杨 江 马 洁
楼市热到这个程度,开发商定价早就不考虑成本了,而是互相攀比,完全是"喊价时代"。
"炒房,是深圳房价暴涨的罪魁祸首。5月深圳楼市均价飙到14322元,这一浪不是几个炒家就能掀起来的,前提是'基本面'的形成。"
林健(化名)是深圳某地产公司总经理助理。大多数地产公司面对目前楼市中种种非理性行为,都以"话题过于敏感"为由缄口无言。而他接受了本刊记者的采访。
林健所指的"基本面"有三条,那就是全国性的流通性过剩、民间游资投资领域的局限以及土地供应的紧缺。"基本面形成了,炒房就有了基础,就有了接盘的人。"
但在林健看来,尽管深圳楼市挤满了炒房客,但他们并不是爆炒楼价的中坚力量,深圳楼市其实背后另有"黑手"。
到底谁在兴风作浪?且听林健一一道来。
二级市场:谁不捂盘谁傻瓜
我们是地产顾问公司,代理新盘销售,服务开发商。我们只做二级市场,占有的市场份额在深圳排行第三。
开发商追求的是利益最大化,比如开盘时间,不是我们所想的及早开盘,相反他能拖就拖,而且设定的价格标杆不断提高。我们是希望市场平稳的,这样对大家的长久发展更有利,但问题在于,在深圳接单新盘越来越难,项目越来越少,因为政府的土地供应量少了。明摆着无盘可接,我们肯定更要和开发商"统一战线",实现利益最大化。
就具体操作而言,一般不会明显违规,都是在政府规定的框架里做。代理公司是拿开发商佣金的,必然动用各种操盘手法尽量满足开发商的要求,动足脑筋帮开发商实现最大价值。这考验我们的专业水平,从这个意义上说,倒也不能怪一些代理公司动用变相发筹、VIP贵宾卡这些方式来测试客户心理价位。
有时我们感到开盘价格已经很高了,但投资客根本不在乎,只要能买到房,根本不关心单价。这个状况我们也担心,可我们难道去说服开发商降低开盘价吗?没有道理啊!
去年我们代理一个楼盘,开价每平方米12000元,当时已经是片区里最高了,可是今天,这个楼盘的后期单价已经升至22000元!现在的房产市场,你不要指望开发商自觉理性,他如果理性,楼盘一天就卖光了,楼市的主导权现在不在政府和开发商手里,深圳楼市飙升,完全是因为大量涌入市场的非理性资金。
一个重要因素就是香港,深圳南山、福田、罗湖这三个口岸区,除了罗湖,都已经上涨了100%,基本都是港人投资。深圳关外主要是温州投资客,关内主要是本地购买力。我们统计过,在关外,自住与投资的比例是5比5,而到了关内尤其是一些小户型,投资比例高达90%。房价怎么会不涨?开发商只是顺应市场的这种趋势。这种情况下,我们其实是被动,无奈的,我们不希望暴涨,但市场接受这个价格,我们也只能定这个价格。
投机客的钱从哪里来的,一部分是外地涌入的,一部分是本地前几年买了房,现在尝到甜头又用赚到的钱滚动投资的。
楼市热到这个程度,开发商定价早就不考虑成本了,而是互相攀比,完全是"喊价时代":你楼盘单价8000元,他就开1万元,别的楼盘一看就开1.2万元。市场找不到什么规律和道理,充满非理性因素。
这真是人有多大胆,地就有多大产,完全演变成胆量的较量。谁博弈到最后,赢了就赚大钱,现在是能搏多高就搏多高。
我们代理公司也面临这种竞争,你代理的价格比别人低,就说明你比别人差,就抢不到生意了。市场现在买涨不买跌,一涨就有更多人涌入,既然买房子的不考虑价格,我就大胆给你定价格好了,反正你向银行贷款就是了。
其实,开发商自己也目瞪口呆,没想到房价会涨到1.4万元。他们也担心崩盘,但能赚的钱他没理由不赚。实际上,每平方米8000元开发商就能赚大钱了。
我认为,只要基本面没有改变,只要人民币升值、深圳基建以及"大运会"这些利好消息依然存在,开发商的攀比心态、捂盘信心就不会消褪。
很多人怀疑开发商哪有这么多资金坚持捂盘,他们不要还利息吗?其实,由于房价暴涨,这些成本已经微乎其微了,他不问别人借钱,都有人争着借给他。借款500万坚持捂盘,到时候可能就是赚5个亿啊!别墅单价既然能从5万元升到10万元,那干吗不捂着呢?谁不捂谁就是傻瓜。
三级市场:左手捂右手
深圳楼市的关键问题在三级市场,现在深圳有银行曝出数据,单月放贷业务达到1万笔,这是一个相当惊人的数字,涉及上百亿资金啊!
