房地产：一个特殊行业的转型与和谐

新闻中国八月论坛

政策审视下的房地产业

王小广：实现房地产的健康发展要讲究科学的顺序。从世界历史看，在整个工业化、现代化的进程中，房地产都是一个比较平静的产业，一个不太重要的配角。整体而言，房地产的发展应该是在工业化完成后，而不是与工业化同时。世界上没有一个国家像中国这样在工业化之前房地产发展这么快。韩国70年代工业化起步时有过这样的冲突，他们的政策只在两次经济危机时鼓励过房地产，其他阶段都适度压抑地产投资，给现代工业的关键行业创造发展空间。现在中国对房地产是一种非正常的过度强调，这样做只会阻碍工业化和城市化的健康发展。可以看到，近年来除了个别地区，中国的城市化进程放慢了。因为高房价提高了城市的门槛，拖累了城市化进程，城市化不只是满足城市居民自身的需求，农村人口转移城市才是真正的城市化。

另一方面，中国的投资热总是控制不住，很大一个因素也是房地产。中国经济特别是城市建设和地方财政过度依赖房地产，2003年北京市房地产对GDP的贡献是73%。如果不走出这种依赖，过热会反复出现，调控也未必有效果，病根在于政府的产业导向与产业选择。房地产涉及资产财富的分配，是一个分蛋糕而不是做蛋糕的过程，自身发展的利益冲动太强，这是该行业天生的一种属性，现在即便采取中性偏紧的政策，它的发展速度也不会低，可以比GDP增速稍微高一点，这样持续到工业化基本完成。房地产新政不只是为了调控过热，而是为了建立中国长期的经济竞争力，如果没有产业的发展，其他的繁荣都没有可能。

聂梅生：现在正是宏观调控比较关键的阶段，经济金融、社会公众、资源环境三个方面的张力都比较大，这确实会促使中国房地产转型，以形成一个新的健康业态。

一个健康的房地产业必须解决人们基本的居住问题，既要遵守市场无形的规律，同时又提供相应的公共产品。原来只强调房子的商品属性，公共产品的属性被淡化了，现在要弥补在公共产品方面的缺位。

住宅具有使用和投资双重功能，一个人买了多套房子，显然在强调它的投资功能。宏观调控就是要控制投资功能，通过限价、限房型加上土地方面的调控，强调住宅的使用功能，使房地产的需求格局和供应结构平衡起来。

房地产业连接了上下游产业链。中国产生了全世界4%的产值，但消耗全世界40%的水泥，31%的钢铁，20%多的氧化铝，形成的产品很多没有出口都在国内消费了，房地产是其中很大一块。一个健康的房地产业应该能够消化上游行业的产能，同时刺激下游产业的内需，使整体经济能够平衡。

按照国际通用标准，只有工业化加上城镇化才等于现代化。在工业化和城镇化进程中，如果九亿农民中的一部分到不了城镇，现代化就不全面。现在的转型要求房地产业更多倾向于中小城镇，更多有利于新农村建设，不这样转变，整个社会就没办法往前发展。我国经济发展已经到了这一步，所以房地产业的转型提到议事日程上来了。

需求的冲动与城市化的诱惑

吕劲:虽然这个行业沉默了一段时间， 但无论面对调控措施还是市场起伏，我们都相信，不管遇到什么争论，不管遇到什么政策，在中国这个行业都可以长期发展，因为最大的支撑点来源于中长期的整体需求。我们国家整体经济在发展，越来越多的人追求幸福生活，这是理所当然的一个需求，开发商有责任满足这样的需求。现在不论是经济适用房、限价房，还是中等价格或者高价房，都有一个巨大的市场在那里。事实上，无论我们企业怎么去做也满足不了目前这个需求，这是我们多年来在全国不同区域实践后得出来的一个结论。现在宏观政策要求70%的商品房在90平米以内，照样可以推出很好的产品满足社会需求。

范小冲：我们的房地产处在中国工业化和城市化的特殊历史阶段，出现快速增长是这个时代所决定的。如果用西方成熟国家的发展阶段来跟我们现在快速增长阶段来比较，可能在很多指标上会表现出过热。但应该认清中国发展阶段的特殊性，在这个基础上进行协调，使整体经济能够很好的起飞，而不是把它强行拉下来。房地产这样一个年轻而速成的行业，不到二十年走过了国外一两百年的发展进程，也许确实还不太成熟，但需要给予更多的引导，更多的包容，因为房地产对于今天中国的城市化进程，有着非常重要的历史意义。今天中国城市化不是简单的农民工进城，现在大量的学生就业、很多周围郊县的人到城市发展，这些新白领阶层是今天购房需求的主力，也是伴随着中国城市化迅速崛起的阶层。

