京沪穗限价房全比较

甄爱军

“我能买限价房吗?”相信很多人心中都有这样的疑问。在北京、广州两地，已有限价房上市，而在上海近期也曾传出将会有限价房推出。

据了解，根据各地规定，限价房对户型、价格等都做出了限定，如北京市规定，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。在价格方面，限价房要比周边商品房价格低，如北京规定比周边项目低10％～15％。

据悉，各地对购买限价商品住房的准入标准实行动态管理，会根据居民收入、住房及房价等情况对准入标准进行调整并公布。各地的限价房具有明显的地域特色，目前仅覆盖本地居民，如北京、广州等地的限价房销售对象均锁定为具有当地户口的人群，而仅有上海将会考虑外来人员。此外，各地均规定，对申购限价房弄虚作假会依法追究法律责任。

相对来说，限价房具有一定的价格优势，那么，对京沪穗三地的居民来说，购买限价房的资格到底是如何规定的呢?转让等又有何限制?记者对此进行了了解。

北京：四项指标定资格

在北京，确定购买限价房资格有四项重要指标，即申请家庭的户籍、家庭收入、人均使用面积以及家庭总资产值需满足相应的条件。

据了解，北京限价房建设于2006年第三季度启动。2007年4月，首批10幅限价房地块正式对外招标，海淀、丰台、石景山各一块，约110万平方米，预计提供万余套以上限价房。首批三个项目为石景山金顶街、丰台区花乡造甲村以及海淀区西三旗，售价确定为6250～6800元／平方米不等，目前已进入销售阶段。

北京限价房供应对象为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合相应条件

根据今年2月份公布的《北京市限价商品住房管理办法(试行)》等文件，北京限价房准入标准已经确定。首先申请家庭必须具有北京户籍，非北京户籍不具备资格；而对于家庭收入等条件则实行动态管理，每年会根据实际情况进行调整，2008年的标准也已出台，根据《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》文件要求，如3人及以下家庭购买限价房标准定在年收入8.8万元以下、人均住房使用面积15平方米以下、家庭总资产净值57万元及以下(见表)。

此外，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购限价房，当然，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；备注：家庭收入是指全部家庭成员的收入总和.包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入：家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。5年后可上市，但需缴纳35％土地收益金，届时会按照同地段普通商品住房和限价商品住房差价来计算。

对此，业内人士分析指出，北京限价房的准入门槛相对较宽。北京“链家地产”市场研发部主任王志伟表示，就现有的标准来看，基本涵盖了北京市的中等收入群体。他说：“2008年的标准与高收入差距并没有想象中那么大，这从侧面反映了目前的标准相对还是较为宽松的。”根据北京市统计局公布的数据显示，2007年北京20％高收入家庭可支配收入为11.79万元，两者之间的差距仅3万元。

广州：限价房已试水

目前广州已有保利地产旗下的西子湾项目、万科地产旗下的万科城花园两个“限价房”项目发售，共有1149套住宅，面积在76～95平方米之间。根据“阳光家缘”网站公布的数据显示，两个项目的售价在6000～6500元／平方米。

记者从广州市房管局了解到，此次第一批限价房之后，还会有后续项目推出，目前在建的项目有中海金沙馨园、金沙洲等项目，分别位于白云区、花都区、萝岗区和番禺区等。

按照相关规定，广州限价房必须用来自住，不能出租，一经发现，政府将收回房产，并追究相应法律责任。业内人士表示，为了能够体现其保障作用，广州市政府对限价房的作用做出了明确规定。

根据今年年初下发的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》，其申购条件主要也是根据户籍、收入等方面进行规定。办法中规定，在广州购买限价房必须具备广州户籍，同时申请人在广州市辖区没有独立套型住宅自有产权登记记录。属已婚人员的，夫妻双方各自在广州市辖区均没有独立套型住宅自有产权登记记录。同时还有年龄方面的要求，如男性年满25周岁，女性年满23周岁。个人申购的，本人上年度(2007年)税前工资性固定收入，不包括证券、彩票等财产性收入(下同)在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭(含成年子女)税前收入在20万元以下。

需要提醒注意的是，个人和家庭税年收入情况由申请人在购买限价房时如实自行申报。已购买商品房住宅、办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的，视为已有住房。

购买广州限价房，在网上申请之后，还须携带身份证、户口本等个人资料前往广州市国土房管局和项目售楼处确认，而后接受资格审核。对于获得购房资格者，主管部门会根据电脑摇号所产生的顺序，来确定购房先后，当然，如果规定的时间内没有完成选房程序的，视为自动放弃。所购限价房也可以在商业银行申请房贷。

限价房自办理房地产权属登记之日起5年之内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场体格与限价房购买价格之间差价的70％计算。

上海：试点指日可待

种种迹象表明，上海在不久的将来可能会推出限价房。

上海的限价房始于2005年楼市调控之初。当时，上海市政府提出两个“1000万”工程，即年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平方米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重，将由去年的57％提高到65％，约相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。这其中的中低价商品住房就是所谓的限价房，两者实质上并没有多大的区别。

但在当时，被称之为“上海感冒、全国吃药”的楼市调控政策，确实对上海产生了巨大的作用。房价上涨速度明显放缓，而且成交量也下滑，市场处于浓郁的观望气氛当中，可能是考虑到中低价房对房地产市场的挤压作用，当年除了1000万平方米的重大工程配套商品房按计划完成之外，另外一个“1000万”却没了下文。

限价房再次出现是在今年2月份，一家媒体报道称上海将推出限价房，并称已收购了一些项目，只等相应的配套政策出台之后便择时推出。虽然记者目前尚未从官方途径获得上海推出限价房的时间表，但种种迹象表明，上海推出限价房可能性非常大。

据消息人士透露，目前的确有一些项目可能会转为限价房，不过时机还未成熟。上海的确也需要适当考虑中低收入人群的住房需求，沪上房地产专家顾海波指出，由于此前上海的住宅保障体系中主要考虑的是低收入人群，以及重大工程动迁户，并未将中低收入人群纳入到保障体系中来，但收入并不高，而需求却真实存在的中低收入人群，应该是保障体系中应该惠及到的一个部分。

有关人士告诉记者，上海未来会择时推出限价房，其实有迹可循。这位人士指出，在早些时候，上海市政府曾发布一份名为《解决上海市低收入家庭住房困难的发展规划(2008～2012年)》的文件，就明确指出：健全经济适用住房制度，积极解决中低收入家庭的住房困难和经市政府认定的其他住房困难家庭的住房问题。到2012年，累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户。同时在《2008年上海市住房建设计划要点》中也明确，今年上海将推出400万平方米的房源面积，以解决中低收入家庭的住房困难问题。

名词解释：限价房

所谓限价房，就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。