我认为三级市场的炒家在利用银行放贷"左手捂右手"。实际上,深圳现在的炒房客有相当一批都是中介公司培养起来的,中介公司在楼市里火上浇油。去年10月深圳民间发起"不买房运动",加上其他一些因素,楼市交易惨淡,一些中介门店甚至关闭。有些中介就联合专家炒作地荒论、深港房价一体化论,人为制造非理性的供需紧张局面。这些概念也许都是对的,但那是未来遥远的事啊,他们强化这些概念,最终激起人们对房价未来走向的恐慌,导致置业提前和投资行为的集中爆发。
中介公司是"信心供应商",他们就是用这种方法培育炒家的:一方面组织员工不断给房主打电话传递房价上涨的信息,另一方面又对有置业欲望的人"分析",买下来就能赚多少差价。一个炒家形成不了气候,中介培育出一批炒家,对市场的影响就显现了。你想想深圳现在600多家中介地铺,1万多地产经纪人,深圳这么高的商务成本,一个中介公司要有多少炒家养着?
刚成交了一套房子,還没拿到钥匙呢,中介公司就跟你说有人愿意多出10万元、15万元来买。这种情况下,业主就算本来置业是准备自己住的,也不自觉地被裹进楼市,变成投机者了。
你刚卖,他就跟你说要不要再买?我手上还有几套房子,你不是已经赚了十几万嘛,你把这十几万再投进去,加上银行按揭,本来你10万元只能买30万元的房子,现在你有20多万元了,可以买60万元的房子。
中介的分析似乎看不出什么破绽。但实际上,买来卖去都是中介左手倒右手,你买的房子其实是中介刚让人抛的,你加价买去了,我再让你加价抛售,然后我中介再让另外的炒家高价接盘。
中介公司"空手套白狼"赚取佣金,好像传销一样,房价就在这样的过程中被一轮轮抬高,倒霉的还是最终的置业人。三级市场这种行为拔升了房子的商品属性,忽略了使用属性,这样一来房子就完全成了投机品。
这种做法最后肯定是崩盘,但什么时候崩,我个人认为,要看深圳基建情况与人民币升值速度。
赚取佣金实际并不是中介公司盈利的大头,有些中介公司和地产公司联合起来捂盘,那才赚得多呢!深圳一个中介老板一下子买下整层房产,然后分散到各个门店,用自己的销售网络把这些房子炒出去,每平方米起码能赚两三千元。
你说捂盘,业务员哪里有这个能力?一般都是地产商与中介联合。所以有的新盘刚开盘就告罄,然后中介举着牌子卖新盘。甚至有些楼盘还没开盘就被中介公司买走了,尾盘也是这些中介在收,有时候捂在手上一个月就有30%的利润,中介再用自己网络的炒家内部去炒,不断赚取差价和佣金。
私募:超级庄家现身
中介公司左手捂右手的做法,比起插足三级市场的私募来就差远了。一个人炒房不能形成规模,我联合成百上千人,一下子就可以汇集到数千万甚至上亿元资金来撬动楼价。据我所知,有一个楼盘刚开盘,就有投资客说我包你几层,一下子甩出6000万元。他甚至根本不去看看房子。这实际上就相当于股市里的坐庄和控盘。
我知道的一个最大的私募,手里控制着1000多套房子,超过10亿元,都是一些中小户型,南山片区基本都被他们控制,只要有人卖房,他全接下来,几乎不管你开多少价钱。你敢开价,他就敢接,目的就是让业主不敢卖,因为你一卖,过两个月就会涨10万元,业主肯定不敢卖了,即便卖也会反悔。开价每平方米1.2万元,一旦有人来买,就改口要1.3万元,自住型的买家自然不买了。只要没人买,庄家就把你的房子以定金的形式控制在他手里,或者告诉你有人会出更高价格,让你等着,由此造成市场上房源短缺的假象。
私募主要集中在福田、南山,我们看入住率就明白是怎么回事了。入住率可不能透露给你,否则上面会来查。
控制了大量房源后,庄家不管有没有人接盘,每个月单价都会涨500元或1000元,反正我往上涨,没人成交他就自己制造成交,左手倒右手,拔高整体房价。一旦有人接盘,庄家就把手上房源成功抛售。
当然这样做的前提是市场上流动筹码绝对集中。我想,现在的业主没几个人敢卖,一般手上也就一套房子了,真正有几套房的,相信春节前早就卖光了,私募春节前接盘,春节后就形成垄断了,市场上少了流动筹码,它的搜集过程也就完成了。庄家如此控制着市场,3个月里,它只要卖出去一套,就赚到了,最少每平方米赚1000元。
还有一些投资专家组织所谓的"客户会",告诉客户,什么楼盘你大胆买。其实很可能他已经控制了这个楼盘的筹码,你去买,卖主就会打电话问他要不要卖,他回答不卖,这样房价不涨可能吗?很容易就拔高了。
楼市里也出现了"股评家现象",他们不断打电话给你,告诉你这一个片要涨到多少,弄得你不想抬价都不可能。这些所谓的专家都有曝光机会,有一定公信力,他们前几年就囤积了房子,为的就是制造高点成功抛售。