开征物业税能否告别土地财政

范小冲：目前地方财政依赖土地出让的动力机制的确需要改变，如果不从这儿着手，中央和地方政府在实际操作中会形成两种不同的价值取向。目前实行一次性交清70年的土地出让金，政府可以通过变现土地或者提升土地价格来完成城市快速发展，已经形成了地方财政对土地收益的依赖。土地出让一步到位实际上并没有实现土地最大价值，如果通过收取物业税，政府每年获得土地的增值收益，同时通过城市建设不断投入、加强基础设施，使土地价值得到提升，对地方长期发展会更有好处。

吕劲：一个城市的政府需要拿出部分资源维持整个城市的运营，其中一部分从房地产中获得，这是正常的。目前我们的模式是一次性收完以后，70年里地方政府不会再有第二次收益，所以不应该一味指责各地政府的利益冲动，它们确实需要这些资金。但我们可以把这个情况调整过来，最终从持有物业的业主那里获取资源来支持地方政府。每个业主向当地政府交税，业主贡献的资源大部分拿来维护这个区域的公共需要，这样同样能把城市建设维护好，我们应该向这种国际通行的模式靠拢。

让二手房成为调节供求的蓄水池

范小冲：今天中国实际上还处于一个房地产增量市场，大家看到的实际上是一个开发过程。整个住宅市场分二手房和增量市场，只有二手房流动起来，才能使一手房更加市场化。今天房价上涨主要在商品房这块，根本原因是有效供给不足而需求旺盛，当然需求带有一定的泡沫。现在如果把二手房交易卡住了，只能买一手房，供求矛盾会更加突出。中国房地产交付量最大的就在过去五年中，一旦把二手房大量的存量释放出来，对于满足市场需求，提高有效供给肯定会有帮助。

吕劲：城市发展太快，没有那么多土地资源或者土地资源没有整理出来，不能及时转化开发商品房。现在城市中真正大比例的房源是二手房，还没有充分发挥作用。我们可以按照世界通行的办法，从政策法规上把二手房交易渠道建设畅通，在整个交易过程的安全性、透明度和保障性方面加强管理，让大量不同价格的二手房源满足不同阶层的需求。

现在全世界发达国家的城市，真正大量的交易是在二手房上面，这样，社会的压力小了，房产开发商的压力小了，各级政府的压力也小了。

利益和谐是成功转型的标志

聂梅生：现在调整供应结构实际上是解决一个社会和谐的问题，突出的矛盾一个是供应结构不合理，中低收入住房困难，第二个是价格太高，买不起。在第一轮宏观调控中，上海房价从2004年的4季度开始涨，到2005年3月份达到最高，4个月上涨相当多，现在上海房价并没有回到2004年12月份以前的水平。现在需要考虑的是中国房地产的供应和价格，究竟怎样解决最好。目前比较一致的看法是将住房供应分成两个板块，一个是全流通的商品房，另外一个是限制流通的公共产品属性比较强的政府补贴住宅，要区分二者的政策。发展要有两个轮子，一个是商品住房市场化，一个是住房保障体系建设。

李建国：这么大的国家，一个这么大的行业，出现一些小问题不奇怪，现在出台新政策是政府看到了原先一些不足的地方，希望行业更加规范。政府是规则制订者，制定规则是从大局出发的，要符合整个广大人民的利益，这无可厚非，所以发展商应该做一个遵守游戏规则的参与者。

赵晓：房地产牵涉两笔最大的资产，第一是土地资产，2002年建设部估算全国土地资产至少25万亿，肯定是目前中国所有可进行市场交易的资产中最大的一笔。第二笔是金融资产，全国居民储蓄存款累积达16万亿左右，只有买房可以让这些存款转到另一个口袋里。这样一个市场如果忽视了规范问题，一定会影响整个社会的平稳发展。原先出现的问题与市场处于成长发育期有关，也跟市场规则不完善有关，成功的转型就是要建立起合理的规则和制度。

今年以来，很多新政策已经对市场产生较大影响，这样一些变化能不能保证房地产顺利实现转型？能不能在一个非常重要也非常特殊的行业里构筑社会的和谐利益关系？有人评价房地产新政好像不够市场化，但中国房地产原本就存在严重的垄断力量扭曲和政府越位，现在这个转型也许有点急，但这只能说是因为拐弯有些晚。

房地产领域最大的不和谐就是利益分享的不平衡，尤其需要利益分配制度的转变，检验这个市场是否健康，很重要就是看市场中的利益能否在土地提供者、地产开发商、项目建筑者和购房业主之间合理分配，只有共享才能和谐，只有和谐才能长期发展。