法律体系关于小区车位车库的配建标准相对于目前的经济社会发展水平而言明显偏低,无法满足小区全体业主的使用需要。因此,对作为共有部分的车位车库的使用应以共用部分的专有使用权为法理基础,来分配共有车位车库的使用权。豧关于共有车位车库专有使用权的设定,需要注意以下几点:一是,共有车位车库专有使用权的设定,须以区分所有权人的合意为基础,即业主必须以集会表决或者制定规约等方式达成合意,才能为共有车位车库设定专有使用权。二是,共有车位车库专有使用权的取得主体,应该限定在小区业主范围之内。小区车位车库原本就是为了方便小区业主生活而设置的,而且现有条件下车位车库数量一般只是小区全体业主数量的几分之一,因此共有车位车库专有使用权应在小区业主范围内设定。即使今后新建的小区内,车位车库在满足小区业主需要之外还有剩余,在设定共有车位车库专有使用权时,小区业主也应具有优先权。三是,业主获得专有使用权,必须支付相应对价。由于单元房的专有权和车位车库的共有权被绑定在一起,导致每位业主购买单元房时必然要分摊车位车库的成本。因专有使用权的设定,部分业主无法使用原本共有的车位车库,所以专有使用权的费用应当用来弥补未使用车位车库的其他业主的损失。

(二)小区车位车库的共同使用权

独立车库以外的其他共有的停车位,属于小区全体业主共有部分。依物权法的规定,小区业主对小区内的共有部分享有共有的权利,故业主对小区共有部分拥有法定的使用权。因此,共有部分的车位、车库除已经设定了专有使用权的那一部分外,小区业主拥有共同使用权。小区业主可以依法行使共同使用权,使用小区内全体业主共有的车位车库。对于共有的车位车库,可以通过业主大会来确定使用权的分配规则。

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