我知道一个炒家,2004年在某花园买了10套房子,当时均价4500元,现在他1.2万元抛售,还有人去接盘。这完全是炒楼,所有的买家、卖家、高价都是他一手导演出来的。你可能奇怪,他哪来这么多资金?坐庄肯定不是他一个人,房子可以按揭,以5万元定金控制1套房子计算,在深圳5个亿就可以控制1万套房子,这是很恐怖的,今年上半年房产全部成交才1万套。
从我们这里掌握的数据,春节后,二手房市场虽然成交金额在扩大,但转手率并不高。庄家并不愿意频繁换手,那只会造成手续费亏损。其实,庄家控盘都是通过心理预期来影响买卖双方,并不是实际的成交。
制造房源紧缺的假象成功抬高房价后,庄家不管什么时候抛售都是赚的。我觉得他就是在等政府打压,一打压他就抛。因为到时可能跌幅很大,只有暴跌才能找到接盘的人,而庄家即使楼价暴跌了,还是能赚得数不动钱。比如房价从1.8万元跌到1.2万元,你当然会接盘,甚至他以所谓专家身份建议你来接盘。其实,庄家的成本可能只有6000元。
我一直奇怪:银行为什么现在还在放贷?我认为今年超过1万元单价买进房产都有风险。很多物业已经没有投资价值了。炒家把风险都转移给了今年接盘的人和银行。
一级市场:高价拍地是导火索
很多人都奇怪深圳的房价怎么在去年年底一下子爆发。炒家没有这么大的爆发力,导火索是一级市场的两次高价拍地。
一块地皮是今年年初金地集团在龙华以高出第二名2亿元的价格拿到的,在这之前,天建地产去年9月在宝安区以差不多9000元单价的高价拍得了一块地皮。
目前看来,这两家公司当初的决断是对的,现在宝安中心区的二手房单价都从七八千元涨到了近2万元。但是在当时,很多人对于这两次拍地的高价都不能理解,两家公司都是国资委控股的,在这之前,宝安的土地价格也就是每平方米三四千元,这说明,国字号背景企业敢这样做,是看到了深港一体化可能带来房价上涨。
我要提醒大家的是,当时这两块地皮,民企连举牌的勇气都没有,这样大家都猜测肯定有政府的原因,让这两家公司看到了基本面的向好。
市场一下子有了信心,这就是导火索,宝安当时房屋均价七八千元,但是天建一拍地,年底周边新盘就冲万了,时至今日,新盘都已经1.5万元了。
你想宝安关外都已经破万了,关内福田没有理由不上2万元单价吧。我们当时在福田代理销售一家楼盘,这个项目运作5年了,单价成本大概6000多元,我们去年3月份定下来的预售价是7800元。但是10月开盘前,天建高价拍地信号发出来了,宝安地皮价都9000了,我福田难道比宝安的地皮价还要便宜?于是马上把盘价定在11000元,此后就一路上扬。
整个楼盘1000套单位,开盘后每个月销售量递增20%,价格递增10%。这是营销策略,后期销售必须要比前期贵,否则要么说你楼盘定价过高,要么说你楼盘差,只有加价才会有人投资。
印象中最好賣的就是两个时候:一次是宝安拍地,一周我们加价5%,第二次是春节后,附近一个楼盘开盘价1.5万元,它是期房,我们是现房,没理由比它低,因此一下子从1.3万元提到1.45万元。
提价根本不用担心卖不动,整个福田当时待售楼盘不超过3个,每周我们这里都有上百人来咨询。我们并没有捂盘或者炒作,开发商也是顺应市场提价赚钱。
当时这些房子没有一下子被人买走,是因为去年9月前还没有私募在三级市场兴风作浪,而且1万多元的单价,当时大家都觉得很高了。但是春节后私募介入了,它们胆量很大,很多小户型开盘就被它买光了。龙岗中心城一开盘300套卖光,就看到了私募的影子。
高价拿地,受益的是整个片区的开发商。都是国字号背景的开发公司拿到地皮,民企不会去拍,它们只是跟风涨价而已。
龙岗中心城的导火索是"大运会","大运会"在龙岗举办的消息一宣布,第二天房价立马涨1000元。龙岗后来卖到12000元,我们提到15000元也不贵啊。半年后,我们这个楼盘只剩下最后一套了。这套尾盘在顶楼,我们原先没想到能卖出去。附近一个新盘定价22000元,我们当初开盘是11000元,就给尾盘定价19900元,也算给先期业主一个安慰,意思是你的楼升值了,尾盘都这么高。
整个销售过程中,这套房子先后有两个人付了定金,但是犹豫再三还是舍弃定金不要了,一次是单价15500元的时候,一次是单价17500元的时候。没想到最后到了19900元这么疯高的价格,上周居然有人接盘了,是一个30多岁的女人。
你定了这个价格,又不能不卖给她。她纯粹就是投资的,附近楼盘开盘价22000元,她认为这套房子肯定还要涨。
你说,楼市里伸进这么多双手,能不疯涨吗?!